출판사 서평
“아, 현장 사례로 공부하니 다르네”
‘경매정보 업계 1위 지지옥션’ 전담강사 김재범의
경매공부의 바다에 빠져라
1천 건 이상 경매 진행,
국내 최고 경매 전문가 김재범의 현장 밀착형 부동산 경매 입문서!
경매 초보자나 중급자가 어떻게 알짜배기 경매물건을 가려 뽑고, 복잡한 권리분석의 함정을 피하고, 경매법정에서 낙찰에 성공하고, 알토란 같은 수익률을 올릴 수 있을까? 『경매공부의 바다에 빠져라』의 저자 김재범은 이런 문제의식을 바탕으로 이 책을 집필하였다.
[경매정보 업계 1위 지지옥션] 전담강사인 김재범은 지...
“아, 현장 사례로 공부하니 다르네”
‘경매정보 업계 1위 지지옥션’ 전담강사 김재범의
경매공부의 바다에 빠져라
1천 건 이상 경매 진행,
국내 최고 경매 전문가 김재범의 현장 밀착형 부동산 경매 입문서!
경매 초보자나 중급자가 어떻게 알짜배기 경매물건을 가려 뽑고, 복잡한 권리분석의 함정을 피하고, 경매법정에서 낙찰에 성공하고, 알토란 같은 수익률을 올릴 수 있을까? 『경매공부의 바다에 빠져라』의 저자 김재범은 이런 문제의식을 바탕으로 이 책을 집필하였다.
[경매정보 업계 1위 지지옥션] 전담강사인 김재범은 지난 10년 동안 8,000명을 대상으로 전국 순회강연 및 경매특강을 해왔으며, 온라인 동영상 강의도 진행했다. 아울러 18년 동안 아파트, 빌라, 연립주택, 단독주택은 물론이고, 상가, 토지, 공장용지까지 1,000건 이상의 경매를 진행한 바 있다. 체계적이면서도 쉽고, 다양한 현장 경험이 녹아 있는 그의 강의는 일반인들에게 이미 정평이 나 있다.
『경매공부의 바다에 빠져라』에는 명실공히 국내 최고의 경매 전문가인 저자가 지난 18년 동안 경매 현장에서 체득한 경험과 노하우, 그리고 강의 현장에서 접한 수강생들이 자주 하는 질문과 실수에 대한 답이 고스란히 담겨 있다.
경매 초보자나 중급자가 꼭 알아야 할 경매 진행방법, 부동산의 기초서류 6총사부터 저자만의 알짜배기 경매물건 고르는 법, 권리분석 노하우, 현장답사 노하우, 명도 노하우를 꽉꽉 담았다. 법을 전공하고 현장 경험이 풍부한 저자가 10,000건 이상의 경매물건을 분석하며 법전을 수없이 뒤지고, 현장에서 발로 뛰며 얻은 지식과 정보, 노하우기에 독자들에게 경매에 대한 혜안을 열어줄 것이다.
아울러 [자기진단 테스트], [실전연습]은 초보자가 경매지식을 다지는 데 큰 도움이 될 것이다. 또한 [특별부록] 3종 세트로 ① [부동산 셀프 등기법], ② [현장답사 체크리스트 노트], ③ [김재범의 경매특강 DVD(10강좌, 5시간)]도 들어 있다. DVD 동영상 강의를 1강부터 10강까지 듣고 책을 읽으면, 먼저 큰그림을 머릿속에 그려둘 수 있어 훨씬 효율적이다.
부동산 경매에 관심은 있으나 기초지식이 없어 엄두가 안 나는 사람들, 경매를 시도해 보긴 했지만 입찰에 실패한 사람들, 그리고 섣불리 경매시장에 달려들었다가 이익을 거의 보지 못했던 사람들에게 좋은 길잡이가 될 것이다.
1. 처음부터 꼼꼼하게 익히려는 분들에게
―경매종류, 경매진행, 권리분석, 현장답사, 명도, 강제집행까지 알짜배기 입문서
부동산 경매, 도대체 어디서부터 시작해야 할까? 쉬운 책은 너무 쉬워서 남는 게 없고, 어려운 책은 무슨 말인지 이해조차 어렵다. 경매로 몇 년 만에 얼마 벌었다는 책은 눈길을 끌지만, 그것만으로 실제 경매를 하기는 어렵다.『경매공부의 바다에 빠져라』는 초보자 입장에서 경매의 단계를 세세하게 분류한 뒤, 각 단계별로 아주 꼼꼼하게 세 번 네 번 가다듬고 중요한 부분을 짚었다.
