■ 건물을 ‘소유하고 있다’고 쓰고, 건물을 ‘경영한다’고 말한다.
“건축의 거의 모든 장르를 다루는 전공서적 같으면서도 전공서적처럼 딱딱하지도 않고, 자기의 현장경험을 담담하게 글로 풀어놓은 수필 형식이 가미되어 있으면서도 수필도 아니고, 법률서적이 아니면서도 일반인들이 잘 알지 못하지만 꼭 알아야 할 법률지식까지 가미한 재미있고 독특한 책이다.
이 책은 건물주만 읽을 책이 아니라 부동산의 최전방에서 일하는 모든 중개사들이 필독해야 할 책인 것 같다.”
- 이광재(아시아파트너스 대표이사)

“저자는 시멘트와 콘크리트 안에서 일하고 밥 먹고 잠자는 우리에게 꼭 필요한 누수 관련 지식과 풍부한 경험을 사례, 사진과 함께 알기 쉽게 설명한다. 누수를 겪고 난 뒤 비로소 읽게 되더라도 빠른 시간에 지식과 경험을 습득해 대응할 수 있게 해주고, 누수를 겪지 않은 사람은 마치 겪어본 듯 노련하게 만들어준다.”
-김윤우(법무법인 유준 변호사 / 공인중개사)

건물주에게 가장 이상적인 방법은 장비를 대지 않고 누수를 잡는 것이다.
“필자를 보고 여러 지인들이 하소연하는 주된 내용은 건물을 진단하는 업체마다 말이 다르고 세세한 진단이 나오지 않는다는 것이다. 사실 병원 같은 곳은 시스템과 매뉴얼이 잘 갖춰져 있어 환자의 병명과 합병증 여부를 금방 파악할 수 있다. 하지만 건물보수나 인테리어는 정해진 매뉴얼이나 시스템이 거의 없고, 오직 개인의 경험과 감각만으로 하는 일이기 때문에 작업자들에게서 일괄적인 대답을 기대하기가 쉽지 않은 영역이다.
누수가 발생하면 설비업자들은 일반적으로 현장을 한 번 살펴본 다음 누수탐지기를 바로 들이댄다. 그런데 누수라는 것은 사실 진단장비가 무의미한 경우가 대부분이다. 장비를 바로 댈 수 있는 경우는 계량기 육안 검사에서 누수가 의심되거나, 계량기에서 누수가 발견되지 않는데도 지속적으로 물이 흐른다거나, 천장이나 벽면이 계속 젖어 있는 경우다.
누수탐지기라 불리는 장비들은 일정한 압력을 관로에 걸어놓고 바람이 새는 곳을 청진기처럼 탐지하는 장비다. 하지만 아주 미세한 누수는 파악하기가 쉽지 않다. 그나마 누수탐지 장비로 탐지가 가능한 것은 급수관(수도)과 보일러 배관 정도일 뿐 다른 누수는 파악하기가 어렵다. 즉, 하수관 누수나 화장실 타일 방수 파열로 인한 누수 등은 누수탐지 장비로는 절대 알아낼 수 없다.”
- <에필로그> 중에서

건물 수리 전반에 대한 연구와 건물의 가치 창조를 위한 건물 하자 관리 및
유지보수에 대한 전반적 내용을 알기 쉽게 다루고 있는 책!
“모든 공인중개사들의 필독서”, “현장에 종사하는 사람들에게 훌륭한 지침서가 될 책”, “건물가치를 향상시키기 위한 방법으로 건물 유지보수의 중요성을 강조한 책”. 모두 《사장님, 물 새요!》를 추천한 분들의 말이다.

이 책의 저자 이의재는 대학에서 법학을 전공한 엔지니어로 빌딩관리회사에서 일하던 중 친구의 공사현장에서 누수(漏水) 때문에 힘들어하는 모습을 본 뒤 누수에 관심을 가지고 다각도로 연구해서 《사장님, 여기 물 새요!》를 집필했다. 이 책은 저자가 빌딩관리회사에서 쌓아온 건물 수리 전반에 대한 연구와 건물의 가치 창조를 위한 건물 하자 관리 및 유지보수에 대한 전반적 내용을 알기 쉽게 다루고 있다.

이 책은 크게 2개 파트(1. 이의재의 어바웃 마이 하우스 2. 이론으로 알아보는 방수), 42개 꼭지로 구성되어 있으며, 40여 개의 컬러 도판 자료를 실어 이해를 돕고 있다. 이 책은 건물주는 물론 세입자, 공인중개사, 관련 업계 종사자들에게 일독을 권하는 책, 모든 가정에 상비약을 비치하듯 한 권씩 꼭 비치해둬야 하는 책이 될 것이다.


