머리말

구 「임대주택법」이 2015. 1. 13. 당시 정부의 기업형 임대주택을 주 내용으로 하는 ‘뉴스테이(new stay) 정책’을 발표함에 따라, 2015. 8. 경 ⒜ 임대사업자가 한국토지주택공사 등의 공공기관의 경우에 적용되는 「공공주택특별법」, ⒝ 민간사업자인 경우에 적용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 양분하게 되었습니다.

참고로 임대주택 관련법은 정부의 부동산정책의 변화에 따라, 「세법」처럼 잦은 개정이 있는 것을 특징으로 합니다.

본 저자는 2018. 6.경 ‘판례와 함께하는 임대주택 관련법 해설’이라는 졸저를 출판한 적이 있는데, 일응 위와 같은 임대주택의 구분을 하고 저술하였지만, 위 책은 구 「임대주택법」상 실제 투입한 건축비를 어떻게 볼 것인지 등을 주요한 관심사로 하고 있는 것이었습니다.

본 저자는 2018. 6.경 당시에는 위와 같은 「민간임대주택에 관한 특별법」의 시행에도 불구하고, 관련 소송 사례나, 법률적 쟁점 등이 부각되지 않아 이를 위 책에 담을 수 없는 한계가 있었습니다.

본 저자는 그로부터 약 4년여가 지난 현재에는 어느 정도 민간임대주택에 관한 몇몇의 하급심 등의 판결 등을 검색해 볼 수 있었고, 실무에서 실제 발생하고 있는 몇 가지의 법률적 쟁점을 파악할 수 있었는바, 이에 관하여 본 저서로서 간략히 정리해 보았습니다.

본 저서는 대단한 이론서의 역할을 하는 것은 아니고, 다만 「민간임대주택에 관한 특별법」 , 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙에 산재(散在)해 있는 규정들을 한 눈에 보기 편하게 만드는 것을 주요 목적으로 하고, 지금까지 파악한 하급심 등의 판결, 법제처의 질의 회신, 기타 본 저자가 실무에서 경험한 법률적 쟁점 등을 첨가하는 정도입니다.

추후 「민간임대주택에 관한 특별법」과 관련하여 법원의 판례가 계속 나올 것으로 보이고, 몇몇 법률적 쟁점들 또한 더욱 정리되어 갈 것으로 예상되는바, 본 저서의 개정의 필요성이 있을 때마다 개정해갈 예정입니다.

제1장 민간임대주택에 관한 특별법의 탄생
1. ‘뉴 스테이(new stay) 정책’의 도입 36
2. 법률의 ‘전부 개정’의 법적 의미 38
3. 경과 조치 38
가. 일반적 적용례 39
나. 이미 등록한 임대주택에 관한 특례 39
다. 민간건설임대주택에 관한 특례 39
라. 처분 등에 관한 일반적 경과조치 39
마. 공공건설임대주택에 관한 경과조치 40
바. 토지임대부 임대주택에 관한 경과조치 40
사. 부도 등에 관한 경과조치 40
아. 임대사업자에 대한 경과조치 40
자. 임대주택조합에 대한 경과조치 41
차. 주택임대관리업 등록에 관한 경과조치 등 41
카. 임대주택분쟁조정위원회에 대한 경과조치 41
타. 벌칙이나 과태료에 관한 경과조치 41
4. 다른 법률과의 관계 41
5. 임대주택의 종류 46
제2장 민간임대주택의 종류
1. 민간임대주택의 개념 50
2. 민간임대주택의 종류 50
가. 취득 방식에 따른 구분 50
나. 법적 성격에 따른 구분 56
3. 준주택의 용도 제한 65
가. 등록 직권 말소 65
나. 과태료 66
제3장 임대사업자
1. 임대사업자 68
가. 정 의 68
나. 제도권과 비제도권의 구분 68
다. 비제도권 임대사업자에 대한 대략적인 세제 등 69
라. 종 류 73
마. 임대사업자의 결격 사유 74
바. 등 록 74
사. 등록의 거부 89
아. 과태료 90
자. 등록 결격 사유 90
차. 추가 등록의 제한 90
카. 등록의 말소 91
2. 민간임대협동조합 101
가. 주택협동조합 101
나. 국가 등의 지원 109
다. 신설 경위 등 110
