쌩초보 경매인들의 필독서!
경매멘토 서승관의 친절한 경매수업이 시작된다!

부동산 경매, 지금 해도 괜찮을까?
많은 사람들이 부동산은 끝났다고 이야기한다. 일본의 ‘잃어버린 10년’과 비교하며 우리도 일본의 전철을 밟을 것이라고 하는데 정말 그럴까? 이 책의 저자는 그렇지 않다고 이야기한다. 일본은 잘못된 부동산 정책으로 전체 경제가 무너진 것이지만 우리나라는 리먼브라더스 사태와 같은 외부적인 요인으로 경제에 타격을 맞았다. 부동산이 무너지면 경제 또한 살아남을 수 없다는 것을 일본을 통해 학습했기 때문에 우리나라 정부도 부동산이 무너지는 것을 보고만 있지 않을 것이다.
실제로 정부는 부동산을 살리기 위해 2013년만 해도 네 차례의 부동산 대책을 쏟아냈다. 이에 따라 부동산 경매시장이 활발하게 움직였다. 2013년 전국 법원경매의 낙찰총액이 사상 처음으로 17조 원을 넘어섰는데 이는 2012년에 비해 13.3%나 증가한 수치다.
시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있는 곳은 부동산 경매밖에 없다. 그리고 현재 부동산 시장이 잔뜩 움츠리고 있는데, IMF 당시 많은 사람들이 폭락한 주식을 내다팔 때, 부자들이 그 주식을 쓸어 담아 더 큰 부를 이루었다는 것을 기억하자.

경매, 기초부터 제대로 쌓아야 한다
많은 사람들이 경매에 관심을 갖고 도전하고 싶어 하지만 법률용어가 많아 어렵고 이해하기 힘들다는 이유로 컨설팅업체에 돈을 주고 맡긴다. 그러나 경매 컨설팅업체에 맡기더라도 본인이 경매에 대해 아무것도 모른다면 유치권, 예고등기 등이 얼기설기 얽힌 복잡한 물건을 낙찰받게 될 수도 있다. 모든 투자의 책임은 바로 본인에게 있다. 그렇기 때문에 경매 컨설팅업체에 맡긴다 하더라도 경매 기본지식은 알고 있어야 한다.
실무 없는 이론은 공허하고, 이론 없는 실무는 천하다. 기초를 제대로 쌓지 않고 실전으로 바로 뛰어드는 것은 매우 어리석은 일이다. 특히 부동산 경매는 큰돈이 걸려 있다. 자칫 잘못했다가는 적게는 몇 백, 많게는 몇 억까지 잃을 수도 있다.
저자는 이론을 배우지 않고 실전부터 한다는 것 자체가 어불성설이라며, 실전 사례를 배제하고 오로지 기초이론에만 집중해 설명하고 있다.

당신도 경매의 고수가 될 수 있다!
저자는 10년 넘게 경매시장에 몸담으면서 풍부한 경험을 쌓았다. 그 경험을 바탕으로 현재 ‘경사모 경매학원’에서 강의를 하고 있으며, 6년간 약 2000여 명의 수강생을 배출했다. 오랜 경험으로 쌓은 노하우는 물론 어려운 경매를 이해하기 쉽게 설명해 많은 수강생들의 지지를 받고 있다.
특히 이 책은 저자가 14주 동안 진행하고 있는 기초반의 강연 내용을 모두 담고 있다. 경매 초보자들에게는 꼭 필요한 내용들이다. 경매의 종류부터 경매 진행 순서, 부동산 등기부등본 보는 방법, 말소기준권리 찾는 방법, 명도하는 방법 등, 꼭 공부하고 넘어가야 할 내용들을 말로 강의하듯 쉽게 설명한다. 여러 가지 사례를 들어 초보자들도 이해하기 쉽게 이론을 설명한 후에는 내용을 잘 이해했는지 확인할 수 있도록 문제를 실었다.
부동산의 기초지식까지 꼼꼼하게 설명하고 있으므로 부동산을 매매하거나 전세나 월세 계약을 하는 사람들에게도 꼭 필요한 책이며, 경매를 하려는 사람에게는 실전에 뛰어들기 전에 꼭 읽어야 할 필독서다.

