추천사

IB 실무가와 법률가의 부동산금융 바이블
저자는 대한민국 IB 분야를 개척해 온 최고의 전문가입니다. 철저한 준비와 온화하면서도 날카로운 업무 추진에 늘 감탄을 하곤 했습니다. 저자는 《부동산IB 해설》을 입문서로 기획하였으나 실제로 그 내용은 '입문'의 수준을 넘어 대한민국 부동산IB의 역사를 되짚어 가며 IB실무가라면 궁금하고 찾아보고 싶은 내용, 금융기법, 용어와 개념들의 의미와 활용 그리고 그 속에 녹아 있는 법률적 의미를 친절하면서도 깊이 있게 다루고 있습니다. 그동안 선배들에게 알음알음 물어 이해해야 했던 ‘평균’ 만기와 ‘평균’ 대출금의 기본 개념, 잘 와 닿지 않는 Cap Rate의 분석적 설명, 흩어져 있어 법령만 봐서는 알 듯 모를듯한 부동산개발 인허가, 어디에도 정리되어 있지 않은 구조화금융거래의 도해, 부동산IB에서 사용되는 vehicle의 이해하기 쉬운 비교·설명, 그리고 신디케이티드 론 방식 자금조달의 처음부터 마지막 단계를 설명하고 있는 마지막 챕터는 이론과 실무 능력을 모두 갖춘 IB업계 선배가 후배에게 넌지시 일러주는 마음가짐과 자세를 담아 둔 것이 아닐까 하는 생각이 들었습니다. 저자가 대한민국 IB를 살찌워 왔듯이 판을 거듭해 가며 이 책도 꾸준히 성장해 부동산금융업계의 바이블이 되어가기를 기원해 봅니다.
- 고훈 (법무법인(유) 광장 금융증권그룹 파트너변호사)

부동산금융의 기본은 이 책으로 먼저 공부하시길 추천드립니다.
이 책을 통해 저자의 풍부한 경험과 실력을 다시 한번 알 수 있었습니다. 이 책은 프로젝트 파이낸스에 대한 실무뿐만 아니라 리츠&부동산펀드, 자산유동화, 외환 환헤지에 이르기까지 부동산투자의 제반 개념을 잘 설명해 주고 있습니다. 부동산금융을 배우고자 하는 학생뿐만 아니라 은행, 증권사, 각종 대출기관, 투자기관, 자산운용사 등 부동산금융 투자실무자들에게도 이 책을 자신 있게 추천해 드립니다.
- 박영곤 (대신자산신탁 리츠투자부문장)

금융기관, 시공사, 시행사, 증권사 및 신탁사 담당자들의 필독서
부동산 개발금융은 부동산 개발사업에서 하나의 중심 축으로 사업의 성패를 좌우할 수 있는 매우 중요한 부분입니다. 이러한 개발금융은 시대와 환경 변화에 따라 지속적으로 변하고 있습니다. 제가 속해 있는 건설업계도 다양한 방식의 개발금융 기법이 나타나고 또 사라지기도 합니다. 이러한 변화의 흐름속에서 최근 업계에 입문하거나, 성장하고 있는 실무담당자들이 현재의 흐름만 보고 기본을 간과하는 경우가 많이 있습니다. 그로 인해 기본적인 것들을 놓치는 경우가 많이 있는데, 이 책은 그러한 기본을 다져주고 실질적인 업무능력을 심도있게 배양해 줄 수 있는 책이라고 생각되어 추천드립니다. 특히 투자금융기관 실무자들뿐만 아니라 시공사, 시행사, 증권사, 신탁사 등 부동산 개발사업 여러 분야의 실무자들께도 강력하게 권해드립니다. 실무경험을 토대로 집필되어 내용이 생생하고 실제 업무 적용에도 용이한 책이어서, 저 또한 이 책을 읽으면서 다시 한번 배우는 계기가 되었습니다. 많은 분들이 이 책을 읽고 부동산개발금융에서 도움을 받으시길 기대합니다.
- 정창환 (한화건설 개발사업본부 차장)

