내가 사는 지역의 재건축과 재개발은 어떻게 진행되고 있을까? 인근에 지정된 뉴타운이 완성되면 우리 집 시세에도 영향을 미칠까? 수년 전부터 소문만 무성한 지하철은 과연 들어오긴 하는 걸까?
서울의 동쪽에는 뚝섬·성수 지역과 구의·자양동 일대가 대대적으로 개발되고, 서쪽에는 마곡지구가 워터프런트 수변도시로 조성되며, 남쪽에는 영등포와 가리봉동 일대가 첨단 비즈니스 벨트로 변모한다고 하는데, 이러한 계획들은 구체적으로 얼마나 실현가능한 걸까? 또 하루가 멀다 하고 뉴스와 신문에 단골로 나오는 용산 국제업무지구, 인천 경제자유구역, 잠실 제2롯데, 세종시, 새만금 등과 같은 거대 개발사업의 미래와 이들 개발사업의 후광효과를 누리는 수혜지역은?
부동산 전문가들은 부동산 경기침체가 지속될수록 도시개발 트렌드가 어떻게 진행되고 있는지에 집중하라고 조언한다. 또 대규모 개발사업들이 어떤 지역에 호재로 작용하는지에 대해서도 주목하라고 말한다. 부동산시장이 언제까지 바닥에 머물러 있을지는 누구도 예측할 수 없지만, 호황과 불황의 주기를 번갈아 경험하는 시장의 속성을 고려한다면, 지금이 바로 투자의 호흡을 가다듬는 시기인 것만은 틀림없다.
대한민국의 모든 노른자위 지역을 분석·정리한 이 책은, 하루에도 수십 건씩 쏟아지는 ‘개발 홍수의 시대’에 투자의 길을 잃지 않도록 안내하는 나침반 역할을 한다.

부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다
바야흐로 ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳’이라는 어떤 공공기관의 캐치프레이즈가 공허하게 들리는 시절이다. 의식주에서 ‘거주’에 해당되는 집 본래의 기능이 ‘투자’의 목적으로 넘어간 지 이미 오래되었기 때문이다. 집의 기능에 굳이 우선순위를 정한다면 ‘투자’ 다음에도 ‘거주’는 아닌 듯하다. 우리 사회의 교육열을 감안하건대, 집의 두 번째 기능은 아마도 좋은 학군을 배정받기 위한 최소한의 조건이지 않을까 싶다. 그 다음 순서에나 ‘사는 곳’이라는 집 본래의 기능을 말하는 것은 지나친 비약일까?
그러나 최근 한 언론보도에 따르면 우리나라 직장인의 33.2%가 은퇴자금을 마련하기 위한 방법으로 부동산 취득을 꼽았다고 한다. 비교대상인 일본 직장인은 불과 1.9%만이 부동산을 선택해 극명한 대조를 이룬다. 물론 부동산의 전부가 주택이라고 할 수는 없지만, 평범한 직장인을 예로 든다면 노후 준비를 위해 집에 투자하는 것이 우리 사회의 보편적인 현상인 것만은 틀림없다. 많은 사람들이 결혼과 동시에 ‘내집마련’에 올인하다 중소형 아파트 한 채를 분양받게 되고, 몇 년 뒤에는 아이의 교육환경을 위해 이곳저곳 옮겨 다닌다. 그러다 세월이 흘러 정년에 임박할 때면 그나마 남은 재산이라곤 집 밖에 없는 경우가 대부분이다. 집은 다시 역모기지 등의 방식으로 은퇴 후 노년의 중요한 생계수단으로 활용된다. 결국 우리 사회에서 집을 포함한 ‘부동산(real estate)’에는 단순한 ‘재산(estate)’ 이상의 가치가 내재해 있다.
이처럼 경제생활의 근간을 이루는 부동산의 가치가 오르기를 기대하는 것은 매우 당연하다. 이러한 기대심리를 ‘부동산 투기’라고 손가락질 하는 사람은 이제 거의 사라졌다. 누구나 부동산을 중요한 투자 수단으로 생각하고 있는 것이다.

