부동산 세금 모른다고 피하지 말고,
이것만은 꼭 챙기자!

제1장은 2023년부터 적용되는 부동산 세금에 관한 내용을 담았다. 매년 부동산 세금은 변경되고 있는데, 2023년부터 적용되는 부동산 세금이 무엇이고, 어떠한 부분들이 바뀌는지 살펴본다.
제2장은 정부에서 추가 검토 중인 부동산 세금에 관한 내용을 담았다. 아직 세법이 개정되지는 않았지만, 정부의 발표를 통해 검토 중인 세금 내용으로 향후 부동산 세금이 어떻게 바뀔지에 대한 방향을 제시할 수 있어 도움이 될 것이다.
제3장은 다양한 사례들을 정리하는 Case Study로 구성해 이해를 도왔다.
제4장부터는 세목별로 거래처에서 저자에게 질문했던 내용이나, 최근 2~3년 이내에 국세청, 조세심판원, 법원에서 쟁점이 되었던 내용을 독자들이 쉽게 이해하도록 문답 형식으로 담았다. 세목별로 알고 가면 좋은 내용을 확인할 수 있다. 부동산을 취득함에 따라 부담하는 취득세부터 보유에 따른 종합부동산세, 종합소득세, 양도세, 부가가치세, 상속세 및 증여세를 순서대로 담았다. 보유에 따른 재산세의 경우, 납세자의 부담은 크지 않은 듯해서 종합부동산세만 수록했다.

이 책을 통해 부동산 세금에 조금 더 가까워져 조금 더 좋은 절세 방법을 찾아가자!

프롤로그 4

제1장. 2023년부터 적용되는 부동산 세금
01. 법인세율 인하(법인) 23
02. 소득세 과세표준 구간 조정(개인) 24
03. 주택임대소득 과세 고가주택 기준 인상(개인) 25
04. 과표 12억 원 이하 및 조정대상지역 2주택에 대한 중과 폐지(법인, 개인) 26
05. 주택분 종합부동산세 기본공제금액 상향(개인) 28
06. 주택분 종합부동산세 세부담 상한 조정(개인) 29
07. 양도소득세 필요경비 계산 특례 합리화(개인) 30
08. 증여재산에 대한 양도소득 부당행위계산의 부인 합리화(개인) 33
09. 종합부동산세 경정청구 대상 확대(법인, 개인) 35
10. 착한 임대인 세액공제 적용기한 연장(법인, 개인) 36
11. 일시적 2주택 양도세 특례 요건 완화(개인) 37
12. 종부세 주택수 특례 적용 대상 일시적 2주택 기간 요건 완화(개인) 39
13. 취득세 중과세율 특례 적용 대상 일시적 2주택 기간 요건 완화(개인) 41
14. 상생임대주택 양도세 특례 요건 완화(개인) 43
15. 부담부증여 시 기준시가 산정 방법 합리화(개인) 45
16. 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 1년 연장(개인) 49
17. 부동산 분양권 공급 시 계산서 발급 의무 면제(법인) 50
18. 종부세 주택수 특례 적용되는 지방 저가주택 적용 범위 확대(개인) 51

제2장. 정부에서 추가로 개정을 논의 중인 부동산 세금
01. 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화 55
02. 분양권 및 주택, 입주권의 단기 양도세율 조정(개인) 57
03. 아파트 임대사업자의 일부 부활[국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85㎡ 이하) 등록 재개] 58
04. 공공주택사업자, 공익성 있는 법인에 대한 종부세 부담의 경감 방안(종부세 세율 인하, 합산 배제 확대 등) 60
05. 15년 이상 주택을 임대하는 매입임대주택 사업자에 대해 종부세 합산배제 가액요건의 완화 61
06. 양도세 일시적 1주택 + 1입주권·분양권 등 처분기한 연장 62