Chapter 1 부동산개발금융의 의미 톺아보기
1. 부동산개발과 부동산개발금융의 기본 의미
2. 부동산개발 지원금융으로서의 부동산PF

Chapter 2 부동산개발금융 핵심용어, 이것만은 알아두자
1. 신디케이티드 론 및 관련 용어
신디케이티드 론의 개념
금융주선기관과 금융참여기관
금융주선기관의 역할과 총액인수, Sell-down
공동 금융주선과 리드 어레인저
금융주선이라는 표현에 주의하자
2. 대주단과 대리금융기관
헷갈리는 차주(借主)와 대주(貸主), 그리고 대주단(貸主團)과 차관단(借款團)
대리금융기관
대주단과 채권단
3. 차주와 의뢰인
차주(借主)의 기본 의미
차주(借主)와 대주(貸主), 다른 표현은 없을까
4. 약정
약정의 기본 의미
약정의 주요 종류
이른바 ‘개별약정 방식’을 활용한 준(準)신디케이션
5. 클로징
6. 기채의뢰서
7. 금융자문계약
8. 기표, 인출, 캐피털 콜
9. 부동산개발금융의 상환방식
10. 부동산개발금융의 비용 체계
금융수수료의 종류와 의미
연간 총비용률
금융기관은 내부 수익성분석을 어떻게 할까
11. 금리스왑
12. 통화스왑
13. 차주 신용등급
차주 신용등급의 의미와 분류체계
차주 신용등급과 부동산개발금융의 상관관계
14. 시행사
15. 건설사와 시공사
16. 평균 만기와 평균 대출금, 듀레이션
17. 채권보전
담보로서의 채권보전, 인적담보와 물적담보
인적담보로서의 신용강화(신용보강) 구조
대표적인 신용강화구조 ① 연대보증
대표적인 신용강화구조 ② 채무인수
대표적인 신용강화구조 ③ 자금보충
대표적인 신용강화구조 ④ 신용강화구조의 변주: 신탁회사의 책임준공이행확약, 미분양담보대출 확약
대표적인 신용강화구조 ⑤ 1금융권을 대상으로 하는 HUG, HF의 PF보증
18. 신용공여와 여신, 크레딧 라인
19. 투자와 투자금융, 투자은행
20. 자본환원율
자본환원율의 기본 의미
Cap Rate가 간이지표로서의 속성이 강한 이유
자본환원율의 ‘자본환원’은 어떤 의미일까
Cap Rate 심층분석
Cap Rate와 투자수익률(ROI)은 같은 개념일까
Cap Rate의 장단점과 세금 이슈
Cap Rate의 실제 사례 분석
21. 부동산 면적: 3,300m2와 33,000m2는 어느 정도의 크기일까
전용률은 어떻게 계산할까
22. 인허가
다른 듯 같은 인가와 허가
인허가의 사촌 격인 특허와 승인
기본적인 인허가 관련 법령은 숙지해 놓자
부동산개발금융의 인허가 바이블, 사업계획승인
한번 알아두면 실무에 평생 도움 되는 실시협약과 실시설계, 실시계획 승인의 기본 개념
사업계획승인으로 의제되는 인허가 둘러보기
23. 지구단위계획
부동산개발 지원금융 담당자로서 지구단위계획을 이해한다는 것의 의미
지구단위계획의 ‘지구’는 용도지구와는 전혀 다른 개념
지구단위계획은 맞춤형 상세 도시계획이다
지구단위계획의 이론적 배경
지구단위계획 수립만으로는 인허가 완료로 인정되지 않는다
24. 사모자본시장, PE, PEF
사모자본시장
PE
자주 혼동되는 PE와 PEF
25. 펀드와 GP, LP
펀드는 집합투자기구이다
GP와 LP
26. 재무적 투자자(FI)와 전략적 투자자(SI)
27. 부동산신탁
신탁의 기본 개념과 신탁재산의 종류
부동산신탁의 주요 상품

Chapter 3 대한민국 부동산개발금융의 역사
1. 한국 부동산개발금융 역사탐구의 의미
2. 한국 부동산개발금융의 시작
3. 시기별 한국의 부동산개발금융 발전사
4. 부동산PF가 변형된 담보대출일 뿐이라고 과소평가할 수 없는 이유
5. 선분양시스템 관련 단상

Chapter 4 부동산개발금융의 일반 절차
1. 거래 정보 입수
2. 추진 여부 잠정 결정
3. 제안서 작성 및 제출
잠정 제안과 확정 제안
금융제안서 내용은 꼼꼼하게
변형과 변칙은 OK, 하지만 표준적인 절차는 알고 있어야
4. 금융주선권 획득
금융주선권의 바람직한 행사
배타적 금융주선권을 인정하지 않는 경쟁 금융주선의뢰의 폐해
5. 각종 실사
실사의 여왕, 법률실사
실사분야의 전문화
동전의 양면, 사업타당성 검토와 대출원리금상환가능성 검토
빠트릴 수 없는 사전조사, 감정평가
정식담보와 견질담보
공동담보
주담보와 첨담보
이면담보
6. 금융주선 및 금융기관 내부 여신승인
7. 약정서 작성 및 검토
법무법인의 제반 약정서 초안 작성
약정서 내용 검토는 법무법인의 몫이 아니다
약정서 미팅
약정서 구조 파악하기
국제 표준 금융계약의 종류
LMA 표준 금융계약서의 구조와 필수 영문 법률용어
금융계약의 주요 쟁점사항
LMA 기준 신디케이티드 론의 문서체계
표준약정서와 주요 금융조건합의서
아포스티유
8. 약정
9. 대출금 인출
10. 사후관리
11. 부동산개발금융의 절차 관련 조언
프로젝트 당사자 간 상호 win-win 패러다임이 중요하다
부동산PF의 소요기간 관련 단상
대형 금융기관이 부동산PF에 참여하면 안전자산으로 볼 수 있을까
금융기관 내부 여신심사, 투자심의 절차 관련 단상

