경매의 핵심인 배당문제를 본격적으로 다룬 최초의 책!
한 권으로 읽는 부동산 경매 배당표 작성의 모든 것!
이 책은 부동산 경매의 하이라이트인 배당표 작성의 모든 것을 담아낸 역작이다. 낙찰 후 인수해야 하는 권리와 인수금액을 사전에 명확하게 해주는 것이 권리분석과 배당표 작성이다. 권리분석의 핵심은 임차인분석이고, 임차인분석의 요체가 바로 배당표 작성이다. 부동산 경매 학습 중에서 하이라이트는 결국 배당표 작성으로 귀결된다. 이 책은 주택·상가건물과 근린주택 배당문제까지 전면적으로 다룬 최초의 배당표 작성 관련 서적이며, 소액(안분)배당, 순위배당, 안분배당, 흡수배당의 특수배당 종류와 사례를 전면적으로 다루었다. 시중의 많은 배당표 서적들이 이처럼 세부적인 분류와 근린주택에 관한 부분을 다루지 않고 있는 한계를 완전히 극복한 것이다. 배당표 문제를 이처럼 일목요연하게 정리해 독자들의 이해를 높이려고 한 책은 이 책이 처음일 것이라고 확신한다. 독자 여러분은 이 책을 통해 일반적인 배당표 작성 노하우는 물론이고, 기존의 책들에서는 볼 수 없었던 독보적인 내용을 만나게 될 것이다.
아울러 배당에 관해 최근 개정된 특별법과 시행령의 내용까지를 반영해 지역·물건·임대차보증금 규모별로 상세히 구별했다. 또한 기존의 많은 배당 관계 서적들이 서울만을 중심으로 설명하고 있는 문제점을 과감히 탈피했다. 즉 연구대상범위를 서울특별시, 수도권, 광역시, 4개시, 기타 지역으로 확장해 비수도권 및 지방의 독자들에게도 구체적인 참고서가 되도록 했다. 특히 별책부록을 통해 제공하는 연습문제와 해답도 이 책만의 탁월한 장점이다. 다 읽고도 배당표 한 장을 쓸 수 없는 책은 실전투자를 목적으로 하는 투자자에게 어떠한 도움도 되지 못한다. 이를 극복하기 위한 방법으로 별책부록에 배당표 연습과 해답편을 마련해 독자여러분들이 직접 배당표 작성연습을 해볼 수 있게 했다. 이 한 권을 옆에 두면 배당표 작성의 원칙이나 기준방법이 혼돈스러울 때 요긴한 지침서로 큰 도움이 될 것이다.

다양한 사례로 배우는 부동산 경매 배당표 작성법!
이 책은 총 5편과 별책부록으로 구성되어 있다. 먼저 1편에서는 배당표 작성의 기본을 설명한다. 물권의 기본 개념과 말소기준권리 유형을 분석해 인수해야 할 권리와 인수하지 않아도 될 권리를 알려준다. 2편에서는 주택임대차와 상가건물 임대차 배당 관계 판례를 사례별로 분석해 좀더 실전에 가까운 내용을 접할 수 있다. 3편에서는 권리별 배당종류와 배당방법을 알아보는데, 주택과 상가건물, 근린주택일 때 각각의 소액최우선배당, 순위배당, 안분배당, 배당연습이 있다.
4편에서는 지역.구간.권리.물건별로 배당 사례를 설명하고 있다. 말소기준권리가 저당권일 때와 가압류일 때, 물건이 주택.상가.근린주택.오피스텔일 때, 지역이 서울.과밀억제권역.5대 광역시.기타 지역일 때로 나누어 세세하게 사례를 제시하고 있다. 5편에서는 서울특별시, 인천광역시.과밀억제권역, 5대 광역시.4개시로 나누어 특수배당의 종류와 그 사례를 분석한다. 마지막으로 부록에 부동산 경매 관련법과 시행령을 실었다. 또한 별책부록에서는 배당표 작성연습 199제를 실어 다양한 사례의 배당표 작성을 체험할 수 있을 것이다.

소유권은 소유의 목적이 되는 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리로서, 소유권자는 소유의 목적물을 사용하고 수익하며 처분할 수 있는 권리를 가진다. 채권과 함께 물권은 오늘날 사유재산권의 중심이 되고 있다. 이 물건을 직접 이용할 수 있는 권리인 물권은 특정한 물건을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적 권리다. 즉 물권은 물건을 직접 지배하는 권리로서 물권자의 힘이 타인의 행위에 의존함이 없이 직접 물건에 미친다. 또한 물권은 물건을 배타적으로 지배하는 권리로서 물건에서 발생하는 이익을 독점적으로 누리고, 누구에게라도 그 지배 상태의 존중을 요구할 수 있다. 이와 같은 성질에 따라 하나의 물건 위에 같은 내용의 물권이 중복해 성립할 수 없으며(일물일권주의), 물권자는 물건에서 나오는 이익의 향수를 방해하는 자에 대해 그 침해를 배재할 수 있는 힘을 갖고(물권적 청구권), 물권의 배타성을 실현하기 위해서는 그 물건에 물권을 가지고 있다는 것을 외부에 알려줘야 한다(공시의 원칙). 28쪽

