부동산 경매는 실전이다!
대한민국 최고의 경매 강사 설춘환 교수의 한 권으로 끝내는 부동산 경매의 모든 것!

경매는 이론과 실전을 따로 분리할 수 없다. 이론에만 집착하거나 실전만 강조해서는 경매라는 시장에서 승리하기 어렵다. 다시 말해 이론과 실전이 잘 어우러질 때 성공할 수 있는 재테크 분야라는 것이다. 많은 사람의 이러한 고민을 한 번에 해결해 줄 책이 바로 《부동산 경매 처음공부》이다. 저자 설춘환 교수는 부동산 경매 직접 투자 28년, 강의 경력 24년으로 대한민국 경매 수업 최고의 원탑이다. 경매를 공부하는 사람이 ‘진짜’ 궁금해하는 이론과 풍부한 사례만 쏙쏙 뽑아 책에 담았다. 게다가 권리분석부터 임장, 대출과 명도, 세금까지 전체를 다루어 《부동산 경매 처음공부》 한 권으로 경매를 마스터할 수 있다.

설 교수의 현장중심 경매 강의,
부동산 경매는 실전학습이 중요하다!

최적의 입지 조건에 감정가 3억 원, 45평 상가 사무실이 유찰되어 최저매각가격이 약 1억 원 정도라면 누구라도 구미가 당긴다. 수학학원을 운영하는 꼼꼼한 한 원장선생님은 일단 낙찰받아 학원을 운영하다가, 향후 권리금도 받고 매매하면 차익을 얻을 수 있겠다 싶었다. 임대차 시세도 보증금 4천만 원에 월세 120만 원이라 싸게 낙찰받는다면 대략적인 연수익률도 14%가 넘었다. 건물의 외관도 멀쩡하고 수익률도 훌륭해 보였다. 조바심이나 경매에 뛰어들었고, 2대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰을 받았다. 과연 이 원장선생님은 어떻게 되었을까? 해당 사무실은 사우나 겸 헬스장과 연결되어 있음을 알았고, 명도를 위해서는 목욕탕 일부를 철거 후 별도 칸막이를 설치해야 했다. 결국 잔금 납부를 포기하고 입찰 보증금 1천만 원을 고스란히 날려버렸다.

이 사례는 저자가 책에서 직접 소개하는 경매 실전 사례다. 직접 한 번 그곳에 방문하여 조사만 했더라도 그러한 손해가 없었을 것이다. 이처럼 경매는 물건 선택부터 법원에서의 입찰 및 명도까지 어느 하나 중요하지 않은 것이 없다는 것이다. 아무리 이론을 잘 다진다고 하여도 현장에서 벌어지는 일에 대한 학습이 반드시 필요하며, 실전에서 어떤 점을 고려해야 성공할 수 있는지 체크해야 한다. 《부동산 경매 처음공부》의 차별점은 바로 이 지점에 있다. 아파트, 빌라, 상가, 토지 등 풍부한 실제 사례를 통해 물건분석부터 권리분석, 임장까지 독자 스스로 마칠 수 있도록 경매의 기초 체력을 탄탄히 해준다는 점이다. 게다가 다른 책에서 거의 다루지 않는 대출과 세금, 임장 노하우까지 낱낱이 공개하였다. 즉, 이 책으로 독자는 부동산 경매의 자생력을 갖출 수 있어, 다른 경쟁자보다 늘 한 발 더 앞서 나갈 수 있도록 만들어 준다.

왕초보도 이해하기 쉬운 경매 이론,
누구나 따라하면 나도 경매 전문가!

“사람들은 막역하게 경매에 대한 두려움이 있어요. 하지만 끈기 있는 열정과 배우려는 노력만 있으면 누구나 경매에 성공할 수 있어요.”

저자 설춘환 교수는 이론과 실전을 고루 겸비한 국내 유일의 전문가이다. 직접 투자로 경매 실무 지식을 다졌고, 오랜 기간 대중 앞에서 강의를 해왔다. 부동산 경매 직접 투자 28년, 강의 경력 24년으로 대한민국 경매 수업 최고의 원탑이다. 권리분석부터 임장, 대출과 명도, 세금까지 전체를 다루어 《부동산 경매 처음공부》 한 권으로 경매를 마스터할 수 있다.
저자는 책의 시작인 물건분석부터 독자를 경매 현장으로 데려간다. 단순히 글로 풀어쓴 어렴풋한 개념이 아니라, 실제 사례를 두고 하나씩 분석을 해나간다. 마치 전문가의 분석법을 바로 옆에서 지켜보며, 독자가 그의 분석법을 자연적으로 흡수하게 만든다. 특히 책 전반에 걸쳐 나오는 ‘설교수의 팁’ 항목은 필기 노트에 전문가의 핵심 노하우만 따로 모아 둔 듯하다. 지도는 물론 실제 경매 시 살펴봐야 하는 매각물건명세서, 감정평가표, 등기부 등의 실제 서류도 모두 담아 독자의 간접 경험을 돕는다. 특히 입찰 절차와 임장 노하우는 모두 실제 사진으로 보여줌으로써 누구나 현장에서도 어려움 없이 대응할 수 있도록 매뉴얼처럼 알려준다. 경매 프로세스와 절차를 도식화하여 독자가 경매의 각 단계를 한 번에 이해할 수 있게 도왔으며, 임장에서 유용하게 쓰일 ‘체크 리스트’를 공개했다.