부동산의 기초서류 6총사를 보는 법부터 권리분석을 통해 하자 없는 깨끗한 물건을 골라내고, 현장답사를 하여 효과적으로 입찰하고, 셀프 등기를 하는 마지막 단계까지 모든 지식을 꽉꽉 눌러 담았다. 이 책을 읽고 나면 머릿속에 부동산 경매의 기초회로가 확실하게 자리 잡을 것이다.
2. 부동산 경매의 첫 단추 권리분석―말소기준권리 이론은 편법일 뿐
부동산 경매 투자에서 정말 중요한 권리분석, 단순암기가 아니라 원리를 이해해야 한다. 그런데 초보자들은 권리분석을 할 때, 말소기준권리 이론을 암기해서 기계적으로 적용하는 경우가 많다. 수많은 경매서적과 강의에서 이 이론에 바탕을 두고 권리분석을 하기 때문이다.
하지만 저자는 말소기준권리 이론이 편법일 뿐이며, 본질을 이해하지 못한 편법은 항상 위험이 도사리고 있다고 지적한다. 말소기준권리만으로 권리분석을 할 경우, 알짜배기 경매물건을 놓칠 수도 있고, 어떤 경우에는 손해를 볼 수도 있다고 한다. 저자는 이 책에서 부동산 권리분석은 민법의 원리에 바탕을 두어야 한다면, 권리분석의 제1법칙과 제2법칙을 명쾌하게 소개한다. 알짜 경매물건을 찾고, 권리분석의 미흡으로 인한 손해를 막는 데 많은 도움이 될 것이다.
3. 따라하기만 했는데 저절로 되네―[자기진단 테스트]와 [실전연습]
손품, 발품을 팔수록 좋은 부동산을 얻을 수 있다. 그러나 누구나 처음 실전에 부딪히면 우왕좌왕하기 마련이다. 이 책은 경매의 각 과정마다 일어나는 일들을 시간 순으로 겪어볼 수 있도록 [실전연습] 코너를 만들어 놓았다. 이론만 배우고 끝나는 수업은 기억에 오래 남지 않는다. 앞서 배운 지식을 직접 따라해 보며 완벽하게 익힐 수 있을 것이다. 또한 내게 맞는 부동산을 찾는 [자기진단 테스트]도 이 책의 쏠쏠한 재미이다.
4. [특별부록] 3종 세트
―① 부동산 셀프 등기법, ② 현장답사 체크리스트 노트, ③ 김재범의 경매 특강 DVD까지!
이 책의 특별부록은 본문만큼이나 풍성하고 유용하다. 책에 수록된 [부록 책자]에는 수십만원, 수백만원을 아낄 수 있는 부동산 셀프 등기법, 인도명령과 강제집행을 신청하는 법이 담겨 있다. 또한 어느 책에서도 볼 수 없었던, 집기류 등 유체동산을 처리하는 방법까지 덤으로 넣었다. [현장답사 체크리스트 노트]는 현장답사 시 수첩처럼 들고 다니면서 경매물건의 점검 항목들을 빠짐없이 체크하는 데 도움이 될 것이다.
[김재범의 경매 특강 DVD]에는 10강좌, 5시간 분량으로 경매 기초 강의가 들어 있다. 경매의 종류, 경매진행, 권리분석 기본기부터 저당권, 지상권, 전세권, 가등기, 환매특약등기, 가압류, 가처분, 주택임대차보호법, 유치권, 법정지상권 등 실제 경매에서 자주 접하는 기초지식을 알기 쉽게 설명하고 있다.
부동산 경매 초보자, 경매를 시도해 보긴 했지만 입찰에 실패한 사람, 그리고 섣불리 경매시장에 달려들었다가 이익을 거의 보지 못한 사람들에게 좋은 길잡이가 될 것이다.
추천 글
김재범 선생님의 알기 쉬운 경매 강의는 매번 수강생들의 선호도와 만족도가 높았습니다. 그 명쾌한 강의를 책으로도 생생하게 만날 수 있는 기회가 될 것입니다. -지지옥션 경매자문센터 강은 팀장
나 같은 보통 사람들이 기초부터 다질 수 있는 경매 책이라 좋았습니다. 현란한 무용담이 아니라 솔직한 경험담을 통해 현장감각을 익힐 수 있고, 설명을 돕는 다양한 자료를 통해 경매에 더욱 자신감이 붙었습니다. -서울시 노원구 상계2동 김호석
대구에서 열린 경매특강 참석자예요. 강의장을 꽉 채운 수강생들의 열기와, 머리에 쏙쏙 들어오는 강의가 인상 깊었는데, 책으로 만나니 더욱 반가웠어요. 역시나 전문가다운 명쾌한 설명과 노하우가 가득 들어 있네요. 특히 풍부한 경험을 바탕으로 한 권리분석 및 현장답사, 명도 노하우가 많은 도움이 되었습니다. -대구시 북구 산격동 이지숙
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내가 운영하는 부동산 경매 카페에는 하루에도 수십 개씩 질문이 올라온다. …… 내가 생각하는 대박은 따로 있다. 나는 지금까지 부동산 경매에 관한 한 단 한 번의 실패도 경험한 적이 없다. 복잡한 권리관계를 예측하지 못해 분쟁에 휘말려 손해를 본 적도 없고, 수익이 기대에 미치지 못해 기회비용을 잃은 적도 없다.