< 본문 인용문 >
건물주든 점유자(세입자)든 건물에서 발생하는 상황 중 가장 무서워하는 일은 누수다. 소유자는 자기 소유의 건물이 무너질까 봐 무서워하는 것이고, 점유자는 전기감전 같은 생활의 불편함과 곰팡이에 대한 두려움 때문에 누수를 무서워할 것이다.
건물이 무너질지 모른다는 걱정과 전기감전이나 곰팡이를 유발하는 이 무서운 누수의 발생 원인은 무엇일까? 이 질문을 하면 사람들은 대부분 방수문제라고 대답한다. 당연한 이야기다. 그런데 이런 대답을 하는 대다수는 누수의 종류를 잘 모르고 있을 것이다. 다음에 설명하는 누수의 종류와 유형만 알아도 누구나 쉽게 누수에 대처하는 준전문가가 될 수 있다. 일반적으로 누수의 종류는 크게 우천 누수와 생활 누수로 분류된다.
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거의 모든 누수는 크랙(균열)으로 인해 발생한다. 건축한 지 오래된 건물은 물론 건축한 지 얼마 안 되는 건물에서도 균열이 가고 누수가 발생하는 경우가 종종 있다. 그럴 때면 사람들은 대부분 부실공사에 의한 누수라 생각하고 시공자를 비난하는데, 이 또한 맞기도 하지만 틀리기도 하다.
신축한 지 얼마 안 된 건물에서 누수가 발생하면 누수의 원인이 무엇이든 부실시공이 맞다. 그런데 건축한 지 2~3년이 된 건물에서 발생한 균열누수의 경우 건축할 때 의도치 않게 사용한 불량자재 또는 작업자의 부주의에 의한 시공 등 여러 가지 사유가 있다. 이런 것들은 부실시공에 해당하지만, 이런 사유 외에도 자연발생적인 지반침하 현상으로 균열 현상이 생기기도 한다.
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생활 누수는 대부분 배관 문제에서 출발한다. 각 가정이나 건물 내부에는 생활편의를 위한 여러 종류의 배관시설이 있다. 건축할 때 묻어놓은 배관이 건물을 철거할 때까지 지속된다면 좋겠지만, 모든 만물이 세월이 흐르면 노후되는 것처럼 건물 배관도 시간이 지나면 노후돼 제 기능을 발휘하지 못하는 경우가 많다. 또 시공할 때 작업자의 의도치 않은 실수가 발생하면 시간이 지남에 따라 훼손 정도가 더 심해져 배관으로서의 기능이 상실돼 누수로 이어지는 경우가 종종 있다.
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건물 누수의 상당부분은 화장실 라인에서 발생한다. 화장실 안쪽에는 변기, 세면기, 샤워기 등 여러 종류의 급수배관과 아울러 이것을 재처리하는 오수관과 하수관이 있어서 화장실은 항상 누수의 위험지대다.
화장실 누수의 경우 체크해야 할 배관이 많다 보니 장소가 좁은데도 의외로 시간이 많이 걸린다. 급수·온수배관의 누수일 때는 그래도 빨리 원인이 잡히는데, 하수관 파열이나 방수막 파열로 인한 누수는 잡아내기가 힘들다. 그런데 우리가 상상하기도 어려운 데서 발생하는 누수도 있다.
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온수관이나 난방관에서 누수가 많이 발생하는 이유는 관의 수축팽창이 빈번하게 일어나기 때문이다. 건물에 사용하는 난방관은 초기에는 스틸배관이었는데 녹이 많이 생긴다는 단점이 있어 녹도 잘 슬지 않고 열전도율이 좋은 동배관으로 바뀌었다. 그런데 동배관의 설치비용이 만만치 않자 동을 대체하는 관이 개발되기 시작했고, 그 결과 우리가 익히 아는 PP관, XL관, PB관, 스텐관 등이 설치되기 시작했다. 이런 관들은 저비용으로 효율성을 높일 수 있다는 장점이 있는 반면, 수축팽창에 의해 헐거워지는 현상이 나타나고 고무 패킹의 경화 또는 헤짐으로 인해 누수가 발생한다는 단점이 있다.
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겨울철 강추위 때는 외출 시에도 보일러 난방을 외출 모드로 하지 말고 낮은 온도로라도 켜두고 나가는 것이 좋다. 또한 장기간 집을 비울 때는 수도밸브 등을 약간씩 틀어놓아야 동파를 예방할 수 있다. 이때 물은 똑똑 떨어지는 정도가 아니라 졸졸 흐르는 정도여야 한다.
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드문 경우지만 외부에 노출돼 있거나 단열이 잘 안 되는 화장실의 변기가 강추위에 동파돼 깨지는 사건도 발생한다. 이 외에 배수관 동파도 자주 발생하는데, 이 경우 대부분은 배관에 노폐물이 많이 쌓여 있는 상태에서 물이 원활히 흐르지 못하고 괴어 있기 때문에 동파가 발생한다.
상식적으로 이해가 되지 않는 동파도 가끔 발생한다. 즉, 입상관(수직으로 된 배관)이나 물매가 잘 잡힌 배수관에서도 동파사고가 발생하는 것이다. 이 경우 동파 당사자가 납득하지 못하는 것은 물론 보험회사에서도 의아해하며 보험처리를 해주지 않아 분쟁이 발생하기도 한다.
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원당의 한 건물도 성내동 건물과 비슷한 사례였다. 4층짜리 건물인데 3층과 4층 창가 쪽 천장에서 누수가 발생했고, 옥상을 점검해보니 방수 페인트가 들떠 있었다. 이것은 방수시공 중에 습기가 마르지 않은 부분을 시공하다 보면 생길 수 있는 현상이다.
그런데 들뜬 범위가 너무 넓었다. 자세히 살펴보니 기존의 방수페인트 위에 덧방으로 페인트칠을 한 상태였다. 당연히 시공 불량인데, 건물주도 이 결과에서 자유롭지 못했다. 비용을 조금 아끼겠다고 자신이 조장 또는 방임을 했기 때문이다.
저렴한 비용으로는 결코 최고의 품질이 나오지 않는다. 이 점을 반드시 기억할 필요가 있다. 티코 값으로 벤츠를 구입할 수 없는 것과 같은 이치다.