라. 조합원의 모집신고 및 공개모집 111
마. 재모집의 경우 112
바. 신고 수리와 통보 112
사. 신고 수리의 거부 사유 112
아. 조합원의 공개모집 113
자. 조합원 모집 시 설명의무 114
차. 과태료 115
카. 가입비 등의 예치 115
타. 청약 철회 및 가입비 등의 반환 등 116
파. ‘가입비 등’의 지급 117
3. 임대리츠 119
가. 리츠(Real Estate Investment Trusts)란? 119
나. 임대리츠 기금출자업무 120
다. 임대리츠의 종류 120
라. 임대리츠의 사업구조도 121
4. 등록 민간임대주택의 부기등기 122
가. 부기등기의 내용 122
나. 부기등기의 시기 122
다. 부기등기의 말소 122
라. 과태료 123
제4장 주택임대관리업자
1. 주택임대관리업 126
가. 정 의 126
나. 종 류 126
다. 도입 경위 및 개정 경과 127
2. 주택임대관리업자 127
3. 등 록 128
가. 임의 등록 128
나. 의무 등록 128
다. 등록의 구분 128
라. 등록의 신청 128
마. 등록의 기준 129
바. 등록의 결격 사유 131
사. 등록의 임의 변경과 임의 말소 131
아. 등록의 강제 말소 및 영업정지 처분 132
자. 과태료 134
차. 과징금 부과와 징수 134
카. 구체적인 행정처분의 기준 134
4. 주택임대관리업자의 업무 범위 138
가. 주요 업무 범위 138
나. 부수적 업무 범위 138
5. 주택임대관리업자의 현황 신고 138
가. 신고 의무 138
나. 과태료 139
6. 위ㆍ수탁계약서 등 139
가. 위ㆍ수탁계약서 작성, 교부 및 보관의무 139
나. 표준 위탁·수탁 계약서(자기관리형) 140
다. 표준 위탁·수탁 계약서(위탁관리형) 146
라. 과태료 151
7. ‘자기관리형 주택임대관리업자’의 의무 151
가. 보증상품의 의무 가입 151
나. 임대사업자의 의무 이행 153
8. 등록증 대여 등 금지 153
9. 국가 등의 지원 153
10. 양벌 규정 154
가. 법인의 경우 154
나. 자연인(개인)의 경우 154
제5장 민간임대주택의 건설
1. 민간임대주택의 건설 158
가. 민간임대주택 건설의 근거 법규 158
나. ‘토지 등’의 우선 공급 158
다. 간설시설의 우선 설치 161
라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 관한 특례 161
마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등에 관한 특례 163
바. 용적률의 완화로 건설되는 주택의 공급 등 163
사. 용도지역의 변경 결정을 통하여 건설되는 주택의 공급 등 166
제6장 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구
1. 정 의 168
2. 촉진지구 지정의 구분 168
가. 시ㆍ도지사의 지정 168
나. 국토교통부 장관의 지정 170
3. 시행자 170
가. 요 건 170
나. 벌 칙 171
4. 개발사업의 범위 172
5. 촉진지구의 지정 제안 175
가. 촉진지구 지정 제안자 175
나. 동의 면적의 산정방법 180
다. 촉진지구 사전 기초조사서 작성 187
라. 촉진지구 지정제안서 제출 188
마. 지정권자의 조사 요청 189
6. 촉진지구의 변경 및 해제 제안 190
가. 기 타 190
7. 시행자 변경 190
8. ‘복합지원시설’의 건설ㆍ운영 191
가. 복합지원시설의 정의 191
나. 건설, 운영의 요청 191
9. 촉진지구의 지정 절차 192
가. 협 의 192
나. 주민 등의 의견 청취 193
다. 촉진지구 지정 등의 고시 등 194
라. 허가 사항과 그 예외 195