제3장. Case Study
01. 조정대상지역의 지정과 해제에 따른 부동산 세금 차이와 유의사항 65
02. 주택 부수토지만 보유하고 있는 경우의 취득세, 종부세, 양도세 72
03. 상속받은 주택의 세금(취득세, 종부세, 양도세) 76
04. 공공매입임대주택의 세금혜택 82
05. 건물만 증여하는 경우의 유의사항 86
06. 대도시에 본사를 이전해 사옥 취득 후 임대 또는 대도시에 지점 설치 후 임대 시 취득세 중과배제 88
07. 부동산 저가 양수의 세금에 대한 주의사항 89
08. 세법에서 말하는 ‘주택’이란 무엇일까? 92
09. 부담부증여 시 유의사항 94
10. 금전 무상대여 시 주의사항 98
11. 부동산 세무 조사 102

제4장. 취득세
01. 잔금 지급 이후에 소유권이전등기를 하지 않고 부동산 매매계약을 취소했다면, 이미 낸취득세를 돌려받을 수 있을까? 111
02. 증여로 인한 부동산 소유권이전등기 완료 후에 증여를 취소한다면 증여로 인해 납부한 취득세를 돌려받을 수 있을까? 112
03. 대도시 밖에 본점이 있는 법인이 대도시 내 부동산을 취득한 후, 지점 사업자등록을 해서 부동산 임대업을 영위할 경우, 취득세가 중과될까? 114
04. 2023년부터는 증여로 인한 취득세를 계산할 때 공시가격이 아니라 시가로 계산한다는 데, 맞는 말인가? 116
05. 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함되는 것으로 알고 있는데 주거용 오피스텔은 무엇이며, 주거용 오피스텔도 취득세가 중과될까? 117
06. 부부 공동명의로 1주택을 보유하고 있다가 다른 주택 1채를 사는 경우, 주택수는 어떻게 계산될까? 118
07. 공시가격이 1억 원 이하의 주택과 오피스텔의 경우, 주택수에 포함되지 않는데 입주권, 분양권은 어떻게 될까? 주택을 지분으로 투자해 그 지분 투자 금액이 공시가격 1억 원 이하라면 주택수에 포함되지 않을까? 119
08. 상속주택도 주택수에 포함되지 않는다고 하는데 어떻게 적용할까? 공동으로 상속받은 주택이 있는 경우, 주택수 계산도 알려달라 120
09. 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 취득해 분양권에 의한 주택 취득 시 취득세율은 어떻게 적용할까? 122
10. 주택 분양권이나 조합원 입주권을 취득할 때에도 취득세가 중과될까? 124
11. 오피스텔 분양권은 주택수에 포함될까? 125
12. 주택 분양권에 대해 일시적 2주택을 적용받으려면 어떻게 해야 할까? 126
13. 2020년 8월 12일 이후에 취득하는 조합원 입주권의 경우 주택수에 포함이 된다던데, 원조합원으로 관리계획처분인가일이 2020년 7월 10일이었다면 조합원 입주권을 2020년 8월 12일 이전에 취득한 것으로 보아 주택수에 포함이 안 되는 것이 맞는가? 128
14. 주택임대사업자로 임대하려고 취득하는 주택도 다주택자에 대한 취득세 중과가 적용될까? 129
15. 대도시에서 설립한 지 5년 이내인 법인이 공시가격 1억 원 이하의 주택을 유상취득하는 경우 취득세율은 어떻게 적용될까? 130
16. 1세대 1주택자인 증여자가 배우자 또는 직계존비속에게 공시가격 3억 원 이상인 주택을 증여할 때, 12% 세율이 아닌 3.5% 세율로 적용하는데 공시가격 1억 원 이하의 주택은 증여자의 주택수에 포함될까? 131
17. 주택의 일부 지분만 증여하는 경우 공시지가 3억 원 이상은 어떻게 판단할까? 132