[추천사]

경매에 대해 아무것도 모르는 사람들을 위한 바이블이라고 해도 과언이 아닐까 싶습니다. 완전 초보들도 쉽게 이해할 수 있게 해주는 마술사 같은 집필! 이 세상에 볼 수 없던 경매 책! 정말 기다렸습니다. 읽어보시면 경매가 쉬워질 것입니다. 기대하셔도 좋습니다.
-경사모 수강생 김태현

사례분석이나 실전 위주로 독자를 현혹하는 일반적인 책이 아닌 경매의 기본지식이 라는 뿌리에서 실전이라는 꽃을 피우는 책과도 같습니다. 책을 다 읽고 나서 경매물건을 보면 그 물건의 과거와 현재를 볼 수 있고 미래를 예감할 수도 있을 것입니다. 저자의 정성과 노력이 돋보이는 ‘부동산의 맥’을 잡아주는 책이라고 할 수 있습니다.
-경사모 수강생 민홍식

경매에 대해 아무것도 모르던 제 눈을 뜨게 해준 원장님 강의가 책으로 나온다니 가슴이 두근거립니다. 단언컨대 이 책은 경매라는 거친 바다에서 여러분을 안전하게 지켜줄 훌륭한 등대가 될 것입니다. 까칠하지만 정말 인간적인 원장님 출간을 축하드립니다.
-경사모 수강생 최태순

강의실에서만 듣던 명강의를 책으로도 볼 수 있다니 감격스럽습니다. 정말 많이 기다렸습니다. 경매에 입문하는 분들에게 최고의 맞춤 교과서가 될 것입니다.
-경사모 수강생 윤의정
‘경사모’ 많은 수강생들의 요청에 의해 발간된 이 책에는 경매실무와 이론이 체계적이고 예리하게 분석되어 있습니다. 경매를 처음 접하는 사람은 물론, 경매에 상당한 지식과 경험이 있는 분들 모두에게 많은 도움이 될 것으로 생각됩니다. 오랜 실전을 통해 익힌 것들을 명쾌하고 쉽게 설명하는 서승관 원장의 저서가 드디어 발간된다고 하니, 강력히 추천하고 싶습니다.
-대검찰청 감찰본부 감사관 이덕승

경매에 대해 아무것도 모르는 사람들을 위한 바이블이라고 해도 과언이 아닐까 싶습니다. 완전 초보들도 쉽게 이해할 수 있게 해주는 마술사 같은 집필! 이 세상에 볼 수 없던 경매 책! 정말 기다렸습니다. 읽어보시면 경매가 쉬워질 것입니다. 기대하셔도 좋습니다.
-경사모 수강생 김태현

사례분석이나 실전 위주로 독자를 현혹하는 일반적인 책이 아닌 경매의 기본지식이 라는 뿌리에서 실전이라는 꽃을 피우는 책과도 같습니다. 책을 다 읽고 나서 경매물건을 보면 그 물건의 과거와 현재를 볼 수 있고 미래를 예감할 수도 있을 것입니다. 저자의 정성과 노력이 돋보이는 ‘부동산의 맥’을 잡아주는 책이라고 할 수 있습니다.
-경사모 수강생 민홍식

경매에 대해 아무것도 모르던 제 눈을 뜨게 해준 원장님 강의가 책으로 나온다니 가슴이 두근거립니다. 단언컨대 이 책은 경매라는 거친 바다에서 여러분을 안전하게 지켜줄 훌륭한 등대가 될 것입니다. 까칠하지만 정말 인간적인 원장님 출간을 축하드립니다.
-경사모 수강생 최태순

강의실에서만 듣던 명강의를 책으로도 볼 수 있다니 감격스럽습니다. 정말 많이 기다렸습니다. 경매에 입문하는 분들에게 최고의 맞춤 교과서가 될 것입니다.
-경사모 수강생 윤의정