이 책에는 대박이 아니라 성공을 담았다. 봐도 모를 마술이 아니라 <보고 실행할 수 있는 기술>을 담았다. 절대로 실패하지 않을 원칙을 담았고, 절대로 잊어버리지 않을 원리를 담았다. 어떠한 반론과 맞닥뜨려도 꺾을 수 있는 근거가 있고, 어떠한 난관에 부딪혀도 풀어갈 수 있는 실마리를 담았다. -<머리말> 중에서

무엇이든 기초가 중요하다. 이 책은 부동산 문외한들도 부동산 경매에 쉽게 접근할 수 있도록 기초지식을 꽉꽉 채워 넣었다. 등기부등본부터 토지이용계획확인서까지, 알짜배기 부동산 경매물건을 가려내는 법부터 권리분석・현장답사・명도까지 실제 경매사건의 사례를 통해 설명하므로, 여러분의 부동산 경매 실력을 한층 높여줄 것이다. -<머리말> 중에서

사설 경매정보 사이트에서 권리분석 정보는 특히 주의해야 한다. 회사마다 경매물건에 대해 기본적인 권리분석 결과를 제공하지만, 전문가들이 모든 사건을 일일이 분석하여 쓴 것이 아니라 권리분석 자동 프로그램이 기계적으로 적용하여 결과물을 만든 것이다.
권리분석은 복잡하고 다양한 법률의 규정에 따라야 하는데, 이런 프로그램은 예외적 상황을 인식할 수 없기 때문에 때때로 잘못된 결론을 내리기도 한다. 그러므로 입찰자들은 스스로 권리분석을 할 수 있는 힘을 키워야 한다. 사설 경매정보 사이트의 권리분석 결과가 나의 권리분석 결과와 어떤 점에서 차이가 나는지 비교하고, 누구의 분석이 옳은지 판단하는 참고자료 정도로만 활용해야 한다.
―<2장 알짜배기 경매물건 찾는 법> 50쪽

실제 경매사건의 80% 이상은 은행이 1순위 근저당권자이다. 그러므로 ‘은행은 선의다’라는 명제를 권리분석의 전제로 둔다면, 낙찰 받아도 안전하다고 판단되는 경매사건이 훨씬 많아진다. 결단은 독자의 몫이다. 그러나 나는 위와 같은 사건에서 근저당권자가 은행이나 공기업이면, 본안 소송에 관한 정확한 정보를 입수하지 못했더라도 입찰에 참여하는 편이다. ―<4장 권리분석의 기본기> 163쪽

경매로 나오는 토지는 너무 많아서 일일이 현장답사를 통해 확인할 수 없다. 그래서 최대한 짧은 시간에 얼마나 많은 경매물건을 검색할 수 있느냐가 성공적인 투자의 시작이다. 현장답사를 떠나기 전에 그 경매 토지에 대해 이미 70~80%를 파악하고 있어야 한다.
처음에는 어렵고 익숙하지 않겠지만, 자꾸 하다 보면 검색시간도 많이 줄어들고 나만의 노하우도 생길 것이다. 다음에서 검색시간을 단축하고 효율성을 높일 수 있는 나만의 토지 검색방법을 소개한다. ―<7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼> 285쪽

목차
머리말―처음부터 꼼꼼하게 익히려는 당신에게
이 책의 특징
1장 부동산 경매에 첫발을 내딛는 당신에게
[생초보 좌충우돌 도전기] 난생처음 경매를 만나다
1. 부동산 경매도 시대에 따라 변한다
[사례?] 경매로 월세가 따박따박
2. 경매공부를 왜 해야 할까?
3. 투자 실패의 3가지 유형과 처방
실습 매매차익을 노릴까, 임대수익을 노릴까?
