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내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법 상가 부동산 전문가 길목이 알려주는
- 김세호(길목) 저
- 매일경제신문사
- 2020년 03월 25일
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ISBN: 9791164840977
308쪽
152 x 225 (㎜)
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- 판매지수 : 1,064
- 주간 경제/경영: 78위
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책 소개
출판사 리뷰
저자 소개
저자 : 김세호
영산대학교 부동산학 석사를 마치고 창신대학교 부동산학 박사과정에 재학 중이다. 1998년부터 상가의 입지분석 연구를 시작으로 전국의 상권분석, 상가가치분석 전문가로 활동하고 있다. 상가, 아파트 등 부동산 다수의 투자와 상가분석을 전문으로 상담하며, 조선일보, 스포츠조선, 한겨레신문, 주간인물, 취업과 창업, EBS TV, 부동산오아시스 TV, TBN 경남교통방송, 랜드아카데미 TV 등 다수 매체에 출연했다. 김해 인제대학교 평생교육원 외래교수, 부산대학교 평생교육원 출강, 진주 한국국제대학교 평생교육원 출강창원 코리아경매학원 전문반 상가 전임강사, Southwestern California University 특임교수를 지냈다.
현재, 서울 ‘전업을 꿈꾸는 사람들’의 상가 전임강사, 부천 로이코경매학원 고급반 교수, 대구 가톨릭대학교 평생교육원 외래교수, 울산 위드경매학원 전문가반 상가 전임강사, 부산 코리아경매학원 전문반 상가 전임강사, 진주 경남과학기술대학교 평생교육원 출강, 마산 경남대학교 평생교육원 출강, 서울 강남, 경기 하남, 동두천, 인천 부평, 대구, 울산 남구와 중구, 부산 북구와 동구, 강서구, 연제구, 동래구, 기장군, 창원, 제주 평생학습관의 강사로 활동하고 있다.
책 속에서
▷ 나는 지금도 전국 방방곡곡을 다니고 있고, 한 번 가본 상권이라도 일정시간 후에 또 찾아 상권 변화 여부를 살펴본다. 상권은 살아 움직이기 때문이다. 상가 전문가인 나조차도 수차례의 임장을 통해 상가를 살지 말지 분석하는데, 초보자들은 겁도 없이 누가 추천해준 상가를 지도만 보고 덜컥 사버리는 대담함을 보인다. 물론 지도를 분석하는 것은 상가 투자의 기본 중 기본이다. 하지만 지도만으로 모든 상가를 분석할 수 있다는 발상은 매우 위험하다.
-p.69
▷ 상가 매수를 염두에 둔다면 임장을 통해 지금 입점하고 있는 임차인과의 재계약 여부를 확인해야 한다. 재계약을 해야 공실 위험에서 벗어날 수 있기 때문이다. 상가가 공실이 되면 매달 대출이자와 관리비 부담이 발생한다. 또한 공실 상태에서는 임차인들이 쉽게 입점하려 하지 않는다. 임차인들은 입점이 이루어진 상태의 상가가 상권이 활성화되어 있다는 생각을 하므로 업종을 바꾸더라도 현재 공실이 아닌, 영업하고 있는 상가의 입점을 원하는 경우가 많다. 따라서 기존 임차인의 재계약 여부는 공실을 줄이기 위한 중요한 요소이므로 재계약 여부를 꼭 확인해봐야 한다.
-p.81
▷ 투자나 창업을 위한 점포의 입지를 선정할 때는 유동인구의 동선부터 파악해야 한다. 유동인구의 숫자를 직접 조사하기 위해서는 요일별(평일·주말), 시간대별 등으로 세분해 분석해야 하는데, 요일을 달리해 비슷한 시간대에 20분씩 세어보면 좋다. 아침 출근 시간에 20분, 점심 때 20분, 저녁 퇴근 무렵 20분씩 세어 그 숫자를 비교하는 것이다. 하지만 아무리 점포 앞을 지나는 유동인구가 많더라도 이들이 그냥 지나가기만 한다면 곤란하다. 이런 경우에는 대개 목적지를 향해 가는 사람들이 대부분이다. 이는 보행속도가 빠르다는 의미이다.