마. 원상회복 명령 197
바. 준용규정 197
사. 허가의 의제 197
10. 촉진지구 지정의 해제 197
가. 해제 사유 197
나. 고 시 197
11. 지구계획 승인 등 198
가. 승인 사항 198
나. 벌 칙 200
다. 고 시 200
12. 촉진지구 조성사업에 관한 공사의 감리 201
13. 다른 법률에 따른 인ㆍ허가 등의 의제 201
14. 관계 법률에 관한 특례 204
15. 개발제한구역에 관한 특례 205
16. 공공지원 민간임대주택 통합심의위원회 206
가. 검토 및 심의 사항 206
나. 구 성 207
다. 의결 정족수 208
라. 운 영 208
마. 검토 및 심의의 의제 208
바. 벌칙 적용에서 공무원 의제 209
17. 촉진지구 지정절차에 관한 특례 209
18. ‘토지 등’의 수용 등 210
가. 토지 등의 수용 또는 사용 요건 210
나. 동의 요건의 산정 기준일 211
다. 토지 소유자의 산정 기준 211
라. 토지 소유자의 동의 등의 방법 211
마. 사업인정의 고시의 의제 212
바. 재결신청 212
사. 준용 규정 212
19. ‘촉진지구’에서의 ‘공공지원 민간임대주택 건설’에 관한 특례 212
20. 촉진지구에서의 용적률 완화 등을 통하여 건설되는 주택의 공급 등 214
21. 「국유재산법」 등에 관한 특례 215
22. 지방이전 공공기관의 종전부동산 활용계획 변경 216
23. 준공된 사업지구 내 미매각 용지 활용 216
24. 조성토지의 공급 216
가. 용지의 구분 공급 216
나. 원 칙 217
다. 예 외 217
라. 공급의 공고 218
25. 기타 세부적인 규정 219
26. 준공검사 219
가. 원 칙 219
나. 예 외 220
다. 준공검사의 참여 요청 220
라. 준공검사의 결과 220
27. 감 독 221
28. 관계 법률의 준용 222
29. 촉진지구 밖의 사업에 대한 준용 222
제7장 민간임대주택의 공급
1. 「주택법」 일부 규정의 적용 배제 224
2. 임차인 자격 및 선정 방법 224
가. 개정 경과 224
나. 공공지원 민간임대주택의 경우 225
다. ‘장기일반민간임대주택’의 경우 235
3. ‘공공지원민간임대주택 등’의 최초 임차인 모집 및 선정 방법 235
가. 공개모집의 방법 235
나. 공급 신청 236
다. 주택도시기금의 융자 지원을 받은 경우 236
라. 임차인 선정 방법 237
4. 공급의 신청 시 제출 서류 237
5. ‘공공지원민간임대주택 등’의 예비 임차인 선정 238
6. 남은 ‘공공지원민간임대주택 등’의 임차인 자격 완화 239
7. ‘공공지원민간임대주택 등’의 임차인 선정업무 등의 대행 240
8. 공급의 신고 241
가. 신고 의무 241
나. 과태료 242
다. ‘공공지원민간임대주택’의 공급신고의 수리 242
라. ‘장기일반민간임대주택’ 또는 ‘단기민간임대주택’의 공급신고 수리의 통지 243
9. 공공지원민간임대주택의 중복 입주 등의 확인 243
가. ‘공공임대주택’의 중복 입주 등의 확인 243
나. ‘공공지원민간임대주택’의 임차인에 관한 정보 통보 243
다. 전산관리지정기관의 정보 관리 244
10. 임차인 자격 확인 245
11. 임차인의 자격 확인 요청 등 245
가. 국토교통부장관에게의 확인 요청 245
나. ‘임차인 등’의 동의서면 제출 의무 246
12. 금융정보 등의 제공 246
가. 국토교통부장관의 금융기관 등에 대한 금융정보 등의 제공 요청 246
나. ‘금융기관 등’의 ‘금융정보 등’의 제공 의무 247
13. 관계 기관의 장에 대한 자료요청 248
14. 자료 및 정보의 수집 등 249
가. 목적 범위 내의 활용 249
나. 연계 사용 249
다. 목적 외 사용 금지 등 249
라. 벌 칙 249