[실습] 투자지역을 명확하게
[실습] 머리부터 발끝까지 다 먹으려 하지 말자
[자기진단 테스트] 나에게 맞는 경매 부동산 유형은?
[솔루션] 나에게 맞는 경매 부동산 유형
2장 알짜배기 경매물건 찾는 법
[생초보 좌충우돌 도전기] 똑소리 나는 그녀의 경매 부동산 쇼핑법
1. 경매과정을 그림으로 한눈에 보자
[사례] 전세금을 못 받아 빌라의 경매를 신청했다
[사례] 전세로 살던 빌라에 입찰을 결심하다
[잠깐] 낙찰/패찰/유찰
[잠깐] 부동산 경매도 종류가 많다고?
2. 좋은 경매물건, 어디서 찾을까?
[사례] 알짜 경매물건 찾는 법
[실습] 대법원 법원경매정보에서 경매물건 검색하기
3. 사설 경매정보, 이것만은 기억하자
[잠깐] 알짜배기 부동산 정보 사이트
4. 매각공고 확인하는 법
[사례] 날짜를 착각해 헛수고만 하고 돌아갔다
5. 놓치면 안 되는 특별 매각조건 3가지
[사례] 사소한 실수로 내집마련의 꿈을 날렸다
[사례] 농지취득 자격증명서와 태복 씨의 꿈
[사례] 관청의 매각허가서와 이 교수의 꿈
6. 채권자 매수신고가 뭐지?
[잠깐] 개별매각/일괄매각/과잉매각
[잠깐] 중복사건
7. 감정평가서 제대로 보는 법
[사례] 감정평가서만 믿었다가 돈을 잃은 박 사장
8. 현황조사서 제대로 보는 법
9. 매각물건 명세서의 체크 포인트
[사례] 경매서류를 열람하다가 무안 당한 이유
[잠깐] 법원의 경매정보, 맹신해서는 안 된다
[잠깐] 똑똑하게 경매를 활용하는 기업 고객
3장 경매물건 분석 첫걸음
―부동산 기초 서류 마스터하기
[생초보 좌충우돌 도전기] 부동산 서류 5형제
1. 토지/단독주택 등기부 보는 법
2. 아파트/오피스텔 등기부 보는 법
[잠깐] 등기부등본으로 건물 모양 그려보기
[잠깐] 등기부등본의 순위번호
[잠깐] 등기부등본에 나오는 건축물 구조 알아보기
[실습] 등기부등본 열람하기
3. 건축물대장 체크하기
[실습] 건축물대장 열람하기
[잠깐] 건폐율과 용적률 마스터하기
4. 토지대장에서 꼭 확인할 것
[실습] 토지대장 열람하기
5. 지적도/임야도 제대로 보는 법
[실습] 지적도 열람하기
6. 토지이용계획확인서 보는 법
[사례] 토지이용계획확인서를 보고 화들짝 놀란 이유
[실습] 토지이용계획확인서 열람하기
7. 지목과 용도지역 알아보기
[잠깐] 시나리오로 알아보는 지목과 용도지역
[잠깐] 다가구주택/다세대주택/연립주택 쉽게 정리하기
4장 권리분석의 기본기 ①
―등기부상의 권리가 사례와 함께 쏙쏙
[생초보 좌충우돌 도전기] 선영 씨, 권리분석 후 놀라다
1. 권리분석은 왜 중요한가?
[사례] 권리분석을 잘못해서 입찰보증금을 날린 경우
[잠깐] ‘권리가 있다’고 알리는 게시판, 등기부
2. 말소기준권리 바로보기
3. 채권과 물권에 대해 알아보자
4. 권리분석의 기본원칙 2가지
5. 경매사건의 단골손님 근저당권
[사례] 근저당권을 제대로 몰라 보증금을 날린 용주 씨
[상황] 은행이 아파트에 근저당권을 설정했다
[상황] 주택담보대출뿐 아니라 카드대금도 연체된 경우[실습] 아파트 근저당권, 권리분석하기
[사례] 근저당권이 있는 신도시 아파트
[잠깐] 근저당권의 ‘채권최고액’에 주의해야 하는 이유
[잠깐] NPL이 뭐지?
