이 책을 잡는 순간, 경제와 법치의 개념에서
부동산 경기의 흐름을 알게 되어 부를 거머쥘 수 있게 될 것이다!

사실 부동산 경매는 상당히 전문적인 지식이 필요한 분야다. 우선 법적인 문제를 어느 정도 이해를 해야 하고, 또 절차적인 과정을 정확하게 알아야 적절한 시기에 정당한 방법으로 해결책을 찾을 수가 있기 때문이다. 따라서 이 책에서는 경매의 가장 기초적인 지식부터 적절한 활용법까지 꼭 알아야 할 문제들만을 살펴본다.

제1장 ‘경매에 입문하면서’에서 경매에 관한 절차와 기초적인 지식을 서술했고, 제2장에서는 입찰에 앞서 꼭 확인할 사항들과 주의해야 할 특수물건의 특징을 담았다. 제3장에서 제5장까지는 입찰에서 인도 후 사용까지로 나누어 단계별로 이해하기 쉽도록 정리했다. 제6장에서 제10장까지는 경매 부동산에 대해 분야별로 철저하게 권리분석에 대해 알아본다. 그리고 제11장에서는 토지 분야를, 마지막 부록에서는 반드시 알아두어야 할 용어들을 해설했다.

책 속에서

아무리 선량하게 살아가는 국민이라고 하더라도 이웃의 문제로 인해 발생하는 불의의 사고는 자기 의지와는 무관하게 일어나는 특별한 변수다. 이 특별한 변수를 막기 위해서는 법률 지식을 갖고 예방하는 것이 최선이다. 가령 어떤 사람이 세 들어서 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우가 있다. 그러한 경우, 전 재산인 임차보증금을 지킬 수 있는 법률적인 지식은 어느 날 갑자기 생겨나는 것이 아니다.
--- p.15

현장 확인은 물론이고, 그 현물과 등기부, 지적도 그리고 매각물건명세서 등을 통한 공적 장부의 일치 여부 등을 찾아내는 공부를 해야 한다. 특히나 매각물건명세서는 법원 공무원이 작성한 유일한 공문서이기 때문에 문제가 발생한 경우에 근거가 되는 유일한 서류다.
--- p.19

부동산 경매에서 법정지상권을 선호하는 이유는 법정지상권이 있는 토지를 취득하고, 그 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구하는 경우, 그 토지 소유자가 요구하는 사용료를 감당하지 못하고, 건물을 포기하는 경우가 있기 때문이다. 그렇게 되면 법정지상권이 있는 토지를 매수한 매수인은 토지와 건물을 동시에 취득할 수가 있다.
--- p.36

소송사건 전체 중에서 나 홀로 소송은 70%를 차지한다. 경매로 취득한 부동산은 의외로 소송으로 이어지는 경우가 많다. 가령 법정지상권이 있는 토지를 매수한 경우 지료 청구 및 건물 등 철거소송, 유치권이 있는 부동산의 경우는 유치권 부존재 소송, 점유자가 명도를 거부할 경우 인도명령 이외에 인도 소송 등이 그것이다. 특히나 가짜 유치권자를 퇴출시키기 위해서는 부득이 소송으로 진행되는 수밖에 없다.
-p.84

유치권은 매수인이 인수한다. 유치권을 매수인이 인수한다는 것은 유치권자가 갖는 채권을 인수한다는 것이 아니라 유치권자의 점유상태를 인수한다는 것이다. 다만, 유치권자가 점유하는 목적물을 매수인이 사용 수익을 위해서는 점유가 수반되어야 하는바, 이를 위해서는 매수인이 유치권자가 요구한 채권 등의 요구사항에 응하는 수밖에 없다. 유치권자의 채무자에 대한 채권을 지급하는 형식으로 하고, 점유권을 가져온다는 것이다.
--- p.127

상가건물임대차는 주택임대차와 달리 보호 대상이 되는 보증금의 액수에 따라 제한이 있다. 즉 주택임대차의 경우는 주택이기만 하면 보증금의 액수와는 관계없이 모두 주택임대 차보호법이 적용되지만, 상가의 경우는 보증금의 보호 대상 범위가 한정되어 있다. 그래서 만약 상가의 경우에 보증금이 보호 대상에서 제외된다면, 민법의 규정을 받게 된다는 것이다.
--- p.168

부동산 경매의 대상은 토지와 건물이다. 그러나 경매에서 토지와 건물이 아닌 그에 부합된 정착물이 다수 있을 수 있다. 민법 제99조에서 부동산이란 토지와 그 정착물이라고 규정하고 있기 때문이다. 이처럼 경매에서 건물 이외에 정착물이 다수 있을 수 있다. 가령 미등기 수목이나 미분리 천연과실, 그리고 토지의 부합물인 정원수나 정원석 또는 교량과 돌담 등을 말한다.
--- p.224

미등기 부동산은 등기되지 않은 토지나 건축물을 의미한다. 이러한 미등기 부동산을 경매로 신청할 경우는 토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초로 소유자로 된 자, 그 상속인, 포괄승계인, 확정판결에 의해 소유권이 인정되는 자, 수용으로 인해 소유권 증명되는 자, 지방자치단체장의 확인으로 소유권이 인정되는 자 등이 등기를 신청할 수 있다.
--- p.234

프롤로그 ？ 5

제1장 경매에 입문하면서
들어가면서 14
기초이론 ？ 민법에 대해 알아보자 20
절차이론 - 민사집행법에 대해 알아보자 22

제2장 입찰에 앞서
부동산 경기의 파악 34
특수물건의 이해 36
기타 등기상의 권리 39

제3장 입찰에서 매각까지
입찰전에 확인해야 할 사항 54
매각 후 대금 납부까지 확인해야 할 사항 56
매각대금 완납 후 등기까지 확인해야 할 사항 62
취하 64

제4장 매각에서 인도까지
매수인의 부동산 관리 68
매수인의 부동산 인도 70
매수인의 부동산 인도명령 신청 76

제5장 인도에서 사용까지
나 홀로 소송 84
소가 산정 91
소송비용 납부와 소장제출 100
소송의 기술 101

제6장 권리분석 Ⅰ- 말소되는 권리, 인수되는 권리
말소기준 권리 찾기 106
말소되는 권리 108
인수되는 권리 - 용익물권 111
인수되는 권리 - 보전권리와 예고등기 114
인수되는 권리 - 법정지상권 118
인수되는 권리 ？ 유치권 127

제7장 권리분석 Ⅱ - 말소 또는 인수되는 권리
가등기 138
가처분 140
담보 가압류 - 선순위 가압류등기 후 제삼자에 이전되어 경매된 경우 143

제8장 권리분석 Ⅲ - 임차권
민법상의 임대차 148
주택임대차보호법 155
상가건물임대차보호법 163
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교 171

제9장 권리분석 Ⅳ - 공유지분
공유지분 특징 178
공유자우선매수권 179
공유물의 사용, 수익과 부당이득 188

제10장 권리분석Ⅴ - 등기 안 된 권리
토지와 건물 외에 정착물 224
대지권 미등기 228
토지별도등기 229
구분건물과 구분지상권 그리고 구분 소유적 공유 관계 230
부합물 232
종물 233
미등기 부동산 234

제11장 토지
토지이용계획확인서 기재 내용 238
등기사항전부증명서 242
대장등본 244

<부록> 경매 용어 해설 - 247