부동산 불황기에도 오르는 곳은 따로 있다
불과 몇 년 전까지만 해도 많은 사람들이 부동산은 일단 사놓으면 오른다고 생각했고, 실제로 신규 분양 아파트들은 (지역적으로 오르는 폭에 차이가 있긴 해도) 대체로 그러했다. 그러나 2007년 미국에서 발생한 서브프라임 모기지 사태는 세계적인 금융위기를 촉발했고, 우리나라도 그 예외일 수는 없었다. 부실 부동산 담보대출에서 비롯된 금융위기는, 특히 우리나라의 부동산시장에 미치는 영향이 컸다. 2009년 말부터 전반적인 국내 경기가 금융위기의 파고에서 진정되고 있지만, 부동산시장만큼은 여전히 고통의 시기를 겪고 있다.
즉, 대규모 물량이 공급되고 있는 수도권 신도시의 아파트들은 미분양 사태에 시달리고 있고, 서울 집값을 주도했던 강남의 버블세븐 지역들도 거래가 순조롭지 못하다. 아파트 시세는 2010년 들어서도 하락세를 멈추지 않고 있으며, 심지어 ‘대세 하락론’이 힘을 얻고 있는 실정이다. 특히 금융위기에서 붉어진 부동산 경기침체는 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’에 의존하고 있는 대규모 개발 프로젝트들의 발목을 잡고 있다.
이러한 현실을 부동산 전문가들은 90년대 초반 거품붕괴 후 일어난 일본의 부동산 폭락과 같은 맥락으로 이해한다. 물론 모든 지표나 상황 면에서 우리나라와 일본을 동일시 할 수는 없으나 참고할 부분이 적지 않다. 일본에서는 부동산 가격이 계속 오르는 ‘불패신화’가 깨진지 오래다. 일본의 경우, 입지조건이 좋은 부동산은 오히려 가격이 꾸준히 오르지만 그렇지 못한 곳은 계속 떨어진다. 즉, 교육·문화·교통·자연환경·의료·상업·레저 등 기반시설이 제대로 갖춰진 곳과 그렇지 못한 부동산 간의 양극화가 뚜렷해진 것이다.
우리나라의 부동산시장이 일본을 닮아간다면, 부동산 시세가 동시에 오르고 동시에 떨어지는 것이 아니라, 오르는 지역과 내리는 지역의 차이가 더욱 커지는 현상이 중요한 화두가 될 것이다. 즉, 지금까지는 서울의 집값이 강남이 오르면 강북도 따라 올랐지만(물론 정도의 차이는 있지만), 앞으로는 같은 시·도나 심지어 구 단위 안에서도 해당 지역에 어떤 개발 호재가 있는가에 따라 부동산 시세가 큰 차이를 보이게 될 것이다. 많은 부동산 전문가들은 이러한 양극화 현상이 갈수록 커질 것으로 전망하고 있다.
상황이 이러하다보니 부동산 투자에 있어서도 주식 투자 못지않게 정보 수집과 분석 등의 스터디가 필요하게 되었다. 즉, 아파트 한 채를 분양받더라도 이제는 모델하우스에 비치된 카탈로그나 건설사 직원의 설명에만 의존해서는 안 되고, 인근에 어떤 개발 호재가 있고 또 그 계획이 얼마나 실현가능한지를 직접 조사해 봐야 한다. 특히 지금처럼 부동산 개발사업이 끊임없이 발표되는 시기에는 더욱 그러하다. 추진 중인 개발사업이 중단없이 모두 완성되거나 호재로 작용할 수만은 없기 때문이다.

대한민국의 모든 노른자위 지역을 분석·정리한 부동산 투자 지형도!
『2010-2020 대한민국 미래지도』라는 제호로 출간된 지 1년 여 만에 개정과 증보 작업을 거쳐 새롭게 출간되는 이 책은, 바로 이러한 시의성에 주목한 부동산 투자 지침서이다. 이 책에는 균형발전촉진지구 등의 대규모 도시개발사업과 각 상업지구 랜드마크 빌딩, 재건축·재개발을 비롯한 주거단지, 문화·관광·레저 시설 및 기업도시·혁신도시·행정도시·통합도시·경제산업특구와 철도·지하철·도로·교량에 이르기까지 전국적으로 추진되고 있는 핵심 개발사업들이 모두 담겨 있다. 즉, 짧게는 2011년과 2012년, 길게는 2025년까지 앞으로 우리 삶에 큰 영향을 미치게 될 부동산 개발사업들을 지도와 조감도, 도표 등을 곁들여 체계적으로 분석·정리하였다. 이 책에 나와 있는 개발사업들을 하나하나 읽어나가다 보면 지금 내가 살고 있는 지역의 미래가치는 물론, 우리나라 부동산시장의 큰 그림이 그려질 것이다.
많은 부동산 전문가들은 경기침체가 지속될수록 도시개발 트렌드가 어떻게 진행되고 있는지에 집중하라고 조언한다. 또 대규모 개발사업들이 어떤 지역에 호재로 작용하는지에 대해서도 주목하라고 말한다. 부동산시장이 언제까지 바닥에 머물러 있을지는 누구도 예측할 수 없다. 그러나 호황과 불황의 주기를 번갈아 경험하는 시장의 속성을 고려한다면, 지금이 바로 투자의 호흡을 가다듬는 시기인 것만은 틀림없다. 이 책, 『2011-2025 대한민국 미래지도』는 미래 부동산시장의 향방을 가늠하는 나침반 역할을 할 것이다.

