높은 수익률과 빠른 회수가 가능한
도시재생사업에 지금 당장 투자하라!

부동산 시장은 국내외 환경의 변화에 따라 급격히 변하고 있다. 정부는 과거 수년간 뜨거웠던 부동산 시장을 잠재우기 위해 계속 규제를 강화하고 있으며, 몇 달만 지나면 또 다른 변화가 감지된다. 부동산 시장이 이렇게 뜨거운 감자이자 초미의 관심사가 되는 것은 무엇보다 돈이 되기 때문이다.
28년간 부동산 투자 현장에서 배우고 익힌 재개발, 재건축 투자 전문가 두 명이 대한민국 투자자들이 경험해보지 못한 ‘도시재생 연관 투자’를 알기 쉽게 설명했다. 누구나 어렵지 않게 투자할 수 있도록 도와줄 이 책은 흔한 예시 중심이 아닌 저자의 경험에서 우러난 생생한 조언, 현장감 있는 스토리가 담겨 있다. 대한민국의 마지막 투자처인 ‘도시재생사업’이 불황으로 고민하는 모든 투자자, 예비 투자자들에게 새로운 기회로 다가올 것이다.
소규모주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재개발 재건축까지!
부동산 투자 도시재생에서 답을 찾다!

대한민국의 경제가 급격하게 성장함에 따라 도시는 엄청난 속도로 발전하기 시작했다. 그에 따라 무분별하게 확장해오던 도시는 더 이상 밝지 않은 경제 소식에 따라 인구가 감소된다. 또한 산업구조의 변화와 주거환경의 노후화로 점점 옛 명성을 잃고 쇠퇴하고 있다. 그런 도시를 다시 되살리고자 ‘도시재생’이 시작됐다.
도시재생은 미국, 영국, 독일, 스페인 등 해외 각국의 오래된 도시들이 시도했고 그 효과를 톡톡히 입증했다. 낙후된 도시가 새롭게 살아나면서 상권이 다시 살고 그에 맞춰 부동산의 가치도 상승했다.
각종 매스컴과 TV프로그램에서 부동산에 대해 설명하며 이미 그 전문성을 입증한 ㈜부자아빠부동산연구소 대표인 저자는 도시재생사업, 그중에서도 특히 소규모주택정비사업에 주목했다. 아직 많은 사람들에게 알려지지 않은 이 시장이 아주 매력적인 시장이자 기회임을 직감해, 최신 사례를 직접 확인하고 기존의 노하우와 접목한 예상 투자처를 소개한다.
이 책은 도시재생에 대한 막연한 개념을 정리해 독자들이 도시재생에 대해 잘 이해할 수 있도록 돕는다. 어려운 용어는 최대한 배제하고 복잡한 자료를 단순화시켜 현재 주목해야 할 사업을 손쉽게 알도록 안내한다. 실투자시 당황하지 않도록 꼭 필요한 세금 이슈와 최신 규제 현황도 정리했다.
뉴타운사업, 주거환경개선사업, 재개발·재건축사업부터 도시정비사업, 소규모주택정비사업, 신설 역세권 등 다양한 사업투자항목을 알기 쉽게 설명해, 앞으로 눈여겨봐야 할 지역들을 알려준다. 또한 재개발사업, 재건축사업, 소규모주택정비사업의 예상 수익 분석 방법을 설명해 독자들이 실제적으로 수익을 따져보고 투자할 수 있도록 돕는다.
허름하고 낡은 외형에 감추어진 본질적인 가치와 가능성을 꿰뚫어보는 눈을 가져 떠오르는 사업인 ‘도시재생’에 적극 도전하길 바란다.


