출판사 서평
30대부터 준비하고 50대부터 뛰어들어라!
좋은 땅찾기에서 자금계획, 계약, 건축과정, 임대운영·관리에 이르기까지
혼자서도 배울 수 있는 원룸임대사업의 모든 것
은행금리도 저금리를 계속 달리고? 주식시장도 불안하고 오피스텔·상가도 한물 간, 저금리·저성장·고령화의 시대에 최적의 자산관리와 새로운 투자대안으로 무엇이 좋을까. 불확실성의 시대를 맞아 직장인들이나 은퇴자들은 안정된 미래를 보장받을 수 있는 마땅한 투자처를 찾지 못해 불안해하고 있다.
『원룸으로 월세부자되기』의 저자들은 차세대 부동산 수익모델인 주택 임대업...
30대부터 준비하고 50대부터 뛰어들어라!
좋은 땅찾기에서 자금계획, 계약, 건축과정, 임대운영·관리에 이르기까지
혼자서도 배울 수 있는 원룸임대사업의 모든 것
은행금리도 저금리를 계속 달리고 주식시장도 불안하고 오피스텔·상가도 한물 간, 저금리·저성장·고령화의 시대에 최적의 자산관리와 새로운 투자대안으로 무엇이 좋을까. 불확실성의 시대를 맞아 직장인들이나 은퇴자들은 안정된 미래를 보장받을 수 있는 마땅한 투자처를 찾지 못해 불안해하고 있다.
『원룸으로 월세부자되기』의 저자들은 차세대 부동산 수익모델인 주택 임대업, 특히 원룸에서 그 해답을 찾았다. 그동안 오피스텔이나 상가가 수익형 부동산으로 커다란 주목을 받았다. 하지만 공급과잉과 시장침체로 인한 공실률의 증가로 수익률이 점차 떨어지고 있다. 따라서 이제 안정적인 수익은 물론, 투자에 따른 가치상승까지 누릴 수 있는 주택 임대업, 특히 건축에서 임대까지 모든 것을 함께 하는 원룸임대업이 적절한 대안이 될 수 있다고 말한다.
『원룸으로 월세부자되기』는 평범한 월급쟁이였던 저자가 IMF를 겪으며 50이라는 나이에 거리로 내몰린 이후, 직접 발로 뛰면서 성공한 원룸임대사업의 실전 노하우를 담은 책이다. 단순히 임대수익만을 이야기하는 것이 아니라 좋은 땅찾기에서부터 시작해 건축과정, 임대운영 및 관리에 이르기까지 원룸임대사업의 모든 것을 아우르고 있는 책으로, 직접 경험에서 우러나온 것들이니만큼, 더함도 없고 덜함도 없이 그 과정과 내용을 상세하고도 쉬운 말로 고스란히 담고 있다.
임대업은 이제 단지 여유돈을 갖고 있는 사람들만의 재테크가 아니다. 미래의 노후를 준비하고 염려하는 많은 사람들에게 매력적인 노후대책이 되고 있다. 끝이 보이는 월급쟁이로 살아가며 미래를 불안해하는 사람들에게 원룸임대사업은 자신의 미래를 스스로 결정하고 스스로 밥벌이를 일궈나가는 영원한 현역의 길을 제시할 것이라고 저자는 자신 있게 말한다.
원룸임대의 매력은 무엇일까.
처음 임대업을 준비하는 사람들을 위한 실질적인 정보와 노하우
힘든 경매와 승률이 희박한 주식에 비해 임대업, 특히 방 하나짜리(이하 원룸) 임대업은 상대적으로 실패할 위험이 적은 게 특징이다. ‘토지구입-건축-분양 혹은 임대’로 이어지는 주도적 임대사업은 금융권 수익을 상회하는 수익이 지속적으로 보장된다는 점에서 안정성과 수익성 두 마리 토끼를 동시에 바랄 수 있음은 물론, 땅값이나 건물가격 같은 자산가치의 상승이라는 과외의 수익까지 얻을 수 있는 매우 매력적인 분야다. 최악의 경우를 감안하여 반 토막이 날지라도 토지는 사라지지 않는다. 절대적으로 유한한 땅의 특성상 언젠가는 가격 상승으로 투자 수익을 기대할 수 있다. 이렇듯 주식보다 안전하고 은행금리에 비해 후한 수익을 보장하는 것이 바로 임대업이다.