14쪽_성수신도시 프로젝트
“산업과 주거, 문화와 상업이 어우러진 도심 속 수변도시”
성동구 성수동 뚝섬 일대에서 광진구 구의·자양동에 이르는 성수동 1·2가 일대 성수지구는 한강을 사이에 두고 강남과 마주하고 있으며, 중랑천을 따라 동대문구·중랑구·노원구·도봉구 등 서울 동북부 지역으로 뻗어가는 축을 이루는 곳이다. 지하철 2호선을 근간으로 5호선과 7호선이 연계되는 도시철도망은 2011년 하반기 왕십리~선릉을 잇는 분당선이 연장 개통되어 강남북을 연결하게 됨에 따라 교통 요충지로서의 위상이 더욱 높아질 전망이다.
또한 2005년 6월 개장되어 서울시민이 애용하는 115만㎡ 규모의 서울숲, 한강 수변 등 접근성이 뛰어난 자연경관이 주변에 위치해 천혜의 입지여건을 갖춘 지역으로 꼽힌다. 게다가 근린 지역에는 어린이대공원, 한강시민공원 뚝섬지구와 같은 휴게시설과 건국대·세종대·한양대 등이 자리잡고 있어 문화·교육의 요충지이기도 하다.
현대·기아자동차그룹의 동북아시아 전략 거점으로 육성되는 110층 서울숲 글로벌 비즈니스센터는 성수신도시를 상징하는 랜드마크 타워로서 서울 동북권 지역의 변화를 촉진하는 자극제가 될 것이다. 경제적 파급효과는 산업적인 측면뿐 아니라 한강과 서울숲을 연계한 국제적인 관광자원으로서도 가치를 발휘할 전망이다. 또 글로벌 비즈니스 도시로서의 서울의 국제적 위상도 강화된다.
특히 성수동을 전략구역으로 재정비해 한강을 시민에게 되돌려 주는 ‘한강 공공성 회복’의 실현은 사람과 자연이 중심이 되는 도시공간구조 재편의 시범케이스로 주목받고 있다. 그만큼 경쟁력 있는 지역으로 탈바꿈하게 된다는 것을 반증하는 것이다.
성수신도시 구상은 추진단계 면에서 해결과제가 많이 있고, 최근 국내외에 영향을 미치는 글로벌 경제위기의 여파가 아직 남아 있는데다 부동산 경기도 커다란 변화의 움직임을 보이고 있어 세부계획이 아직 구체화되지 않은 부분이 적지 않다. 이른바 ‘금싸라기땅’이라 불리던 서울숲 바로 옆 뚝섬 상업용지에서 일어났던 초고층·초고급 아파트의 분양 미달사태에서 보듯 당초 계획의 변경을 감수해야 할 부분도 생길 가능성이 있다. 부동산 투자 측면에서는 다양한 변수와 사정을 감안한 판단이 필요하다.
 

39쪽_문정 도시개발지구
“법조타운과 미래형 첨단업무단지 조성”
문정지구 내에는 일반 주거시설이 포함되지 않고 업무시설만이 공급되므로 실수요자 입주가 대부분을 차지할 것으로 보인다. 그러므로 문정 미래형 업무단지의 조성이 완료되면 주변의 아파트 단지에 호재로 작용하게 된다. 인근의 장지 택지개발지구에는 5,598가구의 아파트가 건립되어 있고, 탄천을 사이에 둔 서쪽에는 보금자리주택 시범지구인 서울 강남 세곡2지구가 위치하게 된다. 그리고 동쪽에는 10,767가구가 공급되는 거여·마천뉴타운이 지정되어 있고, 동남쪽에는 2013년 12월까지 46,000가구가 공급되는 위례신도시가 들어서게 된다.
무엇보다도 문정지구가 완성되면 아직 제자리를 찾지 못하고 있는 동남권 유통단지 가든파이브가 활성화될 전망이다. 당초 계획대로 상가업체의 입점이 추진되고 뉴코아 아울렛이나 이마트 등 대형 유통업체가 입점해 문을 열면 소비자들의 발걸음도 늘어날 것으로 기대된다. 즉, 많은 유동인구가 발생하는 첨단 업무단지와 초대형 유통단지가 상호 작용해 호순환과 상승효과를 낼 것으로 많은 전문가들이 내다보고 있다. 특히 법조타운이 완성되면 주변에 법무법인을 비롯한 법률사무소들이 다수 유입됨에 따라, 지구 인근 업무용 빌딩의 임대 시세 가치가 오를 것으로 예상된다. 
 

