◎ 부딪치며 배우기엔 수업료가 너무 비싸다!
‘부동산’이라는 중력을 거스를 수 없다면,
시장의 본질을 깨우쳐야 한다!

우리 삶의 수많은 변곡점은 부동산과 맞닿아 있다. 독립해서 부동산 계약서에 도장을 찍으면 무주택기간 산정이 시작되고, 결혼은 ‘신혼부부 특공’이라는 기회로 치환된다. 아기가 태어나면 청약가점이 올라가는 메리트를 누린다. 이후 자녀 교육을 위해 학세권으로 일시적 이주를 하면 임대인이자 임차인이 된다. 어느덧 노년기에 접어들면 다음 세대에게 주택 등의 자산 이전을 준비해야 한다.
우리나라에서 부동산 투자가 최고의 재테크 수단 중 하나인 것도 사실이다. 부동산만큼 변동성이 덜하면서도, 일정 규모 이상의 자산을 수익률 저하 없이 운용할 수 있을 뿐 아니라 실물로서의 가치도 건재한 투자 수단은 드물다.

실제로 대다수 한국인에게 부동산은 ‘자산’의 거의 전부다. 우리나라 가구의 평균 자산은 실물자산이 76.1%, 금융자산이 23.9%이다(통계청의 2023년 ‘가계금융복지조사’ 결과). 실물자산 중에서도 부동산은 93.9%로, 압도적으로 비중이 크다. 부동산은 마치 중력처럼 모두의 삶을 강력하게 지배한다. 대한민국에서 부동산은 부자가 되고 싶은 열망에서 또는 교양의 지평을 넓히는 차원에서 접근하는 선택적 영역이 아니라는 이야기이다. 부동산은 살아가는 데 꼭 필요한 생존지식이다.

전세사기로 전 재산이나 다름없는 전세금을 빼앗긴 이들의 삶은 벼랑 끝까지 내몰렸다. 또 유동성이 넘쳐나던 시기에 ‘영끌’로 집을 매매한 20대는 고금리 시대에 가장 먼저 무너지고 있다. 2023년 2분기 20대의 주택담보대출 연체율은 전 세대 중 가장 높은 0.44%를 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 30대와 40대의 연체율 역시 2배에 달하는 수준으로 폭등했다. 연체의 늪에 빠진 이들을 기다리는 건 경매다. 2023년 하반기 들어 아파트 경매 물건 역시 가파르게 늘고 있다.

누구나 시행착오를 겪으며 성장한다. 하지만 단 한 번의 실패가 돌이킬 수 없는 결과를 낳는 영역이 바로 ‘부동산’이다. 부동산 거래는 인생에서 가장 비싼 의사결정이기 때문이다. 전세든 매매든 부동산에서 문제가 발생하면 우리 삶은 송두리째 흔들린다. 자산 대부분을 주거에 투자하는 대한민국에서 부동산이라는 중력을 벗어나 살아갈 수 있는 세대는 없다. 그러나 열에 아홉은 부동산에 대해 아무것도 모른 채 시장 참여자가 되었다. 전세제도의 본질이 생판 모르는 남에게 수천에서 수억 원을 빌려주는 ‘고액 대출’이라는 사실을, 까맣게 모른 채 말이다.

◎ 본질에 충실한 투자는 파고가 높아도 흔들리지 않는다!

부동산 투자에 성공한 비결은 수백 가지이지만, 실패한 이유는 단 한 가지로 귀결된다. 바로 부동산에 대한 이해 부족이다. 부동산은 넓은 영역을 체계적으로 공부해야 한다. 부동산 시장에 관한 지식은 서로 유기적으로 연결되어 있기 때문에 전제되는 지식에 대한 이해 없이 딱 한 부분만을 정확히 알기 어렵다. 파편화된 지식 하나하나를 공부해봤자 이들이 어떻게 맞물려 영향을 주고받는지 알지 못하는 이상, 한 조각의 지식조차 제대로 이해할 수 없다.