Chapter 5 부동산개발금융의 자금조달 방식
1. 대출방식
2. 자산유동화 방식
구조화금융의 기본 개념
구조화금융과 부동산PF
자산유동화의 이미지
자산유동화의 기본 의의
근거법을 기준으로 한 대한민국의 자산유동화
실제 사례로 엿보는 자산유동화의 개념
자산유동화의 당사자
법에 의한 자산유동화의 특례
자산유동화의 대표적인 유형 분석
자산유동화 구조에 대한 설명을 마치며
3. 금융투자기구 활용방식
한국의 부동산 금융투자기구
부동산펀드(REF)의 개념
① 펀드의 기본 개념과 주요 당사자: 투자신탁을 중심으로
② 부동산펀드(REF)의 개념과 대출형 부동산펀드의 기본 구조
리츠의 개념
① 리츠(REITs)의 기본 개념과 종류
② 리츠의 구조와 주요 효용, 부동산펀드와의 차이점
프로젝트금융투자회사(PFV)
① PFV의 개념과 인정요건
② PFV의 탄생배경, 거래 구조와 장단점
4. 자기자본 직접투자(PI)

Chapter 6 부동산개발금융의 구조설계
1. 부동산개발금융 구조설계의 의미와 금융구조의 3요소(T.O.T.)
2. 부동산개발 금융구조의 특성
3. 금융구조 설계의 3원칙(S.H.F.)
명료성(Simplicity & Clarity)
참여 금융기관의 동질성(Homogeneity in Syndicated Loan Group)
금융조건의 유연성(Flexibility)

Chapter 7 신디케이션
1. 신디케이션의 기본 의미
2. 모집방식에 따른 신디케이티드 론의 분류
3. 신디케이션의 절차
신디케이션의 기본 절차
신디케이션의 단계별 절차 분석
① 클럽 딜 여부 등 금융모집 전략 결정
② IM 작성
③ Invitation Letter 및 IM 배부
④ 예상 참여기관 Q&A, 자료 지원
⑤ 참여확약서 수령 및 금융모집 완료
4. 대리금융기관의 역할

부록 1-1. 對고객 금융제안서 견양 (term sheet 양식)
부록 1-2. 對고객 금융제안서 견양 (공문양식)
부록 2-1. 신디케이션 대출참여요청서 (Invitation Letter) 견양 ① 클럽 딜
부록 2-2. 신디케이션 대출참여요청서 (Invitation Letter) 견양 ② 제한 공모방식
부록 2-3. 신디케이션 대출참여요청서 (Invitation Letter) 견양 ③ 완전 공모방식
부록 2-4. 신디케이션 대출참여요청서 (Invitation Letter) 견양 ④ 영문 클럽 딜(약식)
부록 3. 신디케이티드 론 참여액 확정통보 공문 견양
부록 4-1. Term Sheet (주요 금융조건합의서) 견양 ① 부동산PF 기본양식
부록 4-2. Term Sheet (주요 금융조건합의서) 견양 ② 실물자산 담보대출 약식 금융조건
부록 4-3. Term Sheet (주요 금융조건합의서) 견양 ③ 영문
부록 4-4. Term Sheet (주요 금융조건합의서) 견양 ④ 영문요약
부록 5-1. 비밀유지서약서 (Confidentiality Agreement. Non-disclosure agreement) 견양 ①
부록 5-2. 비밀유지확약서 (Confidentiality Agreement. Non-disclosure agreement) 견양 ②
부록 5-3. 비밀유지계약서 (Confidentiality Agreement. Non-disclosure agreement) 견양 ③
부록 6. 표준실시협약 개정 목차 견양 (BTL 임대형 민간투자사업)
부록 7. 주요 투자금융 영문용어 모음
부록 8. 부동산금융 현업담당자와의 Q&A

맺음말
찾아보기