89쪽_대전역세권 개발
“활동인구 25만 명의 상권, 수익형 부동산에 주목”
대전역세권 재정비촉진지구의 주택 건설은 도심 공동화를 방지하고 원주민의 재정착을 유도하는 직주근접형 개발 방식으로 추진된다. 인구 규모는 기존보다 3,806가구(12,491명) 증가한 7,313가구(19,748명)로 계획되어 있는 바, 분양주택 6,548가구(17,682명), 임대주택 765가구(2,066명)가 건설될 예정이다. 역세권 주변 상권의 활성화를 위해 준주거지역과 근린상업지역의 경우 50% 이하인 일반 기준보다 높은 건폐율이 적용된다.
대전역은 지금도 하루 이용객수가 3만 명 이상이나 되지만 역세권 재개발이 완성되면 하루 상근인구 38,200명, 활동인구 25만 명 이상이 될 것으로 추산된다. 철도기관청사인 트윈타워도 들어서 역세권 개발이 한층 탄력을 받고 있다. 이처럼 뛰어난 교통여건에 대규모 유동인구를 보유한 대전역세권 원도심 지역은 이미 부동산 시세가 재개발 효과를 반영하고 있다. 그러므로 주거뿐 아니라 상가, 오피스빌딩, 오피스텔, 도시형생활주택, 펜션, 원룸텔 등 다양한 수익형 부동산에도 관심을 가져볼 만하다. 아울러 역세권 개발에 포함되어 있지 않은 주변 지역까지도 후광효과가 기대된다.
 

274쪽 _ 신분당선, 분당선 연장선
“서울과 수도권 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 노선”
신분당선은 서울 지하철 9호선 못지 않은 골드라인이다. 서울 강남에서 수도권 동남부를 남북방향으로 종단하면서 많은 전철노선과 환승하며 다양한 지역에 영향을 미친다. 용산역은 1호선, 경의선, 중앙선, KTX와 신분당선까지 연계되는 최다 환승역으로 용산 국제업무지구의 중심에 위치해 있다. 국립중앙박물관, 용산공원과 한남뉴타운을 경유해 강남으로 건너와 신사, 논현, 신논현, 강남역 등에서 2·3·7·9호선과 연결된다. 양재역에서 판교까지의 구간에는 보금자리주택 서울 서초지구, 우면2지구, 성남 고등지구가 위치해 있으며, 판교신도시의 판교역에서는 성남~여주 복선전철로 환승이 가능해진다. 정자~광교 구간은 수지지구, 상현지구, 광교신도시를 지나고, 광교~호매실 구간은 화서역에서 1호선(수원선)과 환승되면서 우만동·연무동·남향동·화서동·금호동 호매실지구 등 북수원 지역은 신분당선의 혜택을 받게 된다.
왕십리에서 성수, 강남구청, 선릉을 경유해 개포동, 수서, 모란, 정자, 죽전, 기흥, 영통을 거쳐 수원까지 연결되는 분당선의 수혜지역도 다채롭다. 왕십리지역은 전술한 바와 같이 5개 노선이 교차하는 초대형 역세권으로, 왕십리뉴타운 조성과 맞물려 성장세가 멈추지 않을 전망이다. 행당지구와 함께 서울숲역(가칭)이 들어서는 성수 전략정비구역과 뚝섬주변지역은 분당선 연장선 최대 수혜지 가운데 하나다. 또한 강남의 초고가 지역이면서도 도시철도 소외지역인 압구정동 한양아파트 지역과 논현동, 청담동 등은 분당선 덕에 기존 지가가 더욱 견고해질 전망이다.
분당선 역시 남북으로 종단하면서 2·7·9호선과 연결된다. 수서·복정역 인근의 보금자리주택 서울강남지구, 세곡2지구와 용인 등 신도시 지역, 그리고 철도소외지역에서 벗어나는 수원 원도심 영통구 지역이 분당선과 연장선의 혜택을 받게 된다. 수원역에서 인천까지 철도로 연결됨에 따라 수원 북동부와 성남, 용인지역 등 수도권 동남부지역은 대중교통 편의성이 대폭 향상될 것으로 기대된다.
부동산 가격 상승 요인 중에서도 지하철 개통은 가장 큰 호재요인이다. 다만 신분당선, 분당선 연당선 구간의 부동산 시세에는 이미 철도 개통의 프리미엄이 모두 반영된 상태이다. 따라서 신도시, 택지개발지구 등 입주가 시작되고 있는 대규모 아파트 단지나 분양신청이 종료된 보금자리주택의 상가, 오피스텔 등 임대형 소형 부동산 및 대형 주거단지의 후광효과를 얻을 수 있는 지역을 주목할 필요가 있다.