원룸임대의 성패를 가르는 가장 중요한 점은 ‘공실률을 제로로 만드는’ 것이다. 저자는 부동산 중개인과 돈독한 파트너십을 맺어라, 새 건물과 오래된 건물의 가격 경쟁력을 활용하라, 임대 관리를 대신해주는 아웃소싱 서비스를 활용하라 등 ‘공실률 제로에 도전하는 임대주택 운영의 팀’들을 알려주면서 원룸임대를 눈앞의 수익만을 노리는, 황금알을 낳는 닭으로서 바라보는 것이 아니라 안정된 삶을 보장해줄 수 있는 장기적인 성공적 창업이 될 수 있도록 이끌어주고 있다. 또한 임대사업을 하기에 좋은 땅은 어떤 곳인지, 좋은 땅을 결정하는 기준, 땅 계약 전에 알아야 할 점 등 처음 임대업을준비하는 사람들에게 매우 실질적이고도 생생한 정보들을 소개한다.
끝이 보이던 평범한 월급쟁이에서 ‘영원한 현역’ 원룸임대 사업가로
저자가 임대업을 시작하게 된 것은 IMF라는 국가적 악몽을 겪으면서였다. 25년간 은행에 재직하며 성실한 월급쟁이로 살아가던 그는 하루아침에 직장을 잃고 만다. 인생의 바닥을 쳤다고 생각하며 암담한 시간을 보내던 그에게 다시 월급쟁이 삶으로의 유혹이 다가오지만, 그는 모든 것을 다시 시작하는 마음으로 새로운 인생을 시작하게 된다. 뼛속까지 은행원이라 자부했던 그가 작은 건설사를 세우게 된 것이다. 그리고 그 후 10년간 대표이사를 맡았으며, 지금은 원룸 주택을 건축하면서 일부는 직접 운영을 하고 있다. 저자는 이 모든 삶이 원룸 임대사업이 가져다준 선물이라고 말한다. 저자는 현재 과거의 자신과 같은 상황에 놓인 사람들에게, 앞으로 과거의 자신과 같은 상황에 놓일 수 있는 사람들에게 이 책이 새로운 인생을 시작할 수 있는 계기가 되기를 바란다고 말하며, 떳떳하고 활기찬 인생의 기쁨을 함께 누릴 수 있기를 희망한다.

안정적인 노후를 위해 필요한 돈은 얼마나 될까? 건강 악화나 예기치 않은 재난 같은 특별한 문제가 없다면 월 200만 원 정도면 한 달을 보내는 데 크게 부족하지는 않을 것이다. 통계청이 조사한 도시가구의 월평균 지출은 245만 원이었다. 나중에 더 나이가 들어 병원비를 비롯해 적지 않은 비용이 발생하게 될 경우라면 달라지겠지만, 두 부부만 사는 상황이라면 200만 원이 많을 수도 있다. 한 달 200만 원 정도면 남지도 모자라지도 않는 적당한 수준이 아닐까 싶다.
4억 원의 현금 자산이 있는 사람도 흔치 않지만, 4억 원을 은행에 넣어두더라도 은행에서 매월 지급되는 이자란 100만 원에 불과하다. 이자 소득세를 제하고 연리 3% 정도의 요즘 시세를 감안하면 연간 실수입은 더도 덜도 아닌 딱 1,200만 원이다. 그러니 월 100만 원이라는 계산이 금방 나온다. 한 달에 200만 원 정도가 필요하다는 앞서의 계산을 생각해볼 때 당장에 필요한 월 200의 딱 절반인 셈이다. 그러니 현금 자산으로 8억 원이 필요하다는 얘기인데, 4억도 어려운 상황에 8억을 떡 허니 은행에 넣어둘 수 있는 사람이 얼마나 될까. 결국 돈을 은행에 넣어서는 답이 나오지 않는다는 얘기다.