본문 중에서

서울을 비롯한 주요 대도시들은 오랜 역사를 거치며 쉽게 대체하기 어려운 인프라가 구축되었고, 고유의 가치를 가지고 있다. 하지만 도시화가 진행된 후 수십 년의 시간이 지나면서 건물들은 낡았고 환경이 열악한 곳이 많다. 다음 페이지 그림에서 진한 색으로 표시된 곳이 노후건축물의 비율이 높은 곳인데 서울의 중구, 대구 서구, 부산 동구, 전남 진도가 30% 이상으로 심하게 노후된 것으로 나타났다. 이 외의 서울 지역이나 경북, 중남부 지역, 전남 지역도 노후도가 20% 이상으로 심한 편이다. 경기도 지역이나 부산 외곽 지역 등 신도시가 밀집한 지역은 노후도가 10% 미만인 것으로 파악된다. _ 38쪽

소규모재건축사업의 장점은 사업의 규모가 작아 위험이 낮고, 정비구역 지정 및 안전진단이 생략되어 간편하다는 점이다. 소유자가 20인 미만일 때에는 주민합의체나 직접 개발도 가능하다. 건축심의를 거치면서 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 통합하여 진행하므로 사업 기간도 크게 단축된다. 마지막으로 지자체가 일정 요건을 갖추면 사업비의 일부를 지원하고 건축 규제를 완화해주는 점도 매력적이다. 안전진단 통과에 자신이 없고, 가로주택정비의 15층 제한보다 높은 층을 건축하고자 할 때 주로 선택한다. _ 105쪽

지주공동사업은 소규모정비 조합을 만들지 않고 개발사와 함께 사업 파트너가 되어 개발하는 방식이다. 소규모 주택의 정비에 적합한 가로주택정비사업과 소규모재건축, 지주공동사업을 비교해보자. 가로주택정비사업은 투기과열지구에서의 조합원 지위 양도와 입주권 전매가 가능하지만 소규모재건축은 조합 설립 이후에는 불가능하다. 지주공동사업은 조합이 없고 지주가 있는데, 거래에 특별한 제약은 없다. 가로주택정비사업과 소규모재건축은 재당첨제한이 적용되지만 지주공동사업에는 제약이 없다. 소규모재건축은 다른 사업에 비해 고층의 건축이 가능하지만 초과이익환수 대상이다. 가로주택정비사업과 지주공동사업은 초과이익환수와 무관하게 개발이 가능하다. _ 202쪽

신분당선은 9호선 이후 새롭게 떠오르는 황금노선이다. 광교에서부터 미금, 정자, 판교, 양재, 강남까지 경부 라인 교통의 큰 역할을 하고 있으며, 신분당 역세권 부동산들의 가치도 높아지고 있다. 수원 광교와 용인 수지, 판교의 신분당선 역세권 아파트들은 신분당선 개통 이후 프리미엄을 누리며 연일 최고가를 경신하고, 서울권 가격을 넘보는 동시에 인근 비역세권과의 가격 격차를 벌리고 있다. 이제 신분당선의 프리미엄을 새롭게 누릴 곳은 바로 연장노선이다. _ 262쪽

재개발과 재건축의 차이점을 다시 한번 정리해보자. 재개발은 단독주택, 공동주택, 토지, 상가 등 서로 다른 다양한 물건을 함께 개발하기 때문에 규격화하기가 어렵다. 그러므로 감정평가의 총액과 비례율을 예상하여 분담금을 추정한다. 이에0 비해 재건축사업은 낡은 공동주택 소유자들이 모여 새로운 공동주택을 개발하는 것으로, 어느 정도의 규격화가 가능하다. 또 기반시설의 일부까지 함께 개발하는 재개발과 달리 재건축은 사업 비용의 범위를 건축원가로 한정한다. 이런 특징을 반영하여 분담금을 구한다. _ 300쪽
급변하는 부동산시장의 중심에서 저자는 부동산대학원을 졸업한 이론적 배경과 오랜 기간 도시재생사업을 추진해온 실무적 경험을 바탕으로 부동산 투자자들에게 직접 경험해본 전문가만이 할 수 있는 현실적인 조언을 아끼지 않고 이 책에 담았다. 특히 도시의 원천적 유지 발전의 근원이 되는 도시재생사업에 대한 깊고 넓은 이론과 경험을 바탕으로 부동산시장을 투자자
의 관점에서 바라보고 분석하며, 원론적인 내용보다는 실질적인 하우투(How to)를 제시하고 있다.
부동산시장의 투자방법론은 너무나도 많다. 그럼에도 불구하고 현명한 투자자는 실제 사례를 통해 자신만의 투자방법을 구축해 나간다. 저자가 바로 그 투자자이다. 독자는 이 책을 통해 투자자의 입장에서 기회를 모색하고 투자 방향을 설정하며 최종 투자 전에 심도 있는 사업성 분석으로 최종 투자를 결정할 수 있다. 아무런 비용 투자 없이 롤플레잉(Role-playing)을 해볼 수 있다는 것이 이 책의 엄청난 가치이다. 이러한 가치를 독자가 느낀다면 그것으로 충분히 만족할 수 있는 책이다.