이 책에서 필자는 본인이 아는 부동산 경매에 대한 이야기를 모두 담으려고 노력했다. 먼저 서론에서는 부동산의 이해를 돕기 위해 부동산 시장의 과거 상황과 현재 상황에 대해 다루었다. 부동산에 대한 이해를 먼저 해야 경매 투자도 할 수 있다.
그리고 실전 사례와 경매로 얼마를 벌었다는 것에 대한 이야기는 배제했다. 이런 사례들이 전혀 도움이 되지 않는다고 할 수는 없지만 경매를 처음 배우는 사람들에게는 사례보다 이론이 더 중요하다고 믿기 때문이다.
-‘프롤로그’ 중에서

부동산은 경제에서 차지하는 비중이 매우 크다. 부동산은 경제와 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계이고, 아주 중요한 한 축이기도 하다. 부동산을 살리지 않는 이상 경제가 좋아진다는 것은 기대하기 어렵다. 정부 또한 부동산을 버릴 수 없다는 것을 누구보다 잘 알고 있다. 현재 정부도 부동 산 시장을 활성화시키기 위해 계속 몸부림을 치고 있다는 것에 주목하길 바란다.
-‘대한민국은 일본 부동산의 전철을 밟는다?’ 중에서

부동산 경매는 법을 다루는 분야이다 보니 생소한 단어들이 정말 많다. 그런데 일부 학원에서는 이론에 큰 비중을 두지 않고 수강생들을 끌고 다니면서 경매물건을 보러 다니는 등의 시간 때우기 수업을 많이 한다. 이런 강의는 경매 초보자들에게 전혀 도움이 되지 않는다. 이론을 배우지 않고 실전부터 한다는 것 자체가 어불성설이다. 경매물건을 보러 다니는 것은 이론을 충분히 습득한 다음에 해도 늦지 않는다.
-‘경매에 성공하려면 머리와 발이 움직여야 한다’ 중에서

프롤로그

Part 01 경매공부 시작하기 전에 꼭 알아야 할 것들
대한민국은 일본 부동산의 전철을 밟는다?
부동산 투자, 적절한 시기는 언제인가?
부동산 경매, 어떻게 접근해야 하는가?
경매에 성공하려면 머리와 발이 움직여야 한다
부동산 경매 컨설팅업체, 과연 내 편일까?
부동산 경매, 소액으로도 할 수 있다

Part 02 부동산 경매, 어떻게 진행되는가?
경매의 종류에는 어떤 것들이 있는가?
경매 전, 어떤 절차가 이루어지는가?
매각물건명세서를 모르면 경매를 할 수 없다
경매에도 순서가 있다

Part 03 부동산 경매 전, 등기부등본부터 파헤쳐라
부동산 등기부등본이란 무엇인가?
등기부등본의 표제부란?
갑구에는 무엇이 담겨 있는가?
을구의 내용은?

Part 04 말소기준권리를 알면 경매를 할 수 있다
채권과 물권 개념을 바로잡자
말소기준권리란?
전세권도 말소기준권리가 될 수 있다
말소기준권리 아래 후순위 권리들은 전부 소멸할까?

Part 05 주택임대차보호법과 상가임대차보호법
주택임차인들, 어디까지 보호받을 수 있을까?
임차인의 대항력 및 우선변제권이란 무엇인가?
어떤 임차인을 낙찰자가 인수하는가?
주택임대차 계약기간과 계약의 갱신, 제대로 알자
소액임차인의 최우선변제
상가임대차보호법의 적용범위

Part 06 배당, 어려워하지 말고 직접 풀어보자
배당순위, 제대로 알고 넘어가자!
배당을 알면 낙찰가가 보인다
점유개정 시 배당은 어떻게 할까?
안분배당과 흡수배당이란?
건물 전체와 건물 일부 전세권자의 배당은?
배당 문제, 직접 풀어보자

Part 07 실전에서 꼭 확인해야 할 것들
전입세대열람, 꼭 확인하라
무상거주확인서란 무엇인가?
낙찰자는 부동산의 부합물과 종물도 취득한다
혼동을 혼동하지 마라
이전 경매부터 점유하고 있는 임차인의 지위
법정지상권이란 무엇인가?
임야를 낙찰받을 때 조심해야 하는 분묘기지권
유치권이란 어떤 권리인가?
명도, 어렵지 않다
수익률을 계산해보라