하지만 4억 원으로 임대업을 한다면 상황은 달라진다. 여기서 다중 주택의 투자 손익을 따져보지 않을 수 없다. 18개의 방이 딸린 7억 원짜리 다중 주택을 가지고 임대사업을 시작하면, 월 400만 원 정도의 수입이 그냥 생긴다. 원금 4억 원은 그대로 남고, 운이 닿으면 시세차익을 볼 수도 있다.
은행이 덧셈이라면 부동산은 곱셈이다. 은행이 연 3%로 설설 기어갈 때, 4억 원의 투자로 연리 10% 정도의 수익을 남겨 훨훨 날아갈 수도 있다. 임대사업을 꿈꾼다면 당신이 바로 그 주인공이 될 수 있는 것이다.
- <은행 이자가 덧셈이라면 부동산 임대수익은 곱셈이다> 중에서

현행법상 개인이 직접 지을 수 있는 주택용 건축 규모는 660㎡ 이하가 맞다. 여기서 ‘맞다’라고 표현한 것은 증축을 통해 그 이상의 평수로 확장이 가능하기 때문이다. 하지만 증축하려면 별도의 증축허가를 받아야 하며, 이전 건축과정에서 미리부터 증축을 염두에 둔 시공을 해야 하는 등 복잡한 과정을 거쳐야 한다.
주택의 경우, 건축물의 규모가 660㎡를 넘게 되면 건설회사에 맡겨야 한다. 건축으로 평생을 보낸 사람이라도 660㎡가 넘는 건축물을 지으려면 반드시 건설회사에 의뢰하도록 법으로 정하고 있다. 따라서 건축법상 ‘일반건설업’으로 분류되는 건설회사에 의뢰하여 건축을 맡길 수밖에 없다.
일정 규모 이상의 건축물에 대하여 개인이 지을 수 없도록 하는 데는 여러 가지 이유가 있다. 예를 들어 안전이나 전문성과 같은 점들이다. 중요한 것은 건설회사에 맡기면 건축 비용이 더 많이 든다는 점이다. 동일한 규모, 유사 재질의 소재로 지은 건물이라 할지라도 건설회사가 지을 경우 개인에 비해 비용 인상은 불가피하다. 이런저런 이유로 건설회사보다 개인이 짓는 게 훨씬 더 저렴하다. 건설회사보다 더 좋게 지을 수 있다고 말할 수는 없지만, 이들보다 훨씬 더 저렴하게 지을 수 있다는 것은 확실하게 장담할 수 있다. 더 잘 짓는 것은 그야말로 건축주의 경험과 능력에 달려 있다. 경험이 많을수록 건축 역량이 늘어나는 것은 당연하다. 따라서 이 부분에 대해서는 미리부터 어느 쪽이 더 나을지 단정적으로 말할 수는 없다. 결국 비용절감이라는 차원에서 대부분의 임대주택(이른바 원룸 하우스)은 660㎡을 넘지 않는다. 아니, 넘을 이유도 없고, 넘을 필요도 없다.
- <임대업을 꿈꾼다면 다중 주택에 집중하는 것이 유리하다> 중에서

임대사업에 좋은 땅은 은행 옆일까 아니면 커피 전문점 옆일까? 힌트는, ‘좋은 땅은 좋은 이웃에 의해서도 만들어진다’는 것이다. 강남을 비롯한 특정 지역의 도전을 끊임없이 받고 있지만, 예나 지금이나 대한민국 최고의 땅은 명동에 있다. 하지만 흥미로운 것은 바로 그 최고의 땅을 깔고 앉아 있는 점포의 업종이 바뀌었다는 사실이다. 수십 년 동안 그곳을 차지하고 있던 업종은 ‘은행’이었다. 하지만 지금은 바로 그 자리를 커피 전문점들이 차지하고 있다. 건물주가 임차인을 갈아치운 것이다.