- 김선철, 명지대학교 부동산대학원 겸임교수, 한국개발연구원(KDI) 경제자문위원

서울을 비롯한 주요 대도시들은 오랜 역사를 거치며 쉽게 대체하기 어려운 인프라가 구축되었고, 고유의 가치를 가지고 있다. 하지만 도시화가 진행된 후 수십 년의 시간이 지나면서 건물들은 낡았고 환경이 열악한 곳이 많다. 다음 페이지 그림에서 진한 색으로 표시된 곳이 노후건축물의 비율이 높은 곳인데 서울의 중구, 대구 서구, 부산 동구, 전남 진도가 30% 이상으로 심하게 노후된 것으로 나타났다. 이 외의 서울 지역이나 경북, 중남부 지역, 전남 지역도 노후도가 20% 이상으로 심한 편이다. 경기도 지역이나 부산 외곽 지역 등 신도시가 밀집한 지역은 노후도가 10% 미만인 것으로 파악된다. _ 38쪽

소규모재건축사업의 장점은 사업의 규모가 작아 위험이 낮고, 정비구역 지정 및 안전진단이 생략되어 간편하다는 점이다. 소유자가 20인 미만일 때에는 주민합의체나 직접 개발도 가능하다. 건축심의를 거치면서 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 통합하여 진행하므로 사업 기간도 크게 단축된다. 마지막으로 지자체가 일정 요건을 갖추면 사업비의 일부를 지원하고 건축 규제를 완화해주는 점도 매력적이다. 안전진단 통과에 자신이 없고, 가로주택정비의 15층 제한보다 높은 층을 건축하고자 할 때 주로 선택한다. _ 105쪽

지주공동사업은 소규모정비 조합을 만들지 않고 개발사와 함께 사업 파트너가 되어 개발하는 방식이다. 소규모 주택의 정비에 적합한 가로주택정비사업과 소규모재건축, 지주공동사업을 비교해보자. 가로주택정비사업은 투기과열지구에서의 조합원 지위 양도와 입주권 전매가 가능하지만 소규모재건축은 조합 설립 이후에는 불가능하다. 지주공동사업은 조합이 없고 지주가 있는데, 거래에 특별한 제약은 없다. 가로주택정비사업과 소규모재건축은 재당첨제한이 적용되지만 지주공동사업에는 제약이 없다. 소규모재건축은 다른 사업에 비해 고층의 건축이 가능하지만 초과이익환수 대상이다. 가로주택정비사업과 지주공동사업은 초과이익환수와 무관하게 개발이 가능하다. _ 202쪽

신분당선은 9호선 이후 새롭게 떠오르는 황금노선이다. 광교에서부터 미금, 정자, 판교, 양재, 강남까지 경부 라인 교통의 큰 역할을 하고 있으며, 신분당 역세권 부동산들의 가치도 높아지고 있다. 수원 광교와 용인 수지, 판교의 신분당선 역세권 아파트들은 신분당선 개통 이후 프리미엄을 누리며 연일 최고가를 경신하고, 서울권 가격을 넘보는 동시에 인근 비역세권과의 가격 격차를 벌리고 있다. 이제 신분당선의 프리미엄을 새롭게 누릴 곳은 바로 연장노선이다. _ 262쪽

재개발과 재건축의 차이점을 다시 한번 정리해보자. 재개발은 단독주택, 공동주택, 토지, 상가 등 서로 다른 다양한 물건을 함께 개발하기 때문에 규격화하기가 어렵다. 그러므로 감정평가의 총액과 비례율을 예상하여 분담금을 추정한다. 이에0 비해 재건축사업은 낡은 공동주택 소유자들이 모여 새로운 공동주택을 개발하는 것으로, 어느 정도의 규격화가 가능하다. 또 기반시설의 일부까지 함께 개발하는 재개발과 달리 재건축은 사업 비용의 범위를 건축원가로 한정한다. 이런 특징을 반영하여 분담금을 구한다. _ 300쪽