추천의 글
프롤로그

PART 1. 이의재의 어바웃 마이 하우스
01 똑똑한 매수자들은 하자에 대한 유지보수 관리를 따진다
02 모든 건축물은 부식되면 붕괴한다
03 누수의 원인을 파악하라
04 건물도 합병증을 앓는다
05 누수는 건물의 가장 약한 곳을 노린다
06 누수와 누전은 동시에 대처하라
07 건물 이력서를 쓰자
08 원인을 빨리 찾으면 대책도 빨라진다
09 상하수도요금 절약은 누수 예방으로
10 성형수술을 하기 전에 내장질환부터 살펴보라
11 누수로 인한 피해보상 문제는 어떻게 해결할까?
12 화장실 방수층이 손상된다면?
13 누전에 대처하는 방법
14 감전사의 원인은 심장마비
15 누전차단기가 자주 내려갈 때
16 인테리어 공사 후 누수의 주범은 덧방 작업
17 보일러와 누수탐지
18 알아두면 유용한 보일러 이야기
19 난방관 에어 빼기로 따뜻한 겨울나기
20 결로와 곰팡이
21 인테리어와 리모델링에 대하여
22 철거 시 소음과 분진에 대한 분쟁
23 주변상황 파악으로 분쟁 예방을
24 누수 배상책임을 원만히 해결하는 방법
25 우수관 누수의 책임소재에 대한 문답 1
26 우수관 누수의 책임소재에 대한 문답 2
27 판례로 본 임차인과 임대인의 누수 배상책임
28 인테리어 공사 시의 체크 포인트
29 납득할 수 없는 동파 유형
30 보일러 동파 관련 배상책임은?
31 원상복구 분쟁을 해결하는 방법
32 두 군데 이상 누수가 발생하는 합병증 건물
33 티코 값으로 벤츠를 살 수는 없다
34 원인 규명이 어려운 건물 지하층 누수
35 공유부분 하자에 대한 누수 배상책임과 정신적 손해배상
36 누수의 정신적 손해배상과 입주자의 권리

PART 2. 이론으로 알아보는 방수
01 누수 개요
누수의 사전적 의미 / 누수의 발생원인 / 누수의 종류

02 보일러 기초
직수 / 온수 / 난방수 / 보일러

03. 누수 탐지
누수탐지의 의미 /누수탐지 방법

04 타공과 미장
타공방 / 미장

05 타일
타일 시공 순서 / 타일 시공 방법

06 방수
실내 방수(화장실, 베란다) / 실외 방수(옥상, 벽체)

에필로그