이유는 무엇이었을까. 가장 큰 이유는 은행이 건물의 가치를 지속적으로 올려줄 만한 유동인구를 확보하는 데 한계가 있었기 때문이다. 오전 9시나 되어야 문을 여는 은행은 저녁도 되기 전인 오후 4시가 되기 무섭게 문을 닫아버린다. 주말이나 공휴일은 아예 문을 열지도 않는 은행이 건물의 1층에 떡하니 버티고 있다 보니 그곳을 찾는 유동인구가 들쭉날쭉할 수밖에 없었다. 1층 점포가 그 모양이다 보니 자연히 위층에 있는 점포들도 덩달아 피해를 입을 수밖에 없었던 것이다. 당연히 건물주 입장에서는 이를 그대로 두고 볼 수만은 없었던 것이다. 은행 때문에 건물이 죽는다고나 할까? 그래서 커피 전문점이 대안으로 선정된 것이다.
아침 손님을 맞기 위해 7시부터 문을 여는 것은 물론 밤늦은 시간까지 영업하는 커피 전문점. 1층 커피숍에 손님이 밀어닥치니 2층, 3층은 물론 그 건물 전체가 항상 활력에 넘치는 것은 당연한 일이다. 은행보다 커피 전문점이 더 좋은 이유는 유동인구에 있다. 은행 옆도 좋지만 이왕이면 유명 커피 전문점 옆이면 더더욱 좋은 것이 상가의 특성이다. 이런 식으로 모든 업종에는 저마다 알맞은 장소가 따로 있는 법이다.
- <은행 옆과 커피 전문점 옆 중 어디가 임대사업에 유리할까?> 중에서

 

 

목차
저자의 글
임대사업으로 제2의 인생을 누려라
1장 좌충우돌 몸으로 부딪치며 겪은 임대사업 입문기
1998년 IMF가 가져다준 인생 역전의 기회
은행원에서 건설사 사장이 되다
나 홀로 원투룸 사업?에 뛰어들다
2장 임대도 사업이다
임대사업의 매력은 무엇일까
임대업을 꿈꾼다면 다중 주택에 집중하는 것이 유리하다
은행 이자가 덧셈이라면 부동산 임대수익은 곱셈이다
3장 건축의 전 과정 이해하기 : 착공준비부터 사용승인까지
치밀한 사전준비와 꼼꼼한 마무리 공사로 개성있는 주택을 건축하라
건물을 짓기 전에 반드시 알아야 할 건축의 모든 것
자금계획은 레버리지 전략을 활용하라
4장 임대사업의 필수 요건, 좋은 땅 찾기
임대사업에 좋은 땅은 어떤 곳일까
좋은 땅을 결정하는 기준
땅 계약하기 전 이것만은 알아두자
5장 공실률 제로에 도전하는 임대주택 운영의 팁
임대주택의 성패는 ‘놀리는 방’을 줄이는 데 달려 있다
아름답고 인상적인 건물을 지어라
용도에 걸맞은 인테리어를 꾸며라
새 건물과 오래된 건물의 가격 경쟁력을 활용하라
유지 보수를 감안하여 단순하게 설계하라
널찍한 공간을 확보하는 ‘전용면적 전략’을 활용하라
인상적인 건축 포인트로 멋스러움을 더하라
부동산 중개인과 돈독한 파트너십을 맺어라
임차인의 마음을 움직이는 감동적인 임대인이 돼라
임대료는 주변 여건과 경기 동향에 따라 조정하라
계약 내용의 원활한 이행을 위해 임대차계약서는 꼼꼼하게
임대 관리를 대신해주는 아웃소싱 서비스를 활용하라