제5장. 종합부동산세
01. 주택에 대한 종부세는 주택수에 따라 종부세율이 달라지는데, 주택수는 어떻게 계산할까? 135
02. 종합부동산세에서 말하는 1세대 1주택자는 무엇인가? 136
03. 2022년부터 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택의 경우, 1세대 1주택자 계산 방식이 가능하다던데 맞는가? 137
04. 2022년부터 종부세 세율 적용 시 주택수 계산에 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 제외한다던데 맞는가? 140
05. 종합부동산세 세율 적용 시 우리 집이 조정대상지역인지 여부는 언제를 기준으로 판단하 는가? 141
06. 부부 공동명의 1주택자의 경우, 1세대 1주택자 특례 신청이 가능하다던데 어떻게 적용 받을까? 142
07. 부부가 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한가? 143
08. 주택임대사업자로 등록한 주택이 자동말소 또는 자진말소 된 경우, 세무서에서 종부세 합산배제를 해서 고지서가 나오는가? 144
09. 주택임대를 하고 있지만, 주택임대사업자로 등록을 하지 못했다면 종부세 합산배제로 인정받지 못할까? 145
10. 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원)을 넘는다면, 주택 지분을 처분해 1세대 1주택자 특례와 종부세 세율 적용 시 주택수 계산 특례를 적용받을 수 있을까? 146
11. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 1세대 1주택자 특례와 종부세 세율 적용 시 주택수 계산 특례를 적용받는다는 게 종부세 과세를 하지 않는다는 의미인가? 147
12. 임대차계약 기간이 남은 상태에서 임대사업자로 등록이 말소되는 경우, 남은 임대차 계약기간 동안 해당 주택은 종부세 합산배제가 가능할까? 148
13. 주택 임대사업자로 사업자등록을 하더라도 임차인을 구하지 못해 과세기준일(6월 1일) 현재 임대사업을 하고 있지 않은 경우, 종부세 합산배제 임대주택으로 볼 수 있을까? 149
14. 아파트 분양권을 2020년 7월 10일 이전에 임대주택으로 등록 신청을 했다면 종부세 합산배제 임대주택으로 인정받을 수 있을까? 150

제6장. 종합소득세
01. 주택임대를 하면서 보증금만 받아도 주택에 대한 감가상각비 등의 비용을 비용 처리할 수 있을까? 153
02. 주택임대사업자가 개인에게 주택임대용역을 공급하고 영수증을 교부해도 되나? 154
03. 사업에 사용하는 주택과 사업 외 주택을 함께 보유할 때 사업소득 비용 처리 시 종합부동 산세는 어떻게 계산할까? 155
04. 임차인이 폐업 후 재개업으로 계속 임차하는 경우, 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제 적용이 가능한가? 156
05. 주택임대업을 영위하면서 주택임대소득에 대해 분리과세 신고 방식을 선택해 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받은 경우, 감가상각의제 규정이 적용될까? 만약 이러한 주택을 팔 때 취득가액에서 감가상각의제액이 차감될까? 157
06. 주택 2채를 보유하고 있는 부부가 그중 1채를 비주거용으로 사용할 때 주택임대소득이 과세될까? 159
07. 소형주택 임대사업자 세액감면 신청 시 첨부서류를 제출하지 않은 경우에도 세액감면 적용이 가능할까? 161
08. 부동산 매매업 또는 부동산 임대업에 사용되는 부동산을 증여받은 경우, 자산 취득 시 납부한 증여세는 사업상 비용 처리가 가능할까? 162
09. 겸용주택의 주택임대소득에 대한 비과세 여부 판단 시 기준시가 12억 원은 어떻게 산정할까? 163
10. 임차주택의 임차료를 주택임대수입금액에서 차감할 수 있을까? 164
11. 부동산 매매업을 하기 위해 철거하는 옛 건물의 장부금액과 철거비용은 비용 인정이 가능할까? 165
12. 임대업자가 지급한 임차인의 이사비용은 비용 처리가 가능할까? 166
13. 주택임대업을 공동사업으로 하는 경우, 분리과세 매출액 2,000만 원 이하는 분리과세가 가능한데, 이 경우 2,000만 원은 공동사업장 전체의 매출액인가? 공동사업자별 각각의 매출액 기준인가? 167