■ 추천사

설춘환 교수는 부동산 경매 전문가로서 활발하게 활동하고 있다. 오랜 기간 축적한 지식과 경험이 담겨있는 이 책은 경매에 관심이 있는 일반인들에게 큰 도움이 될 것이다. 설춘환 교수는 부동산 경매에서 수익을 내는 것보다 중요한 것은 손해를 보지 않는 것이라고 강조한다. 이 점의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 손실을 회피하고 수익을 얻는 길은 기본 원리를 지키며 투자 대상에 대한 전문 지식과 경험을 쌓는 것이다. 이 점에서 이 책은 오랫동안 축적한 경매 지식과 경험을 담고 있어 경매에 관심을 가지는 모두에게 좋은 길잡이가 될 것이다.
- 민태욱 (한성대학교 교수)

자산관리회사에 근무하면서 경매와 관련하여 수많은 사람을 만나고 협의했다. 예상외로 경매에 대한 지식이나 경험이 없는 투자자가 꽤 많다. 이러한 분들에게 설춘환 교수의 경매 책을 0순위로 추천한다. 나조차도 많은 도움이 되고 주위에 추천을 해주고 싶은 좋은 책이다.
- 오현택 (키움에프앤아이 자산관리본부 수석)

부동산 경매는 이론과 실전 노하우가 잘 어우러질 때 비로소 완성된다. 이 책은 자칫 낯설고 어려울 수 있는 이론을 알기 쉽게 핵심을 뽑아 담아두었고, 저자의 땀과 노력이 담긴 실전 노하우가 고스란히 담겨있다. 한 장 두 장 읽다 보면 나도 모르게 부동산 경매 성공의 문턱에 성큼 다가서 있을 것이다. 부동산 경매에 입문하여 고수의 반열에 오르고 싶다면 이 책을 꼭 읽어보길 권한다.
- 맘마미아 (‘월급쟁이 재테크 연구’ 카페 주인장)

추천사
들어가는 글
개정판 서문

부동산 투자, 경매로 완성된다!
부동산 경매 투자 시 유용한 사이트 11선
초보 경매 투자자, 경매 용어부터 알고 가자!

1교시 경매 물건의 지역분석과 물건분석
01 부동산 투자, 입지가 가장 중요하다
02 아파트의 지역분석과 물건분석은 어떻게 해야 할까
▶ 실제 사례로 보는 문제없는 아파트 vs. 문제 있는 아파트
03 상가의 지역분석과 물건분석은 어떻게 해야 할까
▶ 실제 사례로 보는 문제없는 상가 vs. 문제 있는 상가
04 오피스텔의 지역분석과 물건분석은 어떻게 해야 할까
▶ 실제 사례로 보는 문제없는 오피스텔 vs. 문제 있는 오피스텔
05 토지의 지역분석과 물건분석은 어떻게 해야 할까
▶ 실제 사례로 보는 문제없는 토지 vs. 문제 있는 토지
Q&A
경매 성공 사례 vs. 실패 사례 1

2교시 경매 절차
01 경매 절차의 핵심 포인트
Q&A
경매 성공 사례 vs. 실패 사례 2

3교시 주택임대차보호법 vs. 상가건물임대차보호법
01 주택임대차보호법은 경매에서 왜 중요할까
02 상가건물임대차보호법의 핵심 포인트, 환산보증금
Q&A
경매 성공 사례 vs. 실패 사례 3

4교시 권리분석
01 권리분석의 핵심, 말소기준권리
02 경매는 소멸주의다
03 권리분석의 핵심, 인수주의
04 경매는 잉여주의다
05 권리분석의 최종 검수 자료, 매각물건명세서
06 말소기준권리, 등기부에서 확인하자
07 선순위임차인을 조심하자
08 선순위전세권, 매각물건명세서에서 확인하자
09 유치권, 진짜일까 가짜일까
10 대지권미등기, 감정평가 여부를 확인하자
11 집합건물 입찰 시 체납관리비를 주의하자
▶ 권리분석, 제대로 알고 가자!
Q&A
경매 성공 사례 vs. 실패 사례 4

5교시 대출
01 대출, 필요하다면 제대로 알고 받자!
Q&A
경매 성공 사례 vs. 실패 사례 5

6교시 경매의 하이라이트, 입찰 절차
01 입찰법정 가기 전 준비물은 꼭 확인하자
02 입찰표 작성하는 방법
03 입찰표 제출과 입찰 절차
04 개찰과 낙찰 그리고 패찰
05 입찰법정에서 절대 실수하지 말자
Q&A
경매 성공 사례 vs. 실패 사례 6

7교시 명도 절차
01 명도란 무엇일까
02 명도합의서 작성하는 방법
03 명도합의는 언제 해야 할까
04 인도명령과 인도소송의 차이점
05 인도명령
06 인도소송
Q&A

8교시 세금
01 부동산 투자와 관련된 세금, 무엇이 있을까
Q&A

부록 사진으로 보는 임장 노하우 & 팁