-p.242
▷ 상가 투자의 꽃은 1층이다. 층수가 올라갈수록 수익률은 약간 상승하지만, 공실 위험이 크고 매수 수요가 별로 없기 때문이다. 다만 문제는 1층 상가의 분양가가 비싸다는 점이다. 통상적으로 상가 1층을 100이라고 봤을 때, 2층은 1층의 30~40% 사이, 3층은 2층의 80%, 4층은 3층의 80% 정도의 수준으로 가격이 책정된다. 5층 이상부터 최상층 바로 아래층까지는 접근성이 비슷하다고 판단되기 때문에 가격대도 유사한 수준으로 책정된다. 최상층의 경우 테라스나 옥상 활용이 가능하다면 바로 아래층보다 3.3㎡당 40~50만 원가량 비싼 가격으로 공급되는 추세이다.
-p.277
-p.69
▷ 상가 매수를 염두에 둔다면 임장을 통해 지금 입점하고 있는 임차인과의 재계약 여부를 확인해야 한다. 재계약을 해야 공실 위험에서 벗어날 수 있기 때문이다. 상가가 공실이 되면 매달 대출이자와 관리비 부담이 발생한다. 또한 공실 상태에서는 임차인들이 쉽게 입점하려 하지 않는다. 임차인들은 입점이 이루어진 상태의 상가가 상권이 활성화되어 있다는 생각을 하므로 업종을 바꾸더라도 현재 공실이 아닌, 영업하고 있는 상가의 입점을 원하는 경우가 많다. 따라서 기존 임차인의 재계약 여부는 공실을 줄이기 위한 중요한 요소이므로 재계약 여부를 꼭 확인해봐야 한다.
-p.81
▷ 투자나 창업을 위한 점포의 입지를 선정할 때는 유동인구의 동선부터 파악해야 한다. 유동인구의 숫자를 직접 조사하기 위해서는 요일별(평일·주말), 시간대별 등으로 세분해 분석해야 하는데, 요일을 달리해 비슷한 시간대에 20분씩 세어보면 좋다. 아침 출근 시간에 20분, 점심 때 20분, 저녁 퇴근 무렵 20분씩 세어 그 숫자를 비교하는 것이다. 하지만 아무리 점포 앞을 지나는 유동인구가 많더라도 이들이 그냥 지나가기만 한다면 곤란하다. 이런 경우에는 대개 목적지를 향해 가는 사람들이 대부분이다. 이는 보행속도가 빠르다는 의미이다.
-p.242
▷ 상가 투자의 꽃은 1층이다. 층수가 올라갈수록 수익률은 약간 상승하지만, 공실 위험이 크고 매수 수요가 별로 없기 때문이다. 다만 문제는 1층 상가의 분양가가 비싸다는 점이다. 통상적으로 상가 1층을 100이라고 봤을 때, 2층은 1층의 30~40% 사이, 3층은 2층의 80%, 4층은 3층의 80% 정도의 수준으로 가격이 책정된다. 5층 이상부터 최상층 바로 아래층까지는 접근성이 비슷하다고 판단되기 때문에 가격대도 유사한 수준으로 책정된다. 최상층의 경우 테라스나 옥상 활용이 가능하다면 바로 아래층보다 3.3㎡당 40~50만 원가량 비싼 가격으로 공급되는 추세이다.
-p.277
목차
프롤로그 …… 4
Part 1 위험천만한 신도시 분양상가의 실태
신도시 분양상가, 조심 또 조심하라 …… 14
Plus tip …… 17
수익률 비교, 구분상가 vs 통상가 …… 19
GTX 노선에 따른 상가 투자 전략 …… 23
Plus tip …… 24
돈 되는 구분상가 고르는 필수 체크리스트 …… 27
적정한 상가 매매가 계산법 …… 31
너무나 공급과잉인 현 분양상가의 실태 …… 35
Part 2 속지 않고 상가 구입하는 방법
상가 구입 시 속지 않는 방법 …… 40
보여주는 매출을 맹신하지 말라 …… 43
Plus tip …… 45
분양상가는 선 임대를 조심하라 …… 47
수익률을 보장해준다는 달콤한 속삭임을 조심하라 …… 51
시세 차익을 붙여준다는 ‘전매’를 조심하라 …… 54
고분양가를 보여주는 분양상가의 현실 …… 56
Plus tip …… 59
현재 임차인이 진짜인지 알아보는 방법 …… 61
Part 3 혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법
돈 되는 상가를 찾기 위한 임장 체크리스트 …… 68
Plus tip …… 72
영업 신고, 허가, 등록 차이에 따른 업종 변화 …… 73
Plus tip …… 76
미납관리비를 파악하라 …… 78
