2030에서 은퇴 이후까지
생애주기별 맞춤 주거 전략

반복되는 전세사기, 영끌 리스크 등을 생애주기별 맞춤 주거 전략으로 과연 해결할 수 있을까? 이 책은 총 세 챕터에 걸쳐 그 가능성을 모색한다. 1장 ‘슬기로운 부동산 거래 생활’에서는 부동산 거래에서 꼭 알아야 할 점, 전세사기를 피할 수 있는 대응 매뉴얼, 공인중개업소를 잘 이용하는 방법과 부동산 분야의 다양한 전문가들의 집값 전망에 대한 인터뷰를 실었다. 2장 ‘생애주기별 주거 전략’에서는 집, 부동산에 대한 생각을 바꿔야 하는 이유, 노후 준비에 대한 전문가의 조언, 생애주기에 따른 구체적인 주거 전략을 알려준다. 이외에도 집과 관련된 세액공제와 4050을 위한 절세 팁, 은퇴 이후의 내 집 활용법 등 폭넓은 내용을 담았다. 마지막으로 3장 ‘부동산 침체기의 투자 전략’에서는 부동산 분야 전문가들과의 심층 인터뷰를 통해 아파트와 경매가 투자로서 가지는 가치, 리츠 투자의 미래성, 일본 부동산 시장을 통한 한국 부동산의 미래 전망 등을 해본다.

책 속에서

일단 사기를 100% 피할 수 있는 방법은 없다는 게 부동산 전문가들 대부분의 일치된 견해다. 기본적으로 제도가 시장을 앞서갈 수 없다는 구조적인 이유와 함께 아무리 법이나 제도를 잘 만들어도 구멍이 없을 수 없고, 사기범들은 집요하게 허점을 파고들기 때문이다. 김인만부동산연구소의 김인만 소장은 “만약 이 상태 그대로 갈 경우 사기를 당할 확률이 30%라고 한다면 스스로 공부하고, 전보다 더 꼼꼼하게 등기부등본 등 공부(公簿)를 잘 살핀다면 사기를 당할 확률을 10% 이하로 낮출 수는 있을 것”이라고 말한다. 김 소장의 말대로라면 이번에 발생한 전세사기를 1만 건이라고 추정할 때, 피해 건수를 1,000건 이하로 줄일 수 있다는 이야기다. 우리 스스로 어떻게 하느냐에 따라 사기를 피할 수 있는 확률을 90%까지 높일 수 있다는 것인데, 그렇다면 전세사기를 최소화할 수 있는 대응 매뉴얼에는 어떤 게 있을까?
-p.26

전체적으로 보면 족집게 5인방을 비롯한 전문가들의 집값 하락 시점은 대략 2019년 하반기부터 2021년 상반기로 비교적 기간이 유사한 반면, 반등 시점에 대해서는 의견이 많이 엇갈린다. 당장 2023년 말에서 2024년 초부터 반등한다는 주장(쇼킹부동산)부터 2030년이나 되어야 반등할 것이라는 전망(아파트사이클연구소 이현철 소장)까지 폭이 넓다. 반등 시그널도 전문가들에 따라 금리, 경기 상황, 거래량, 자산가들의 부동산 비중, 심리, 공급 등 다양하게 제시되고 있다. 이런 모든 분석을 관통하는 것은 일단 미국 연준의 금리 인상 기조가 언제 멈추느냐로 모아진다. 우리 집값이 미국의 금리 방향에 따라 좌우된다는 이야기다. 영끌족 입장에서는 짧게는 1 ~ 2년, 길게는 앞으로도 6 ~ 7년은 견뎌야 한다는 것이고, 내 집 마련을 생각하는 무주택자 입장에서는 반대로 그만큼 더 시장 상황을 지켜봐야 할 듯하다.
-p.71

Q. 2030 주거 전략은 무엇부터 시작하면 좋을까?
A. 불필요한 지출부터 줄여야 한다. 부모님에게 얹혀살거나 회사 기숙사를 적극 이용하는 것이다. 주거비 제로 전략을 구사해야 한다. 미혼 청년이거나 신혼부부들은 원룸이나 투룸에서 싼 전세나 월세로 시작하는 경우가 많다. 개인적으로는 처음부터 집을 사서 들어가라고 권유한다. 30평대 큰 집을 생각하지 말고 10평대나 20평대 초반의 소형 아파트를 사서 들어가라는 이야기다. 요즘 2030이 많이 이용하는 ‘호갱노노’ 같은 부동산 정보 앱을 정해서 평형을 10평대로 지정하고 300세대 이상, 입주한 지 20년 이내의 소형 아파트를 기준으로 정해놓고 틈나는 대로 검색을 하면 좋다. 출퇴근 범위 내에서 지역을 선택해서 말이다. 여기서 중요한 것은 감당이 가능한 수준에서 자금조달계획을 짜야 한다는 것이다.
-p.161