해당 경매물건에 권리 관계가 있는 사람이 있으면, 경매법원 지정한 권리신고마감일인 배당요구종기일까지 권리가 있음을 증빙하는 서류를 갖추어 배당요구하라는 최종일이다. 강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가해 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대해 배당요구를 신청할 수 있다. 배당요구종기일은 통상 ‘첫 입찰기일 이전으로 집행법원이 정한 때까지다. 따라서 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권, 상가건물 임대차보증금반환청구권 등 최우선변제권과 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 낙찰대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다. 이와 같은 배당요구종기일은 경매법원이 정하는 것이어서 첫 매각기일이 연기되거나 새로 정한 경우가 아니라면 첫 경매개시결정된 사건이 정지되거나 변경, 취소되어 뒤에 결정 개시된 사건으로 진행되더라도 변함이 없다. 186쪽

주택임대차보호법의 소액최우선변제 보호금액은 물가상승률이나 임대료 상승 등을 반영해 보호 대상에 대한 점진적인 보증금 상한선과 최우선배당금액을 합리적으로 인상해오면서 오늘에 이르렀다(상가건물 임대차보호법의 기본 취지도 마찬가지다). 주택임대차보호법상 소액임차인의 자격은 경매개시결정기입등기일까지 해당 부동산에 전입한 임차인 중 말소기준권리일이 현재 보호범위 이하의 임차보증금을 가진 임차인이다. 이때 중요한 것은 임차인의 전입일이 소액최우선변제의 적용기준이 아니고, 말소기준권리가 되는 권리 설정일 기준이라는 점이다. 소액최우선변제 보호범위 내의 임차인이라도 소액최우선배당에 참여하기 위해서는 배당요구종기일 이전까지 경매법원에 배당요구를 해야 한다. 이때 확정일자 유무는 상관없으며, 주민등록전입 유지기간은 매각허가일까지다. 258쪽

상가건물은 상가임차인이 상가건물 임대차보호법과 시행령에서 요구하고 있는 모든 요건들을 구비했는가에 따라 법의 적용과 보호 여부가 결정된다. 대원칙은 말소기준권리 설정일이 2002년 11월 1일 이후여야 한다는 것이다. 또한 이 법이 적용되기 위해서는 다음과 같은 조건을 갖춰야 한다. 먼저 관할 세무서에 사업자등록을 신청해 사업자등록증을 교부(이 날짜가 통상 대항력발생 기준일)받아야 하고, 임대차계약을 체결해 해당 상가 부동산을 점유하면 상가건물 임대차보호법이 요구하는 대항력 발생요건을 갖춘 것이다. 즉 임차인은 상가건물 임대차보호법의 보호 대상이 된 것이다. 그러므로 기준 이하의 소액임차인은 해당 부동산의 경매진행시 최우선변제보호 대상이 된다. 예를 들어 말소기준권리 설정일 2012년 5월인 서울특별시 지역의 상가라면 환산임대차보증금액이 3억원 이하일 때는 보호 대상이고, 임대차계약서상 보증금액이 5,000만원 이하일 때 소액최우선변제보호금액은 1,500만원까지다. 328쪽

저당권은 질권과 더불어 원칙적으로 당사자 간의 계약에 의해 성립하는 약정담보물권이며, 예외적으로 법률상 당연히 성립하는 법정저당권도 있다(민법 제649조). 저당권은 우선변제받는 담보물권이라는 점에서 질권과 공통의 성질을 가지나, 저당권설정자가 목적물을 계속 점유하기 때문에 유치적 효력을 갖지 않고 우선변제적 효력만 인정된다는 점이 장점이다(교환가치만을 파악). 이 때문에 채권담보 목적으로 저당권이 널리 이용되고 있다. 한편 효력조치와 목적물은 서로 분리할 수 없기 때문에 점유하지 않으면서 기술적 지배권인 물권의 성질을 갖기 위해서는 공적 장부에 의한 공시방법이 저당권을 설정하는 필수 요건이 될 수밖에 없다. 저당권은 원칙적으로 당사자 사이의 저당권설정계약과 등기에 의해 성립하나 예외적으로 법률의 규정에 의해서도 가능하다. 저당권은 양도나 처분이 자유로우며 질권 설정도 가능하다. 부동산등기부에 최선순위로 설정된 저당권은 부동산 경매 권리분석시 말소기준으로서의 역할을 하며, 말소기준이 되는 저당권설정일자에 따라 소액임차인의 최우선배당시 최우선변제보호금액이 달라진다. 400쪽