임차인과 재계약을 위해 주변 공실을 파악하라 …… 81
권리금의 중요성을 확인하라 …… 83
Plus tip …… 86
합의된 권리금의 증거를 남겨라 …… 87
높은 수익률을 위한 업종별 전략 …… 90
편의점 입점, 반드시 담배권을 획득하라 …… 94
상황별 담배권 희노애락 - 98
Part 4 성공한 상가 투자의 특급 전략
인적 없는 곳에서 성공한 영업점의 비법 -106
과거를 묻지 말자! 건물의 변신은 무죄 …… 110
Plus tip …… 115
장사 안 되는 C급 상가를 A급 가치로 바꾸다 …… 116
매도 타이밍을 잘 잡아 수익을 낸 단지 내 상가 …… 123
커피와 양말을 동시에 팔아 수익을 낸 상가 …… 128
관광아이템 덕분에 시세가 오른 상가 …… 131
송전탑 철거로 시세 차익을 얻다 …… 136
상가 전면이 벽으로 막힌 죽음의 상가에서 탈출하다 …… 140
편의점 입점을 목표로 지어 시세가 크게 오른 건물 …… 148
마트 자리에 편의점을 넣고 두 배 오른 월세 …… 153
입지 좋은 1층 상가를 평당 1,300만 원대에 구입하다 …… 155
Plus tip …… 158
오랫동안 공실이던 상가에 GS 슈퍼마켓을 입점시키다 …… 160
Plus tip …… 165
Part 5 한 번의 투자 실수로 인생이 흔들린 사례
10년 장사해서 번 수익을 상가 투자로 한 방에 날리다 …… 168
분양받은 상가에 출입문이 없다?! - 174
연 8%의 수익을 보장해준다는 말에 속아 10억 원을 날리다 …… 178
의사가 배우?! 상가 분양 사기 사건 …… 184
Plus tip …… 189
위치 좋은 영화관 내 상가, 장사가 안 되는 이유는? - 190
소문만 듣고 투자해서 낭패 본 사례 …… 194
소액으로 현혹하는 테마상가 투자를 조심하라 …… 197
유행 따라 번지는 ‘ㅇ리단길’ 투자를 조심하라 …… 202
유명 강사라도 무조건 믿지 마라 …… 205
대학교가 이전해왔는데도 상권이 신통치 않은 이유 …… 209
새 길이 뚫리면 운전자는 웃고, 상인은 운다 …… 212
보행환경 개선이 오히려 상권을 약화시키다 …… 215
반짝 특수를 맹신하면 상가 투자는 실패다 - 217
Part 6 돈 버는 상권 분석 및 입지 선정
상권과 입지의 개념 …… 224
돈 버는 상권 분석은 이렇게 하라 …… 227
접근성과 가시성을 따져라 …… 230
최상의 입지 조건 찾는 법 …… 234
상권별 유리한 업종을 공략하라 …… 239
흐르는 자리는 피하라 …… 242
Plus tip …… 244
아파트 단지 내 상가 투자 방법 …… 245
금쪽같은 주상복합상가 찾는 법 …… 248
Plus tip …… 253
Part 7 나만 알고 싶은 상가 투자 비법
투자 시 조심해야 할 13가지 상가 유형 …… 258
plus tip …… 267
방위에 따른 상가 선택 …… 268
메인도로가 좋을까? 이면도로가 좋을까? - 270
업종제한, 약일지 독일지 확인하라 …… 272
plus tip …… 276
1층은 상가 투자의 꽃 …… 277
쾌적함이 오히려 독이 될 수 있다 …… 281
진짜 좋은 가격인지는 전용률을 따져봐야 안다 …… 284
알짜 부동산은 내가 다니는 길에 있다 …… 287
항상 준비된 자만이 좋은 급매물을 살 수 있다 - 289
에필로그 292
Part 1 위험천만한 신도시 분양상가의 실태
신도시 분양상가, 조심 또 조심하라 …… 14
Plus tip …… 17
수익률 비교, 구분상가 vs 통상가 …… 19
GTX 노선에 따른 상가 투자 전략 …… 23
Plus tip …… 24
돈 되는 구분상가 고르는 필수 체크리스트 …… 27
적정한 상가 매매가 계산법 …… 31
너무나 공급과잉인 현 분양상가의 실태 …… 35
Part 2 속지 않고 상가 구입하는 방법
상가 구입 시 속지 않는 방법 …… 40
보여주는 매출을 맹신하지 말라 …… 43
Plus tip …… 45
분양상가는 선 임대를 조심하라 …… 47
수익률을 보장해준다는 달콤한 속삭임을 조심하라 …… 51