제7장. 양도소득세
01. 토지와 건물을 함께 양도할 때 양도금액을 구분해서 기재하지 않은 경우, 토지와 건물금 액을 어떻게 계산할까? 171
02. 거주자가 사업장의 형편 등 부득이한 사유로 원래 주소에서 일시적으로 퇴거한 경우에도 장기보유특별공제 공제액을 계산할 때 거주 기간에 포함할 수 있을까? 172
03. 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터는 주택수에 포함된다던데, 청약이 당첨되어 분양계약한 경우, 분양권의 취득 시기는 언제로 볼 수 있을까? 173
04. 주택 매매계약을 체결한 후에 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 후에 임대 기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 직전 임대차계약에 해당해 상생임대주택에 대한 거주주택 특례를 적용받을 수 있을까? 174
05. 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 2022년 1월 1일 전에 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법상 분양권에 해당할까? 175
06. 세대의 구성원 중 일부가 취학상 형편으로 세대 전원이 모두 거주하지 않은 기간은 장기 보유특별공제 거주 기간을 어떻게 계산할까? 176
07. 개인사업자가 토지·건물을 취득하는 데 발생한 차입금 이자를 양도소득세 비용 처리로 가능할까? 177
08. 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우, 1세대 1주택 비과세는 어떻게 적용할까? 178
09. 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우, 1세대 1주택 비과세는 어떻게 적용할까? 180
10. 일시적 2주택을 적용받을 때 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존주택을 팔면 비과세를 적용받을 수 있는데 이때 ‘3년 이내’는 언제까지일까? 182
11. 무주택자인 남편과 아내가 따로 사는 아버지로부터 각각 1주택씩 상속받아 2주택이 되어 상속받은 주택을 양도하는 경우, 비과세 특례를 적용받을 수 있을까? 183
12. 매수자가 양도소득세를 대신 부담한 경우, 양도소득세 계산은 어떻게 할까? 184
13. 벽지, 장판, 싱크대 교체비용을 양도세 계산할 때 비용 인정이 가능한가? 185
14. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택이 재건축되어 2017년 8월 3일 이후 준공한 경우, 거주요건을 적용할까? 186
15. 주택 분양권 및 조합원 입주권이 있는 상태에서 2017년 8월 2일 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택 분양권이 완공되어 해당 주택을 파는 경우, 2년 거주요건을 만족해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을까? 187
16. 같은 집에서 사는 아버지로부터 상속받은 주택을 양도하는 경우, 보유 기간 및 거주 기간은 어떻게 계산할까? 188
17. 세대구분형 아파트 일부를 임대하고 다른 일부에서 거주한 경우, 전체에 대해서 2년 거주한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능할까? 189
18. 양도 전에 세대분리 하면 별도 세대로 인정받을 수 있을까? 190
19. 같은 주소지에 전입되어 있는 가족이더라도 별도 세대로 인정받을 수 있을까? 191
20. 조합원 입주권 2개를 순차적으로 취득해서 완공된 후 일시적 2주택 적용이 가능할까? 192
21. 오피스텔은 건축법상 일반업무시설인데 실제 주거용으로 사용하고 있다면, 주택수에 포함시켜야 할까? 195
22. 원조합원 입주권자인데 조합원 입주권을 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용받을 수 있을까? 196
23. 주택이 있는 상태에서 2021년 1월 1일 이후 취득한 오피스텔 분양권에 대해 분양권 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있을까? 197
24. 법인이 토지 분양권을 양도하는 경우, 토지의 공급으로 보아 계산서를 발급하지 않아도 될까? 198
25. 오피스텔 분양계약을 조정대상지역 공고 이전에 했으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우, 2년 거주요건을 만족해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을까? 199
26. 주택을 다른 사람과 교환하더라도 1세대 1주택 비과세가 가능할까? 201
27. 법인전환을 통해 양도소득세 이월과세를 적용받은 다음, 건물 철거 후 신축해서 사업을 계속하는 경우, 이월받은 양도소득세를 내야 할까? 202
28. 토지 및 건물의 소유자가 다른 경우로서 건물 임대사업자가 건물을 현물출자해서 법인으로 전환하는 경우, 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있을까? 204
29. 2020년 12월 31일 이전 취득한 A분양권을 보유한 1세대가 2021년 1월 1일 이후 B분 양권을 취득한 경우로서 A분양권이 먼저 주택으로 완공된 이후 해당 주택을 양도하는 경우, 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있을까? 205
30. 상생임대계약을 하는 경우, 세금적으로 어떤 혜택이 있을까? 206
31. 상생임대계약을 적용하려는 경우, 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 같아야 할까? 207
32. 양도 당시 농지가 아니더라도 자경농지에 대한 양도세 감면이 가능할까? 208
33. 재개발사업에 따라 토지를 양도하는 경우, 양도소득세 감면을 적용받을 수 있을까? 209

