목차
제1장 총칙25
1. 목적(지침 제1조)25
* 주택관리업자의 선정 기준 등(주택법 제43조제7항 외)25
☞ 주택관리업자의 선정·재선정 절차30
☏ 위탁·수탁관리 계약 기간 관련 사항32
* 관리비등의 집행을 위?한 사업자 선정 기준 등(법 제45조제5항 외)33
* 분양·임대 혼합주택단지의 관리방법 등의 결정36
☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항 (영 제55조의 4 제1항제1호)38
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법 39
☏ 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등40
* 공동주택 관리 업무의 인계(법 제43조제6항, 영 제54조, 준칙 제63조)42
2. 적용 대상 및 범위 : 의무 관리 대상 공동주택 (주택법 시행령 제48조 - 지침 제2조)44
☞ 집합건축물 등의 적용 여부와 이 지침의 법적 성격46
* 주택관리업자, 공사 및 용역 등 사업자의 선정·계약자와 적용 대상47
(1) 입주자대표회의(영 제52조제4항, 제55조의 4 제1항제2호·제3호, 지침:47
(2) 관리주체(영 제55조의 4 제1항제1호; 지침 제2조제1항제2호, [별표 7] 등) : 47
☏ 공사 및 용역 등의 계약 주체 등 48
* 공동주택관리 회계처리기준(영 제57조제1항제14호, 준칙 제75조 관련 [별첨 7])49
3. 전자입찰시스템50
☞ 전자입찰방식의 적용 대상50
4. 입찰의 종류 및 방법 등52
☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자의 부품 교체 등 관련 사항52
(1) 경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제1호)54
☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수)54
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(기술 능력)55
☏ '관리 실적'의 의미(적격심사제 표준 평가표) 56
☏ 제한경쟁입찰의 성립 여부 및 고시 위반의 경우 행정처분 여부 57
☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부58
☏ 제한경쟁입찰의 유효 여부와 발주 기준 및 고시 위반의 효과 59
☏ 주택관리업자 선정의 경우 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항60
☏ 제한경쟁입찰의 유효 요건 등61
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(자본금, 사업 실적)62
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 방법63
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 관련 사항64
☏ 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 가능 여부 등66
☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부67
☏ 제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부68
☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법69
☏ 제한경쟁·지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부70
(2) 제한·지명경쟁입찰의 시행 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제2호)71
☏ 승강기·어린이 놀이시설 교체 때 제품 지정 가능71
(3) 수의계약의 대상【별표 2】 (제4조제3항 관련)72
☞ 수의계약의 대상 관련 주의 사항74
☏ 수의계약의 의미 75
☏ 수의계약의 사업자 선정지침의 적용 범위76
☏ 수의계약 때 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 적용 범위77
☏ 공산품(수의계약) 해당 여부, 특정 제품 지정 입찰 가능 여부78
☏ 보험사업자 선정 입찰의 사업자 선정지침 준수 여부 79
☏ 보험사업자 선정(경쟁입찰), 사업자 선정지침 준수 여부80
☏ 보험계약을 위한 사업자 선정 관련 사항81
☏ 수의계약 대상 중 단수 견적 가능 기준 82
☏ 수의계약 대상의 계약 기간(계약 금액 산정 기간) 83
☏ 수의계약 대상(물품 구매, 공사·용역 등) 견적(서) 기준 등84
☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법86
☏ 용역 등 사업자의 선정 방법87
☏ 수의계약의 체결 절차(기존 사업자의 경우)88
☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자88
☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부 89
☏ 승강기 유지·보수 사업자 선정 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부 90
☏ 승강기 유지·관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간)91
☏ 승강기 설치 사업자와 수의계약 가능 여부(하자담보책임기간)91
☏ 수의계약의 대상인 공산품 등93
☏ 추가 공사(계약 대상물 일부 변경)에 대한 수의계약 가능 여부93
☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부 94
☏ 주택관리업자의 청소, 경비 직영 가능 여부 등 95
☏ 제한경쟁입찰 2회 이상 유찰 때 수의계약 여부 등(승강기)96
☏ 제한경쟁입찰 2회 유찰 때 수의계약의 조건 ([별표 2] 제7호 단서 규정)97
* 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제4조제3항 [별표 2] 제8호)98
* 위탁관리로 결정한 경우(서울특별시공동주택관리규약 준칙 제7장)99
? 입주자등의 10분의 1 이상이 이의 제기한 주택관리업자의 입찰 참가 등102
☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자104
* 민법 제111조 [의사표시의 효력 발생 시기] 105
☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부106
☏ 사업주체가 선정한 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등107
☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자등 10분의 1 반대의 효력 109
☏ 알뜰시장 운영 사업자, 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부113
☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자 선정 및 부품 조달 등 문제114
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 사업자의 수의계약 가능 여부116
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 용역 계약 체결117
☏ 수의계약의 사업수행실적 평가 여부(부칙 제2조 관련)118
5. 입찰의 성립119
☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등119
☏ (제출)서류 미비인 사업자에게 낙찰 통보를 한 경우121
6. 입찰의 무효122
* 입찰의 무효(지침 제6조제1항 관련 [별표 3])122
☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우124
☏ 입찰가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법125
☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우126
☏ [별지 서식]의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰127
☏ 입찰 담합 의혹 유찰, 입찰가액 상한 제시 여부127
7. 낙찰의 방법129
☏ 최저가입찰제 및 최고가입찰제의 문제점 보완 방법 130
☏ 동일 가격·동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우131
☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정132
☏ 내정가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부133
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우의 행정처분 등134
8. 입찰서 투찰136
☏ 전자입찰방식일 경우 입찰서, 제출서류 제출 등 방법136
☞ 입찰 참관, 입찰 절차의 의의 등138
9. 입찰서의 개찰139
☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항139
10. 낙찰자의 선정(제10조)141
☏ 다음 순위 사업자의 선정 가능 여부 등(입찰서 등의 하자)141
11. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제11조)143
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정 결과의 공개144
☏ 공사 등 계약서, 공동주택 단지 홈페이지에 공개145
☏ 인터넷 홈페이지 해당 여부(인터넷 포털 웹사이트)146
* 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개에 관한 규정147
* 계약서의 공개(주택법 제45조의 5)148
12. 재공고(제12조)149
☏ 입찰공고 기간(재공고), 제한경쟁입찰 유찰 때 수의계약 문제150
13. 적격심사제 운영(제13조)152
☏ 적격심사표 적용 문제 153
☏ 적격심사제 표준 평가표 중 항목 변경('행정처분 건수')154
☏ 적격심사제 운영과 관련된 업무(평가 주체) 155
☏ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우156
제2장 주택관리업자의 선정159
14. 주택관리업자 선정 입찰공고 방법164
☏ 사업자 선정 공고 주체 및 관리사무소장의 겸업 여부 등164
☏ 사업자 등 입찰공고 및 선정 결과 공개 홈페이지 등 관련 사항166
15. 주택관리업자 선정 입찰공고 시기168
16. 주택관리업자 선정 입찰공고 내