15. 정비사업을 통한 공공지원민간임대주택의 공급 250
가. 정비계획의 내용 250
나. 임대사업자의 선정 251
16. 사용검사 전 임차인 모집의 특징 등 258
제8장 임대보증금에 대한 보증
1. 임대보증금에 대한 보증 의무 가입 대상 262
2. 임대보증금에 대한 보증 대상 금액 266
가. 원 칙 266
나. 예 외 266
3. 임대보증금에 대한 보증의 가입 기간 268
가. 가입 기간의 시점과 종점 268
나. 분할 납부의 경우 269
다. 보증회사의 통지 의무 269
라. 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 자료 제공 의무 269
4. 보증수수료의 납부 방법과 부담 비율 270
5. 임대사업자의 기타 의무 270
6. 임대보증금에 대한 보증 약관 271
가. 보증채무의 내용(제1조) 271
나. 보증이행 대상이 아닌 채무 등(제2조) 271
다. 보증채권자(임차인)의 협력의무 등(제3조) 273
라. 보증사고(제4조) 274
마. 보증채무의 이행(제6조) 275
바. 보증채무의 성립(제13조) 276
사. 보증의 실효(제14조) 276
아. 양도 및 질권설정의 금지(제15조) 276
7. 임대보증금에 대한 보증의무의 면제 277
8. 가산금리 278
가. 가산금리 부과 대상 278
나. 시ㆍ도지사의 가산금리 부과 요청 278
다. 시ㆍ도지사의 가산금리 부과 요청 유예 278
라. 기 타 279
9. 등록 직권 말소 279
10. 벌 칙 279
가. 형사벌의 삭제 279
나. 행정질서벌(과태료) 280
제9장 임대차계약 등
1. 최초의 임대료 282
가. 공공지원민간임대주택의 경우 282
나. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우 284
다. 등록 직권 말소 287
라. 과태료 287
2. 임대료(임대보증금과 월 임대료)의 증액 제한 288
가. 100세대 이상 민간임대주택단지 295
나. 그 외의 민간임대주택 298
다. 1년 이내 증액 청구 제한 298
라. 세제 혜택 302
마. 과태료 307
바. 「민법」 및 「주택임대차보호법」 상의 ‘차임증감청구권’과의 비교 307
사. 임차인의 임대보증금 감액청구권 행사 관련 309
아. 차임증액청구권 행사에 따른 차임증액의 효력 발생 시기 310
자. 법원의 결정 310
차. 임대차계약 해지 사유 해당 여부 311
3. 임대보증금과 임대료의 상호 전환 기준 312
4. 임대료(임대보증금과 월 임대료)의 수령 방법 313
5. 초과 임대료의 반환 청구 314
6. 임대차계약의 해제ㆍ해지 등 314
가. ‘임대사업자’의 임대차계약 해제ㆍ해지 및 재계약 거절의 제한 314
나. 등록 직권 말소 319
다. 과태료 319
라. ‘임차인’의 임대차계약 해제ㆍ해지 320
마. ‘임차인’의 임대차계약 ‘중도 해지’ 320
바. 임대보증금에 관한 대출채권자의 채권자대위권행사에 따른 임대주택인도청구 321
7. 「주택임대차보호법」 과의 관계 322
가. 계약갱신청구권 관련 322
나. 임대료의 증액 제한 관련 324
8. 임대차계약의 신고 326
가. 신고 및 변경신고 사항 및 기한 326
나. 신고 및 변경신고의 방법 327
다. 이 송 328
라. 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 조정 권고 328
마. 재신고 328
바. 신고의 수리 328
사. 공 고 329
아. 등록 직권 말소 329
자. 과태료 329
9. 표준임대차계약서 329
가. 표준임대차계약서 사용의무 329
나. 표준임대차계약서 포함 내용 330
다. 과태료 331
10. 임대사업자의 설명의무 등 331
가. 설명 및 확인의무 331