추천사

프롤로그_ 앞으로 3년, 도시재생 투자의 대중화 시대를 준비하자

1장 왜 도시재생이 새로운 투자 기회일까?
01. 신고가의 행진, 우상향은 계속될까?
02. 부동산 시장은 갭투자 이상을 원한다
03. 신도시의 기회와 한계는 무엇일까?
04. 오래된 좋은 입지는 도시재생을 피할 수 없다
05. 해외 각국에서도 도시재생이 대세다
06. 떠나는 사람과 들어오는 사람, 어느 줄에 설 것인가?
07. 상생하면 기회가 찾아온다

2장 앞으로 부동산 시장은 도시재생 투자가 이끈다
01. 도시재생사업 어디까지 진척되었나?
02. 마지막 신규 대단지의 기회, 뉴타운사업
03. 달동네를 새롭게 변화시키는 주거환경개선사업
04. 도시재생의 대표 사업, 재개발사업
05. 대단지를 중심으로 헌 집 주고 새집 받는 재건축사업
06. 새집처럼 고쳐 쓰는 리모델링
07. 길이 있는 곳에 돈이 있다, 가로주택정비사업
08. 지정에서 제외된 지역을 직접 개발하는 자율주택정비사업
09. 작고 낡은 단지를 새로 짓는 소규모재건축사업
10. 조합 없이 쉽고 빠른 지주공동사업

3장 정비구역 지정에서 시작되는 도시정비사업
01. 정비구역 현황을 파악하자
02. 재개발과 재건축, 언제 들어가고 나와야 할까?
03. 남의 운명을 내 것으로 만드는 조합원 권리 거래
04. 반드시 확인해야 할 대출 규제
05. 꿩 먹고 알 먹는 1+1 분양권
06. 후불제 투자의 룰을 이해하자
07. 취득 단계에 따라 세금이 달라진다
08. 놓치지 말아야 할 비과세와 중과세 요건

4장 3억 원으로 건물주 되기, 소규모주택정비사업
01. 3억 원으로 건물주 되기, 2배의 개발 이익에 도전해보자
02. 빈집정비사업, 불 꺼진 빈집도 되돌아보자
03. 일몰제, 정비사업 해제가 기회다
04. 건축물 간 협정으로 수익률을 올리자
05. 가로주택정비사업, 가로구역 요건과 층수 제한 완화의 기회를 잡아라
06. 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 만능열쇠
07. 소규모 단지에도 재건축의 기회가 있다
08. 소규모주택정비에 가장 적합한 지주공동사업

5장 저평가된 황금 입지에서 노다지 찾기
01. 될 곳은 되고, 안 될 곳은 안 된다
02. 큰 개발계획부터 살펴보면서 관심 범위를 좁혀가자
03. 서울의 아름다운 개발계획들
04. 복합개발을 중심으로 살펴보는 서울의 5개 생활권역
05. 서울의 마지막 새 아파트가 될 수 있는, 해제되지 않은 정비구역
06. 해제 지역은 노후도와 관리현황을 확인하자
07. 일자리가 있는 곳에 돈이 있다
08. 부촌 지역을 묶어주는 황금노선, 신분당선
09. 신설 역세권과 GTX 광역교통의 완성
10. 부동산 입지의 사슬과 도로망을 이해하자
11. 수도권 도시재생사업은 신도시와의 경쟁에 유의하자
12. 광역시와 지방의 도시재생사업

6장 도시재생 연관투자 수익 분석하기
01. 재개발사업, 비례율을 확인하라
02. 재건축사업, 지분율을 따져라
03. 소규모주택정비사업, 현실적인 수치를 파악하라

7장 나만의 투자 전략을 세워보자
01. 종합예술과도 같은 도시재생 연관 투자
02. 돈 되는 기회를 잡으려면 준비가 필요하다
03. 넓어진 선택지, 무엇을 택해야 할까?
04. 지금 가지고 있는 것에서 출발하자
05. 타이밍의 예술, 위험과 수익의 상관관계
06. 100세 시대, 연령대별 투자전략
07. 도시재생 지역 주변에도 기회가 생긴다
08. 기술과 시장의 변화를 읽어라

에필로그_ 생각의 차이와 선택이 모여 성공 투자를 만든다