이 책은 지난 2014.11.15. 발행(법률출판사)한 例解 『주택관리업자 및 사업자 선정지침』의 全訂版입니다. 2010.7.6. 공동주택관리 선진화 정책의 일환으로 일부 주택법령의 개정에 이어 국토해양부 고시 제2010 - 445호로 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 제정ㆍ고시한 이래 2015.11.16. 9차례 그 고시가 개정되었으며, 2016.1.29. 서울특별시공동주택관리규약 준칙(이하 “준칙”이라 한다)이 10번째로 개정되었습니다. 이 번 고시 및 준칙의 개정은 부분적인 것이 아니라 그간 여러 번의 개정을 통해 난삽해진 조문의 배열을 새롭게 한 것은 물론, 그 편제와 내용의 상당 부분을 변경ㆍ보완한 것이어서 부득이 전정판을 내놓아야 할 형편에 이르렀습니다.

이 전정판 역시 例解 『주택관리업자 및 사업자 선정지침』과 마찬가지로 국토교통부 고시 제2015 - 784호 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 편제를 기본으로 하고, 그 조문에 해당하는 국토교통부의 질의회신과 법제처의 법령 해석 등을 대입하여 이 사업자 선정지침을 사례 중심으로 이해하기 쉽도록 엮은 것입니다. 그리고, 당초의 질의 회신에는 표기하지 아니 하거나 누락된 근거 법령 등을 비롯하여 관련 준칙까지 모두 보충하고, 기존의 질의 회신 사례는 개정 고시에 부합하게 그 해석의 의미를 훼손하지 아니 하도록 하면서 개정 고시의 조문으로 모두 수정하였습니다. 한편, 어법에 맞는 문장과 바른 단어를 사용하기 위하여 국립국어원 발행 「공문서 바로 쓰기(2009년)」를 참고하였으며, 인용문이나 보충 설명, 기타 편저자의 의견 등이 필요하다고 판단되는 부분은 각주를 달아두었습니다. 이 전정판을 내는 데 있어서 신설되거나 변경된 규정에 대한 질의 회신 사례가 드문 상황에서 현행 사업자 선정지침을 개정 고시하면서 내놓은 국토교통부 「주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설서」가 많은 도움이 되었습니다.

이제는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 따르지 아니 하고서는 공동주택관리 관련 사업자의 선정을 할 수 없는 환경이 되어버린 것이 주지의 사실입니다. 공동주택관리 책임자인 관리사무소장은 물론 입주자대표회의의 구성원은 주택관리 관련 법령과 개별 공동주택관리규약은 물론 이 사업자 선정지침을 숙지하고, 준수하여 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여야 할 것입니다.

2014년 첫 출판 때와 마찬가지로 흔쾌히 이 전정판을 발간하여 주신 법률출판사 김용성 대표와 편집하는 데 수고를 마다하지 않으신 한석희 편집실장에게 고맙다는 인사를 드립니다. 그리고, 졸저 법률출판사 간행 『공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이』 (2016.1.20. 1판3쇄 펴냄)와 例解 『주택관리업자 및 사업자 선정지침』을 구매ㆍ애용하여 주신 독자 여러분께 깊이 감사드립니다.


2016. 01. 29.
편저자 주택관리사 김 덕 일