나. 정보제공의무 332
다. 등록 직권 말소 333
라. 과태료 333
11. 전월세 신고제 334
가. 주택 임대차계약의 신고 334
나. 주택 임대차계약의 변경 및 해제 신고 335
다. 다른 법률에 따른 신고 등의 의제 335
라. 과태료 336
제10장 임차권의 양도
1. 임차권 양도의 금지 규정 부존재 338
가. 연 혁 338
나. 「공공주택특별법」 의 규정 339
다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 의 규정 342
라. 「민법」 의 규정 342
마. 민간임대주택사업자에 대한 임차권 양도 동의에 대한 제한 343
2. 소위 ‘초피(초기 프리미엄) 거래’ 344
가. 실 태 344
나. 임차권 양도인 관련 346
다. 임차권 양수인 관련 349
제11장 임대의무기간 및 양도 등
1. 임대의무기간의 종류 354
가. 법정 임대의무기간 354
나. 약정 임대의무기간 354
2. 용어의 정리 355
3. 법정 임대의무기간 경과 후 양도 가능(원칙) 356
가. 법정 임대의무기간 동안의 양도 금지 원칙 356
나. 법정 임대의무기간 경과 후 양도신고 358
다. 과태료 359
라. 포괄승계 359
마. 감면된 재산세의 추징 제외 364
바. 재양도 364
4. 법정 임대의무기간 내 양도 가능(예외) 365
가. 다른 임대사업자에게 양도 365
나. 임대사업자가 아닌 자에게 양도 372
5. 과태료 377
제12장 임차인대표회의
1. 구 성 382
2. 당사자 적격의 유무 382
3. 통 지 384
가. 통지의무 384
나. 과태료 386
4. 지 원 386
5. 협 의 387
가. 협의 의무 387
나. 과태료 388
6. 동별 대표자로 구성 388
7. 소집 절차 391
8. 공 고 391
9. 회의록 작성 및 보관 391
제13장 민간임대주택의 관리
1. 「공동주택관리법」의 일부 적용 394
2. ‘300세대 이상의 공동주택 등’의 경우 395
가. ‘주택관리업자에게 관리 위탁’ 또는 ‘자체 관리’ 395
나. 자체 관리의 요건 395
다. 공동 관리 396
라. 관리비의 징수 397
마. 사용료 등의 징수 399
바. 장부 작성 의무 399
사. 회계감사 등 399
아. 벌 칙 400
자. 특별수선충당금의 적립 등 400
3. 혼합주택단지의 관리 407
가. 혼합주택단지의 정의 407
나. 혼합주택단지의 관리 407
다. 사업주체의 주택관리업자 선정 411
라. 관리업무의 인계 411
4. 가정어린이집 운영에 관한 특례 413
가. 신설 경위 413
나. 민간임대주택의 일부 세대의 임대 413
다. 가정어린이집의 임차인 선정 413
라. 가정어린이집의 최초 임대보증금과 월 임대료 413
마. 통 보 414
바. 기 타 414
제14장 분양전환
1. ‘분양전환’의 의의 416
2. ‘우선 분양전환’의 의의 417
3. 임차인의 ‘우선 분양전환권’에 관하여 418
가. 확정분양전환가 임대차의 경우 418
나. 우선 분양전환가격을 감정평가금액으로 정하기로 하여 임대차한 경우 424
다. 그 밖의 경우 424
4. 우선 분양전환권의 법적 성질 426
가. 구 「임대주택법」 관련 426
나. 민간임대주택법 관련 428
5. 임차인의 ‘우선 분양전환 신청권’에 관하여 429
가. 법령상의 우선 분양전환 신청권 등 429
나. 계약 상의 우선 분양전환 신청권 등 430
다. 조리(條理) 상의 우선 분양전환 신청권 등 430
6. 우선 분양전환의 시기 430
가. 법정 임대의무기간 경과 후의 우선 분양전환 430
나. 법정 임대의무기간 내의 우선 분양전환 431
7. 우선 분양전환가격 431
가. 임대차계약상 관련 규정이 전혀 없는 경우 431