시세 차익을 붙여준다는 ‘전매’를 조심하라 …… 54
고분양가를 보여주는 분양상가의 현실 …… 56
Plus tip …… 59
현재 임차인이 진짜인지 알아보는 방법 …… 61
Part 3 혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법
돈 되는 상가를 찾기 위한 임장 체크리스트 …… 68
Plus tip …… 72
영업 신고, 허가, 등록 차이에 따른 업종 변화 …… 73
Plus tip …… 76
미납관리비를 파악하라 …… 78
임차인과 재계약을 위해 주변 공실을 파악하라 …… 81
권리금의 중요성을 확인하라 …… 83
Plus tip …… 86
합의된 권리금의 증거를 남겨라 …… 87
높은 수익률을 위한 업종별 전략 …… 90
편의점 입점, 반드시 담배권을 획득하라 …… 94
상황별 담배권 희노애락 - 98
Part 4 성공한 상가 투자의 특급 전략
인적 없는 곳에서 성공한 영업점의 비법 -106
과거를 묻지 말자! 건물의 변신은 무죄 …… 110
Plus tip …… 115
장사 안 되는 C급 상가를 A급 가치로 바꾸다 …… 116
매도 타이밍을 잘 잡아 수익을 낸 단지 내 상가 …… 123
커피와 양말을 동시에 팔아 수익을 낸 상가 …… 128
관광아이템 덕분에 시세가 오른 상가 …… 131
송전탑 철거로 시세 차익을 얻다 …… 136
상가 전면이 벽으로 막힌 죽음의 상가에서 탈출하다 …… 140
편의점 입점을 목표로 지어 시세가 크게 오른 건물 …… 148
마트 자리에 편의점을 넣고 두 배 오른 월세 …… 153
입지 좋은 1층 상가를 평당 1,300만 원대에 구입하다 …… 155
Plus tip …… 158
오랫동안 공실이던 상가에 GS 슈퍼마켓을 입점시키다 …… 160
Plus tip …… 165
Part 5 한 번의 투자 실수로 인생이 흔들린 사례
10년 장사해서 번 수익을 상가 투자로 한 방에 날리다 …… 168
분양받은 상가에 출입문이 없다?! - 174
연 8%의 수익을 보장해준다는 말에 속아 10억 원을 날리다 …… 178
의사가 배우?! 상가 분양 사기 사건 …… 184
Plus tip …… 189
위치 좋은 영화관 내 상가, 장사가 안 되는 이유는? - 190
소문만 듣고 투자해서 낭패 본 사례 …… 194
소액으로 현혹하는 테마상가 투자를 조심하라 …… 197
유행 따라 번지는 ‘ㅇ리단길’ 투자를 조심하라 …… 202
유명 강사라도 무조건 믿지 마라 …… 205
대학교가 이전해왔는데도 상권이 신통치 않은 이유 …… 209
새 길이 뚫리면 운전자는 웃고, 상인은 운다 …… 212
보행환경 개선이 오히려 상권을 약화시키다 …… 215
반짝 특수를 맹신하면 상가 투자는 실패다 - 217
Part 6 돈 버는 상권 분석 및 입지 선정
상권과 입지의 개념 …… 224
돈 버는 상권 분석은 이렇게 하라 …… 227
접근성과 가시성을 따져라 …… 230
최상의 입지 조건 찾는 법 …… 234
상권별 유리한 업종을 공략하라 …… 239
흐르는 자리는 피하라 …… 242
Plus tip …… 244
아파트 단지 내 상가 투자 방법 …… 245
금쪽같은 주상복합상가 찾는 법 …… 248
Plus tip …… 253
Part 7 나만 알고 싶은 상가 투자 비법
투자 시 조심해야 할 13가지 상가 유형 …… 258
plus tip …… 267
방위에 따른 상가 선택 …… 268
메인도로가 좋을까? 이면도로가 좋을까? - 270
업종제한, 약일지 독일지 확인하라 …… 272
plus tip …… 276
1층은 상가 투자의 꽃 …… 277
쾌적함이 오히려 독이 될 수 있다 …… 281
진짜 좋은 가격인지는 전용률을 따져봐야 안다 …… 284
알짜 부동산은 내가 다니는 길에 있다 …… 287
항상 준비된 자만이 좋은 급매물을 살 수 있다 - 289
에필로그 292
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