상가는 정말 제대로 알고 투자해야 한다.
자신 없으면 투자하지 말아야 하는 부동산이 상가다!

정부의 강력한 부동산 규제로 주택 시장이 꺾이자 투자자들이 상가에 관심을 갖기 시작했다. 하지만 상가는 공인중개사사무소 몇 군데만 돌아다녀도 대부분 파악할 수 있는 주택과는 전혀 다르다. 그래서 상가에 투자하려면 더 공부하고 더 알아봐야 한다.
주택보다 어려우니 상가를 모른 척 해야 할까? 그럴 수는 없다. 불황과 저금리 시대, 그리고 주택에 대한 규제가 심한 요즘에는 매력적인 투자처로 상가만 한 것이 없기 때문이다.
이 책은 상가 투자를 할 때 반드시 알아야 하는 정보를 꼼꼼하게 알려주고 있다. 20년 넘게 상가 전문가로 활동한 저자들이 ‘제대로 된 상가 투자책 한 권만 있어도 손해 보는 상가 투자자는 없을 것이다’라는 생각으로 시작해 다양한 사례와 기술을 정리한 결과물이기도 하다. 상가에 관심 있는 투자자라면 이 책을 통해 실패하지 않는 상가 투자의 기술을 배울 수 있다.


부동산 시장이 확 바뀌었다.
부동산 전망이 한 치 앞도 보이지 않고 불투명할수록
‘10년 후에도 든든한 상가’에 투자하라!

주택 투자와는 전혀 다른 상가 투자
‘상가 투자의 핵심적인 정보를 담은 책은 어떨까?’
이 책은 이 질문에서 출발했다. 부동산 투자서 대부분이 주택을 다루고 있고 그나마 있는 상가 투자서 대부분은 뜬구름 잡는 내용으로 되어 있다. 현장에 필요한 지식을 원하는 상가 투자자들에게 도움이 되기 힘들다.

최근 정부의 강력한 부동산 규제로 주택 시장이 주춤하자 상가에 관심을 갖는 투자자가 늘어나고 있다. 퇴직자뿐만 아니라 현재 직장에 다니는 젊은 사람도 많이 관심을 가지고 있다. 미래에 대한 불안감이 크게 작용했을 것이다. 그런데 현장에서 보면 상가 투자를 너무 쉽게 생각하는 사람이 의외로 많다. 제대로 된 분석도 하지 않고 무조건 좋다는 말에 도장부터 찍는 경우가 다반사다. 상권이 아직 형성되지 않은 신도시 상가 분양 현장에서도 마찬가지다. 그동안 아파트 투자만 했으면서 ‘상가도 똑같다’라는 생각으로 상가 투자에 나서는 사람도 많다. 그런데 아파트는 친구 따라 강남 가는 식으로 투자해도 시장 분위기에 따라 수익을 낼 수도 있지만 상가는 손실이 발생하면 시간이 지나도 회복이 어렵다. 저자들은 우선 경고부터 한다.

‘상가 투자는 아파트 투자와는 전혀 다르다!’
아파트는 실거래 정보, 시세가 상당 부분 공개되어 있고 공인중개사사무소 몇 곳만 방문해도 90% 이상 검증할 수 있다. 반면 상가는 정보 자체가 제한적이며 같은 상권에 있어도 여러 가지 요인에 따라 가격과 임대료가 다르다. 그만큼 잘못된 투자를 할 가능성이 더 높은 것이다. 특히 요즘은 상가 공급 물량이 많고 분양 가격이 높아서 예전보다 더 잘 고르지 않으면 실패 확률이 높아진다. 과대광고, 분양 관계자의 감언이설만 믿고 도장을 찍었다가 밤에 잠을 이루지 못하는 사람이 지금도 많다.

똑같은 상가라도 제대로 아는 사람과 그렇지 않은 사람 간의 수익 차이는 하늘과 땅 차이다. 이 책은 투자자의 수익이 하늘로 올라갈 수 있도록 하기 위해 기획되고 집필되었다.

20년 전문가의 공실 없고 돈 되는 상가 투자 노하우
상가는 수익형 부동산이므로 ‘수익률’이 매우 중요하다. 그래서 보통 수익률이 높다고 하면 무조건 도장부터 찍으려고 한다. 하지만 전문가는 다르게 생각한다. 월세가 높아 수익률이 좋다고 해서 주변보다 비싸게 샀다가 월세가 떨어지거나 임차인이 나가면 큰 피해를 입게 된다. 수익률이 절대적인 상가에 있어 임대료 하락, 공실은 최악의 상황이다. 그래서 전문가는 수익률이 다소 낮아도 공실이 될 가능성이 매우 적고 관리가 편한 상가에 관심을 더 갖는다.

신도시에 조성되는 상가에 투자할 때도 주의가 필요하다. 새롭게 형성되는 도시라서 인도, 도로가 다 넓고 환경이 깨끗하여 보기에는 좋다. 하지만 입주 시기가 늦춰지고 지하철 개통이 계속 연기된다면 이미 지어진 상가의 상권 형성이 제대로 되지 않아 투자자의 속은 까맣게 타들어간다. 차라리 신도시의 상가는 개발이 다 된 다음, 몇 년 지켜보고 옥석을 가리는 것이 낫다.