주택을 매수함과 동시에 그 주택에 전세를 내주고 받은 전세보증금으로 매수자금 중 일부를 충당하는 투자 방식을 갭투자라고 한다. 갭투자를 하려면 기본적으로 투자를 위해 타인자본을 끌어들일 때의 장단점을 이해해야 한다. 또한 집주인은 ‘돈을 빌리는 사람’이고 세입자는 ‘돈을 빌려주는 사람’이라는 전세제도의 본질을 정확히 파악해야 한다. 그래야 ‘역전세’, ‘깡통전세’처럼 파산의 위험에 대비할 수 있다. 나아가 집주인 입장에서 전세와 월세 중 어떤 방식이 자신에게 유리한지 분석할 수 있어야 한다.

부동산 경매는 어떨까? 경매 물건의 투자 가치를 판단하려면, 경매를 거친 뒤에 소멸하는 권리와 남아 있는 권리를 구분하는 것이 필수이다. 이를 위해서는 임대차를 비롯해 부동산에 관한 다양한 권리 각각을 이해해야 한다. 한편 이 모든 것은 등기부에 관한 이해를 전제로 한다.

체계적으로 이해하지 못하고 파편화된 지식만 좇는 것은 마치 격투기 선수가 스파링은 한 번도 해보지 않고 ‘암바’ 기술만 갈고닦는 것과 같다. 필살기 하나만 가지고 경기에서 이길 수는 없다. 어떤 때 그 기술로 연계해 나갈 수 있는지, 그 기술이 어떤 면에서 강점이 있으며 취약점은 무엇인지에 대한 이해가 없으면 무의미하다. 반대로 체계적 이해는 강력한 무기가 된다. 부동산 시장 전반에 대해 이해하고 있다면, 파편화된 지식 하나하나를 흡수하는 것은 시간 문제다. 기초체력이 되고 운동신경이 받쳐준다면 새로운 종목도 금세 능숙해지곤 한다. 기술적인 부분에서 차이가 있을 뿐 기저의 본질은 같기 때문이다.
투자 백년지계를 세우는 데 있어 가장 중요한 것은 시장의 본질을 꿰뚫는 공부다! 이 책은 임대차 및 관련 법제에 대한 본질적인 이해부터 시작해, 가치 있는 부동산의 조건들, 매수 자금 마련에 관련된 여러 제도 및 정책, 청약·경매·건물투자 등 구체적인 부동산 매수 방법, 리츠 등 간접투자, 재개발·재건축 사업 분석법, 등기부를 통해 권리들을 읽어내는 법, 건물의 용도와 토지의 지목 등 부동산 전반에서 핵심 주제를 뽑아 깊이 있으면서 알기 쉬운 방식으로 풀어냈다.

세밑을 며칠 앞두고 과도한 부동산 PF 보증으로 자급난에 몰린 태영건설이 워크아웃을 신청했다. 134조 3000억 원(2023년 9월 기준)에 달하는 부동산 PF는 2024년 한국 경제의 뇌관으로 지목되고 있다. 어떻게 부동산 PF가 건설업을 넘어 금융업 등 실물 경제로 위기를 전염시키는 걸까? 이 책은 부동산 PF, 레버리지, 금리·환율·물가, 주식·코인 등 경제 이해에 도움이 되는 제반 지식까지 빠짐없이 설명한다. 부동산 공부가 곧 경제 공부이기 때문이다.
“수영장에 물이 빠지고 나면 누가 벌거벗고 수영하고 있었는지 알 수 있다.” 위기 상황에서 투자자의 진짜 역량이 드러난다는, 워런 버핏의 통찰이 담긴 말이다. 지난 몇 년 동안 부동산 시장을 가득 채웠던 ‘유동성’이라는 물이 빠른 속도로 빠지고 있다. 준비된 자에게 불황은 반등의 기회다. 경제 혹한기를 잘 보내는 방법은 시장을 떠나는 게 아니라 내실을 다지며 도약할 힘을 비축해 두는 것이다. 지금이야말로 기본으로 돌아가 부동산 시장의 본질을 공부할 때이다.