제8장. 부가가치세법
01. 사업자가 오피스텔을 상시주거용으로 임대하다가 양도하는 경우, 부가가치세가 면제될까? 213
02. 상가임대 사업자가 상가(토지, 건물)를 매수인에게 일괄 양도하며 매매특약사항으로 매수인이 건물을 철거해 토지만 사용하기로 하는 경우, 건물의 공급가액 산정 방법은? 214
03. 주택임대사업자가 상시주거용으로 임대하던 주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우, 부가가치세가 과세될까? 215
04. 셰어하우스, 게스트하우스를 임대하는 사업자의 임대용역에 부가가치세가 과세될까? 216
05. 상가임대업자가 포괄 양도를 위해 지급한 중개수수료의 매입세액 공제가 가능할까? 217
06. 임대용역을 제공하고도 임대료를 받지 못한 경우, 부가가치세를 납부해야 할까? 218
07. 아들이 아버지 소유 토지 위에 건물 임대업을 하면서 아버지에게 토지 사용대가를 지급 하지 않는다면 부가가치세가 과세될까? 219
08. 부동산 임대업의 지점 매출을 본점 매출에 합산한 경우, 부가가치세 가산세는? 220
09. 부동산 임대업(과세사업)과 면세사업을 겸영하는 사업자가 부동산 임대업만 특정해서 양도하는 경우, 사업의 포괄적 양도로 볼 수 있을까? 222
10. 일부 공실 상태의 건물을 포괄양도양수로 인수한 후, 양수인이 직접 공실을 사용하는 경우에도 사업의 양도에 해당할까? 223
11. 부동산 임대업을 영위하다가 양도하려고 하는데, 폐업 전에 양도하는 부분과 폐업 후에 양도하는 부분이 차이가 있다던데 어떤 차이가 있을까? 224
12. 신축 중인 건물을 분양받아 사업개시 전 사업자등록을 하고 건물 완공 전에 양도한 경우, 사업의 포괄적 양도로 볼 수 있을까? 227

제9장. 상속세 및 증여세법
01. 피상속인이 주택 부수토지를 소유하고 있던 중 주택 부수토지에 대한 상속이 이루어진 경우, 동거주택상속공제 적용이 가능할까? 231
02. 상속인의 동일세대원이 공동상속주택 소수지분자인 경우, 동거주택 상속공제 적용이 가능할까? 232
03. 건물 중 일부는 임대되고 일부는 임대되지 않은 경우, 건물은 어떻게 평가할까? 233
04. 동거주택 상속공제를 적용받을 경우, 1세대 1주택 여부 판단 시 2021년 이후 취득한 주택 분양권도 주택수에 포함될까? 234
05. 주거용 오피스텔을 상속받는 경우, 동거주택 상속공제가 가능할까? 235
06. 꼬마빌딩을 상속 시 빌딩가격을 기준시가로 계산한 이후 감정가액으로 평가함에 따라 세금을 추가납부하는 경우, 가산세도 내야 하나? 236
07. 증여세 자진신고 후 증여세 신고일 이전에 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 유사매매사례가액이 확인되는 경우, 증여세 수정 신고를 해야 하나? 237
08. 부동산의 일부 지분을 증여하는 경우, 일부 지분에 해당하는 부동산 기준시가가 10억 원이하이면 하나의 감정기관에 감정평가를 의뢰하면 될까? 239
09. 증여 당시 사실혼 관계에 있다면 배우자 공제 6억 원을 적용받을 수 있을까? 240
10. 아버지 소유 토지에 아들이 근저당을 해 아들 명의로 은행으로부터 대출을 받아 아들이 대출을 갚는다면 세금적으로 문제되지 않을까? 241
11. 손자의 대학등록금을 대신 내주는 경우에도 증여세가 과세될까? 242
12. 양자 입적하더라도 직계비속에 대한 증여공제가 가능할까? 243