인터넷 지도로 볼 때에는 주변에 아파트 단지가 많아서 나름 유효 수요가 넉넉할 것으로 생각했는데, 현장에 나가보면 유효 수요의 흐름을 끊는 ‘상권 단절’의 경우를 종종 확인할 수 있다. 도로가 8차선 이상이거나 고가 도로, 지하 차도가 있으면 같은 동네처럼 보여도 상권이 나눠질 수밖에 없다. 또한 철로, 육교 등이 있어도 마찬가지다. 초보 투자자일수록 상가의 겉모습만 보는 바람에 이런 상권 단절까지 생각하지 못하므로 반드시 확인을 한다.

이처럼 오랫동안 현장 경험이 있는 전문가가 아니라면 모를 상가 투자의 정보들이 이 책에 가득 담겨 있다. 1장에는 아파트 투자와는 전혀 다른 상가 투자의 기준, 수익률 계산법, 상권 분류법 등에 대해 담았다. 2장에는 상가 투자의 핵심 기술인 상권 분석의 노하우를 담았다. 유효 수요 분석부터 주동선, 흐르는 입지 등 상권 분석 3단계에 대해 다양한 사례를 통해 알려주고 있다.

3장에서는 내게 맞는 상가 투자 전략, 현장에서 놓치지 말아야 하는 점 등을 상가 투자 전문가들의 노하우를 바탕으로 정리했다. 4장에서는 지하철역, KTX역, 버스 터미널, 백화점 등 다양한 업종의 상권별 특성을 파악하는 방법에 대해 알려주고 있다. 마지막 5장에는 상가를 투자할 때 좀 더 수익률을 높이기 위해서라면 알아야 하는 상가 관련 법 지식을 꽉꽉 채웠다.

장밋빛 개발 계획, 과장광고, 분양 관계자나 주변 지인의 말만 믿고 섣불이 덤볐다가 속이 새까맣게 타들어 가고 싶지 않다면, 현실과 동떨어진 인터넷에 떠도는 그릇된 정보로 큰돈을 날리지 않고 싶다면, 높은 수익률의 꿈만 좇다가 수익률의 함정에 빠져 손해를 보고 싶지 않다면, 이 책을 읽어라. 합리적인 상가 투자의 길을 찾을 것이다.

많은 상가 투자책 중에서 단연 최고다. 이 책을 읽고 나면 초보 투자자인 나도 상권 투자를 할 수 있겠다는 자신감이 생긴다. 어렵게만 느껴졌던 상권 투자가 ‘원래 이렇게 쉬웠나?’라는 생각이 들 정도로 필요한 투자 정보를 재미있고 쉽게 다 담은 정말 잘 쓴 책이다.
―이정욱｜〈조세금융신문〉 기자

상가 투자에 몸담은 지 20년이 되어가고 있다. 상가는 개별성이 강해서 투자자들에게 상가 관련 책을 먼저 읽어보라고 권한다. 그런데 그동안 상가 투자에 관심 있는 투자자들에게 필요한 지침서가 거의 없었다. 이런 상황에서 이 책은 단비와 같다. 앞으로 상가 투자를 한다면 이 책부터 읽기를 적극 추천한다.
―최원철｜SJ부동산전략연구소 대표
 
세무 전문가인 나는 상가 투자에 대해서는 잘 모른다. 그래서 상가 투자에는 아예 관심이 없었는데 이 책을 읽고 나니 상가 투자가 하고 싶어졌다. 아파트와 달리 상가는 어렵다고 생각했는데 이 책과 함께라면 어렵지 않을 것 같다. 성공적인 상가 투자를 하고 싶다면 반드시 읽어보기 바란다.
―안수남｜세무법인 다솔 대표 세무사, 《안수남 세무사의 다주택자 중과세에서 살아남기》 저자
 
상권 분석 기술, 상가 투자 노하우, 다양한 상권에 대해 다양한 사례를 곁들여 재미있게 쓴 책이다. 상가 투자책의 완성이라고 말하고 싶다. 그동안 서점에 나온 그저 그런 상가 투자책들과는 비교가 되지 않는 교과서 같은 책이다. 상가 투자에 관심 있는 사람들뿐만 아니라 지금까지 어렵다는 생각 때문에 관심을 갖지 않은 사람들도 한번 읽어보길 바란다.
―전범진｜변호사