자녀가 결혼할 때 임대 보증금을 도와주는 것도 세금을 낸다?
자녀의 주택 구입 자금이나 임대 보증금을 무이자로 빌려줄 경우 법정 이자 4.6%에 해당하는 연간 이자 천만 원 이하일 경우 증여세를 내지는 않는다. 4.6% 금리로 연간 이자가 천만 원일 경우 원금 기준으로는 2억 1,700만 원 정도다. 그러니까 차용증을 써서 빌려주는 방식일 경우 나중에 갚기는 해야 하지만 2억 1,700만 원까지는 현금을 줘도 세금이 발생하지 않는다.
1주택자가 자녀 교육 때문에 자신의 집은 임대를 주고 대치동(학군지)으로 옮겼을 때 세금 문제는 어떻게 될까?
월세로 임대를 주면 소득이 발생하기 때문에 소득세를 내야 한다. 다만 전세는 소득이 따로 발생하는 게 아니기 때문에 딱히 과세 대상이 아니다. 특히, 한 채는 크게 신경을 쓰지 않아도 된다. 다만 집값이 비싸면 신경이 쓰일 수밖에 없다. 내가 월세로 내준 집이 공시가격 12억 원(시세 15억 원 전후)을 초과할 경우 월세 소득이 연 2,000만 원을 초과하면 종합과세 대상이 되는데, 만약 부부 공동명의로 되어 있을 경우 분리과세나 종합과세 가운데 선택할 수 있다. 전세는 12억 원 이상이어도 한 채일 경우 비과세다.
-p.195

프롤로그 4

Chapter 01 슬기로운 부동산 거래 생활
슬기로운 임대 계약 생활
부동산 거래, 적어도 이 정도는 알고 하자 14
전세사기 피해자는 뭘 놓친 걸까? 15
나라면 전세사기를 피할 수 있었을까? 23
제도상의 허점도 전세사기의 공범이다 25
전세사기를 피할 수 있는 대응 매뉴얼 7가지 26
슬기로운 공인중개업소 이용 방법 3가지 32
인터뷰 지우리얼티 박갑현 대표, 다시는 전세사기 당하지 않는 법 36
Tip 등기부등본과 건축물대장 읽는 법 42
이왕이면 자기주도로 하는 영끌
벼락거지와 영끌 49
왜 2030은 영끌에 빠졌나? 56
영끌은 정말 잘못된 것인가? 60
영끌은 결국 시간이 답이다 63
족집게 5인방의 집값 전망 66
인터뷰 건국대 부동산대학원 최황수 교수, 영끌과 집값, 그 상관성에 대해 72

Chapter 02 생애주기별 주거 전략
왜 생애주기별 주거 전략이 필요한가?
당신에게 집은 어떤 의미인가? 86
이제 집, 부동산에 대한 생각을 바꿀 때다 88
인터뷰 트러스톤연금포럼 강창희 대표, 생애주기에 따른 노후 준비는 20대부터 시작해야 한다 94
생애주기에 따른 주거 전략
취업 전 ~ 결혼 전 99
- 대학기숙사 100
- 고시원 103
- 일반 원룸 105
- 공공주거시설 107
- LH와 SH에서 지원하는 주택 112
- 쉐어하우스와 코리빙하우스 115
- 원룸 월세 계약 시 주의할 3가지 118
인터뷰쉐어하우스 우주 김정현 대표, 쉐어하우스는 청년 주거의 대안이 될까? 122
절세 Tip 부모님이 주시는 용돈도 세금을 내야 한다고? 127
결혼 후 ~ 자녀 취학 전 : 청년가구, 신혼부부 가구 128
- 청년 가구는 어떻게 살고 있나? 128
- 청년 가구 주거 전략, 이렇게 짜보자 131
슬기로운 공공임대주택 활용 전략 135
슬기로운 내 집 마련 전략 138
절세 Tip 내가 매달 내는 월세의 세금 혜택을 받으려면? 142
- 신혼부부 가구는 어떻게 살고 있나? 145
- 신혼부부 가구 주거 전략, 이렇게 짜보자 146
슬기로운 주거비 부담 완화 전략 147
슬기로운 공공주택 활용 전략 150
슬기로운 내 집 마련 전략 154
슬기로운 전월세 주거 전략 159
월용청약연구소 박지민 대표, 2030 주거 전략 이렇게 짜보자! 161
절세 Tip 집과 관련한 4가지 세액공제 166
304050세대 171
- 자녀 취학 후 독립 전까지 : 30대 후반 ~ 40대 중반 전후 173
‘신(新) 강남8학군’ 173
주요 학군 지역 주거 전략 177
주요 학군지 입주 가능 물량 183
- 자녀 독립 전후 : 40대 중반 ~ 50대 후반 185
아직 늦지 않은 내 집 마련 189
공공분양 VS 민간분양 193
절세 Tip 4050이라면 놓치지 말아야 할 절세팁 195
은퇴 전후 198
- 60대 이상 고령층은 어떻게 살고 있나? 198
- 고령 가구의 주거 전략, 이렇게 짜보자 202
뉴:홈 공공분양 204
SH공사 임대주택 204
고령자복지주택 206
실버타운 208
제3의 대안인 귀촌·귀농 209
- 은퇴 이후 내 집 활용법 214
주택연금 214
다운사이징 217
전반적인 비용 줄이기 218
국민연금 활용법 221
하나은행 영등포금융센터 백혜경 PB팀장, 퇴직·은퇴 후 지출은 이렇게 줄이고, 소득은 이렇게 늘려보자! 223
절세 Tip 60세 이상의 부모가 자녀에게 집을 사주고 싶다면? 228

Chapter 03 부동산 침체기의 투자 전략
김인만부동산연구소 김인만 소장, 아파트는 앞으로도 확실한 투자 상품인가? 236
지우옥션 박갑현 이사, 경매는 해볼 만한 투자 상품인가? 245
마스턴자산운용 유나무 이사, 리츠(REITs)는 해볼 만한 투자인가? 255
트러스톤연금포럼 강창희 대표, 한국 부동산 시장은 일본을 따라갈 것인가? 262