6. 토지경매에서 매우 중요한 지상권
[상황] 남의 땅 위에 건물을 지은 경우
[사례] 김포시, 지상권이 있는 91평 토지의 가치
[상황] 고양시, 지상권이 있는 151평 토지의 가치
[상황] 근저당권자와 지상권자의 이름이 같은 경우
[사례] 구분지상권이 있는 근린상가
[잠깐] 내 토지의 편익을 위한 지역권
7. 주택 입찰자라면 꼭 알아야 할 전세권
[사례] 건물에만 전세권이 설정된 경우
[실습] 전세권의 인수와 소멸
8. 내 자리 맡아줘, 가등기
[사례] 주택에 가등기가 설정된 경우
9. 다재다능한 담보가등기
[상황] 담보가등기가 있는 경매 주택
10. 아는 만큼 보이는 환매특약등기
[사례] 환매특약등기가 있는 전원주택을 낙찰받은 이유
11. 돈 받을 때까지 꼼짝 마, 가압류
[사례] 돈을 받지 못한 납품업자 방 씨의 희망
[상황] 아파트에 전 소유자의 가압류가 있는 경우
12. 가처분이 무서운 이유
[상황] 사기를 당해 아파트의 소유권이 이전된 경우
13. 경매에 자주 등장하는 가처분 유형
[상황] 경매 상가에 가처분 등기가 있는 경우
[상황] 고의로 소유권을 이전해 준 경우
[사례] 소유권 이전 말소 가처분이 있는 경우
[사례] 근저당권 말소 가처분이 있는 경우
[잠깐] 가처분과 닮았지만 다른 예고등기
14. 주택 입찰자라면 임차권
[사례] 근저당권이 있는 아파트의 임차권
[사례] 임차권이 있는 아파트의 근저당권
[사례] 임차권과 근저당권 설정일이 같은 경우
15. 임차권에서 주의할 점
[사례] 아파트 낙찰 후 전세금을 물어주게 생겼다
[상황] 세입자가 임차권을 이어받은 경우
[상황] 등기부의 근저당권, 실제로는 빚이 없는 경우
16. 확정일자를 받은 임차인, 소액 임차인
[사례1] 임차보증금 9,700만원의 세입자가 있는 경우
[사례2] 임차보증금 9,000만원의 세입자가 있는 경우
[사례] 쪽방주택과 임차인 10명
[사례] 임차권을 분리해도 소용없다
17. 임차권만 알고, 임차권 등기를 모르면 헛공부
[사례] 입지 뛰어난 소형 아파트, 왜 입찰자가 혼자였을까?
[잠깐] 경매 취소 후, 세입자가 왜 당황했을까?
18. 상가로 임대수익을 얻고 싶다면
[사례] 법을 잘 몰라 알짜 상가를 놓쳤다
[잠깐] 상가 권리금은 어떻게 될까?
[잠깐] 권리금법의 구체적인 내용
19. ‘토지 별도 등기 있음’ 문구를 보았다면
[잠깐] 집합건물 경매에서 알박기
5장 권리분석의 기본기 ②
―등기부 외의 권리 마스터하기
[생초보 좌충우돌 도전기] 등기에 나오지 않는 권리
1. 유치권자와 흥정하는 법
[사례] 신축건물에 들어선 유치권 현수막
[사례] 공사대금 받기 전엔 못 나간다는 리모델링 업자
[잠깐] 공사업자가 유치권을 헐값에 사라는 경우
[잠깐] 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없는 경우
[잠깐] 대여금, 매매대금으론 유치권 주장할 수 없다
2. 법정지상권이 있는 토지
[사례] 경매 토지에 주인이 다른 건물이 있는 경우
[사례] 근저당권이 설정된 땅주인이 건물을 산 경우
[잠깐] 토지뿐 아니라 집도 담보로 요구하는 경우
[잠깐] 법정지상권 없는 건물주는 선택의 여지가 없다
3. 경매 토지에 나무나 농작물이 있다면
[사례] 땅값 못지않은 나무 값
[사례] 나무를 등기한 경우
4. 분묘기지권이 있는 토지
[사례] 무덤 덕에 전원주택을 짓게 된 사연
[사례] 분묘기지권에 대한 편견을 뒤집은 전설
5. 다세대주택, 연립주택의 대지권 미등기
6장 [실전] 현장 경매물건 분석하기
[생초보 좌충우돌 도전기] 권리분석이 몇 분 만에 뚝딱
1. 배당표가 왜 중요할까?
[사례] 선순위/후순위 근저당권이 있는 빌라
[사례] 선순위 근저당권, 후순위 가압류 있는 아파트
[사례] 선순위 가압류, 후순위 근저당권 있는 오피스텔
[사례] 선순위/후순위 가압류가 있는 10평 상가
[사례] 권리가 여러 개 설정된 아파트
2. 선순위 임차인이 있는 다세대주택
[잠깐] 경매비용은 얼마나 들까?
3. 선순위 전세권자가 있는 오피스텔
4. 선순위 가등기가 있는 빌라
5. 아파트 세입자의