머리말 _ 부동산 투자 성공 비결은 수백 가지, 그러나 실패 이유는 단 한 가지

Chapter 1. 주거와 투자 생활의 첫 단추, 임대차
1. ‘빌리는 자 vs. 빌려주는 자’에 대한 오해
2. 역사상 최초의 ‘부동산 재벌’을 만든 임대차
[집피지기] 임차권이 왜 채권일까?
3. 왜 한국은 전세와 월세, 두 가지 임대차가 공존할까?
4. 전세와 월세 그리고 금리의 ‘밀당’
5. 전세를 월세로 돌렸을 때, 적당한 월세는?
[집피지기] 왜 우리나라는 월세수익률이 형편없을까?
6. 귀양 떠난 조선 선비들의 후회에서 비롯된 전세제도
7. 전세제도의 본질을 알면 전세사기가 놀랍지 않다!
8. 임대인과 임차인이라면 반드시 알아야 할 두 가지 법률
9. 임대인이 되려는 자, 집주인의 무게를 버텨라! : 임대인의 의무
[집피지기] ‘무권리자’에서 ‘위탁자’까지, 권한 없는 임대인 솎아내기
10. “내 집처럼 살라”는 말의 숨은 뜻 : 임차인의 의무와 권리
11. 더 살고 싶어 vs. 그만 내보내고 싶어, 임대 기간은 어떻게 정할까?
12. 대항력으로 임차인의 HP가 플러스되었습니다!
13. 우선변제권으로 임차인의 무기가 업그레이드되었습니다!
14. 전셋집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 지킬 수 있는 전략

Chapter 2. 절대로‘지지 않는’ 실전 투자
1. 손해 보지 않는 아파트를 고르는 공식
2. 두껍아 두껍아 헌집 줄게 새집 다오! : 재개발·재건축
[집피지기] 정비사업의 사업성을 가르는 건폐율과 용적률
3. 자식 좋으라고 하는 투자(?), 재개발·재건축 절차
4. 재개발·재건축 투자자가 등기부에서 꼭 점검해야 하는 대지지분
5. “나 돈 필요해요. 얼마나 줄 수 있는데요?” : 대출 규제
6. 형 믿고 동생한테 돈 꿔주는 중도금대출
7. 내 인생에 로또 한 번쯤은, 분양
[집피지기] 원수에게나 권하라(?)는 지역주택조합
8. 누가 어떤 돈으로 아파트를 지을까? : 부동산 PF
9. “야! 너도 경매할 수 있어!” 부동산 경매
[집피지기] 경매와 비슷하면서 다른 공매
10. 부동산 불패 신화의 발화점

Chapter 3. 1만 원 또는 1억 원으로 할 수 있는 건물 투자
1. 조물주 아래 건물주? 건물주에 대한 오해와 진실
2. ‘메시 vs. 호날두’만큼 오래된 떡밥 : 법인 vs. 개인
3. 실전! 빌딩 투자 : 2% 부족했던 한예슬, 성공적으로 엑시트한 황정음
4. 좋은 건물, 나쁜 건물, 이상한 건물
[집피지기] 명도만 해도 돈이 된다
5. 건물가치가 뛰는 마법, 디벨롭
[집피지기] 건물주가 알아야 할 규제의 마지막 퍼즐, 주차대수
6. 임차인을 교체해 건물가치 끌어올리기
[집피지기] 소형에서 대형으로 점프업, ‘1+1\u003d3’ 투자법
7. 상업 부동산 투자에서 ‘경제적 해자’를 형성하는 공동투자
8. 시그니엘 72층 창문을 사다! : 리츠 투자
9. 배당금 많이 주는 좋은 리츠 선발 대회
10. ‘이것’ 없이 성공하는 리츠 투자는 없다! : 성공하는 리츠의 공식
[집피지기] 리츠 투자에 날개를 달아줄, 사업보고서 읽는 법

Chapter 4. 투자 승률을 높이는 마지막 무기, 부동산 법률
1. 부동산의 이력서, 등기부
[집피지기] 왜 등기부의 공신력을 인정해 주지 않는 걸까?
2. 등기부의 핵심, 물권
3. 갑(甲)이 주목해야 할 갑구
4. 갑구의 치명적인 칼날 : 가처분, 가압류, 압류
5. 소속은 ‘을’이지만 존재감은 ‘갑’, 담보물권
6. 을구의 터줏대감, 용익물권 삼총사
7. 건물의 ‘형태’와 ‘용도’를 제한하는 규제들
[집피지기] 고도제한과 용적률을 뚫어버리는 ‘공중권’
8. 지목 모르고 땅 보러 다녀봐야 말짱 도루묵!
9. 세입자와 미래 건물주 모두에게 중요한 ‘용도’
10. 등기부계의 돌연변이, 집합건물 등기부
[집피지기] 공급면적? 전용면적? 아파트면적을 표시하는 것들