나. 감정평가금액으로 정하기로 약정한 경우 431
다. 확정분양전환가로 정하기로 약정한 경우 432
8. 관리업무의 인계 433
9. 하자담보책임 433
제15장 임대주택분쟁조정위원회
1. 구 성 438
가. 위원장 438
나. 부위원장 438
다. 기타 위원 438
라. 임기와 연임 제한 439
마. 위원의 제척, 기피, 회피 및 해촉 439
바. 회 의 439
사. 분쟁의 조정신청 440
아. 조정의 효력 441
제16장 보칙
1. 임대사업자협회의 설립 등 444
가. 법인의 설립등기 444
나. 정지와 상실 444
다. 협회의 설립인가 등 444
2. 임대사업 등의 지원 444
가. 업무 위탁 444
나. 벌 칙 445
3. 임대주택정보체계 445
가. 국토교통부장관의 구축 및 운영 445
나. 업무수행의 범위 446
다. 정보 등의 제출 요청 446
라. 정보체계의 제공의무 및 그 제한 447
마. 등록자료의 수정 요청 등 447
바. 등록말소의 요청 등 447
사. 등록 자료 등의 열람 허용 448
아. 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 공공주택사업자의 자료제공의무 등 448
자. 지방자치단체의 장의 자료 활용 449
차. 다른 용도 사용 및 누설 금지 등 449
카. 벌 칙 449
4. 보고ㆍ검사 등 450
가. 사업장의 출입 검사 권한 450
나. 지방자치단체의 장의 보고 의무 450
5. 권한의 위임 등 450
가. 위임과 재위임 450
나. 과태료 451
6. 가산금리 451
가. 부과 사유 451
나. 시ㆍ도지사의 가산금리 부과 요청 452
다. 시ㆍ도지사의 가산금리 부과 요청의 유예 452
제17장 과태료 부과 및 징수
1. 과태료의 부과, 징수권자 456
2. 과태료의 부과 기준 456
3. 통보 및 기록 460
제18장 민간임대주택의 임대사업자 및 임대주택투자기구에 대한 세제지원 등
1. 취득세 및 재산세 관련 462
가. 취득세 관련 463
나. 재산세 관련 466
2. 종합소득세 관련 470
가. 주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례 470
나. 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면 474
3. 양도소득세 관련 480
가. 1세대 3주택 이상 임대사업자에 대한 가산세율 배제 혜택 480
나. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 486
다. 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례 488
라. ‘장기일반민간임대주택 등’에 대한 양도소득세의 과세특례 490
마. ‘장기임대주택’에 대한 양도소득세의 과세특례 494
바. ‘장기일반민간임대주택 등’에 대한 양도소득세 감면 496
사. 임대사업자에게 양도한 토지에 대한 과세특례 499
4. 종합부동산세 관련 501
가. 세 율 501
나. 종합부동산세 과세표준 합산배제의 대상 503
다. 종합부동산세 과세표준 합산배제의 요건 504
라. 임대주택의 수 계산 방법 513
마. 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산 방법 513
바. 합산배제 임대주택의 제외 515
사. 합산배제의 신고 등 516
아. 추징액 등 516
5. 임대주택투자기구 과세 특례 519
가. 취득세 및 재산세 관련 519
나. 자기관리 부동산투자회사 등에 대한 과세특례 520
다. ‘부동산집합투자기구 등’ 집합투자증권의 배당소득에 대한 과세특례 521
라. 임대주택 부동산투자회사의 현물출자자에 대한 과세특례 등 523