무조건 좋다는 말에 현혹되어 도장 한번 잘못 찍었다가 순간 2억 원이라는 큰돈을 손해 본 사람도 있었다. 상가는 기다리면 회복되는 아파트와 달리 한 번 잘못된 투자를 하면 시간이 지나도 회복이 어려운 특징을 갖고 있다. 아파트는 친구 따라 강남 가는 식으로 어쩌다가 투자해도 부동산 시장 분위기에 따라 큰 수익을 얻을 수 있지만 상가는 친구 따라 강남 가도 좋은 상가를 고르지 못하면 백전백패다. 아파트 투자만 하다가 ‘상가도 똑같다’라는 생각으로 쉽게 보고 투자하는 바람에 실패한 사람도 의외로 많다.
상가는 정말 제대로 알고 투자해야 한다. 자신 없으면 투자하지 말아야 하는 부동산이 상가다. 특히 요즘은 예전과 달리 상가 공급 물량이 많고 분양 가격이 높아서 더욱 잘 고르지 않으면 실패할 확률이 높다.
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회사를 그만두고 고정적인 월세가 반드시 필요한 사람이라면 시세 차익보다는 임대 수익에 더 큰 비중을 둔다. 그리고 서울의 1층 상가만 고집하지 말고 수도권 외곽이나 지방 등의 임대 수익률이 높은 상가를 선택한다. 곧 퇴사할 상황이라서 당장 생활비를 걱정해야 하는데도 시세 차익을 얻을 수 있는 상가를 찾아달라는 예비 투자자도 있다.
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상권도 사람과 같아서 수명이 있다. 초반에 형성되고 살아나면서 성장하다가 안정기를 지나면 서서히 쇠퇴기로 접어들면서 죽어간다. 필자처럼 경험이 많은 투자자는 현장에 가보면 본능적으로 살아나는 상권과 죽어가는 상권을 느낀다. 반면 투자 경험이 많지 않은 일반인이나 초보 투자자는 이런 상권의 수명을 느끼지 못하고 단지 눈에 보이는 코너 자리 등에만 집착한다. 숲을 보지 못하고 나무만 보는 것이다.
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한 번 계약서에 도장을 찍으면 되돌리기는 매우 어렵다. 계약 후 24시간 이내에 계약 해제를 요구하면 된다고 생각하고 일단 계약부터 하는 사람이 아직도 있는데 전혀 그렇지가 않다. 도대체 24시간 이내에는 계약 해제가 가능하다는 말이 어디서 나왔는지 모르겠다. 계약서 특약사항에 계약 해제 관련 내용이 없으면 일방적인 계약 해제는 어렵다. 물론 특약사항 명시는 매수자와 매도자 간 협의가 되어야 하는 부분이라서 매도인이 거부하면 강제로 진행할 수는 없다.

ㆍ책을 시작하며

1장 노후에 힘이 되는 상가
01. 아파트 투자보다 어려운 상가 투자
02. 상가, 참 많다
03. 상가 투자의 성공 요소
04. 임대 수익률이 중요하다
05. 수익률의 함정
06. 공실 관리도 기술이다
07. 상가의 가치는 어떻게 평가하나?
08. 상권이란 무엇인가?
09. 상권은 다양하게 분류된다
10. 상권 유형에 따른 상권 분류
ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ① 상가와 관련된 세금

2장 상권 분석이 상가 투자의 핵심이다
01. 유효 수요 ① 매출 올려주는 사람 찾기
02. 유효 수요 ② 범위를 설정한다
03. 유효 수요 ③ 충분히 뒷받침되는지 확인한다
04. 유효 수요 ④ 두 상권을 비교할 줄 알아야 한다
05. 주동선 ① 유효 수요의 흐름을 파악하라
06. 주동선 ② 주동선의 특징
07. 주동선 ③ 시작점을 확인한다
08. 흐르는 입지 ① 사람들이 지나쳐서 가는지 파악한다
09. 흐르는 입지 ② 특징을 바탕으로 분석한다
10. 종합적으로 분석해야 제대로 파악할 수 있다
ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ② 취득세와 양도세

3장 아무도 알려주지 않는 상가 투자 노하우
01. 내게 맞는 상가 투자 전략
02. 100% 완벽한 상가는 없다
03. 생각처럼, 계획처럼 되지 않는다
04. 투자 법칙을 너무 맹신하지 않는다
05. 상권 단절을 주의하라
06. 현장에 답이 있다
07. 살아나는 상권과 죽어가는 상권
08. 신도시 상가 vs 구도심 상가
09. 같은 상가건물이라도 가치는 다르다
10. 상가 계약 시 주의사항
11. 임차인은 가장 중요한 고객
ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ③ 재산세와 종합부동산세

4장 상권마다 다른 분석방법
01. 지하철역 상권
02. KTX역 상권
03. 버스 터미널 상권
04. 병원 상권
05. 관공서 상권
06. 오피스 상권
07. 백화점과 복합 쇼핑몰 상권
08. 대형 마트 상권
09. 학교 상권
10. 카페 상권
ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ④ 부가가치세

5장 알아둬야 손해 보지 않는 상가 지식
01. 상가의 용도 변경
02. 영업증이 필요 없는 자유 업종
03. 다중 이용 업소의 안전 관리 의무
04. 상가의 업종을 제한하는 교육환경보호구역
05. 학원과 유해 업소 제한
06. 편의점은 담배 판매 여부가 중요하다
07. 눈에 보이지 않는 권리금
08. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ①
09. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ②
10. 업종 제한 약정과 경업 금지의무
ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ⑤ 종합소득세