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    지분 경매로 토지 개발업자 되기

    지분 경매로 토지 개발업자 되기

    • 조홍서 저
    • 매일경제신문사
    • 2017년 11월 10일
    • 정가
      18,000원
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    ISBN: 9791155427507 338쪽 152 x 225 (㎜)

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    출판사 리뷰

    푼돈 투자해 큰돈 만드는 지분 경매의 모든 것
    선수들만 눈독 들이는 공유지분 경매를 노려라
    수익률 극대화하는 과학적인 투자법, 지분 경매로 돈 벌자
    부동산 경매로 돈 버는 사람은 따로 있다? 평범한 나 같은 사람이 경매로 수익 내는 건 불가능에 가깝다! 남들은 경매로 평생 돈 걱정 없이 살게 됐다는데 나는 도대체 왜 이럴까?
    부동산 경·공매를 열심히 공부하고 물건을 찾아 투자하는데 도무지 수익이 나지 않는다는 사람, 경매의 세계에 발을 들여놓은 지도 꽤 됐는데 낙찰조차 어려워 경매를 아예 포기하려는 사람이라면 이 책을 읽어...
    푼돈 투자해 큰돈 만드는 지분 경매의 모든 것
    선수들만 눈독 들이는 공유지분 경매를 노려라
    수익률 극대화하는 과학적인 투자법, 지분 경매로 돈 벌자
    부동산 경매로 돈 버는 사람은 따로 있다? 평범한 나 같은 사람이 경매로 수익 내는 건 불가능에 가깝다! 남들은 경매로 평생 돈 걱정 없이 살게 됐다는데 나는 도대체 왜 이럴까?
    부동산 경·공매를 열심히 공부하고 물건을 찾아 투자하는데 도무지 수익이 나지 않는다는 사람, 경매의 세계에 발을 들여놓은 지도 꽤 됐는데 낙찰조차 어려워 경매를 아예 포기하려는 사람이라면 이 책을 읽어야 한다. 그러면 경매로 돈 번다는 남들 얘기가 바로 내 일이 된다. 저자는 소액 투자로 수익을 낼 수 있는 경매의 새로운 틈새시장, 지분 경매에 대한 비밀을 풀어놓는다. 그 어디서도 듣지 못한 혁신적인 방법이다.
    알아도 가르쳐주지 않는 선수들만의 특급 비밀!
    “이 책을 집필하기까지 많은 망설임이 있었다. 경매의 특수 분야인 토지지분 법정지상권뿐 아니라 거기에 더하여 지분 경매의 깊은 영역에 대해 공개하려니 두려운 마음이 들었기 때문이다. 또 너무 많은 기술이 공개되는 것이 아닐까 하는 우려도 있었다. 아무쪼록 많은 이들이 투자하는 데 도움이 되었으면 하는 바람이다.”
    쓸모없어 보이는 반쪽짜리 물건으로만 여겨져 온 ‘공유지분 경매’. 그러나 저자는 이것이 바로 보다 차별화된 전략이자 획기적인 상품이라고 주장한다. 그러면서 ‘공유지분 경매+토지지분 법정지상권+토지 개발업자 되기’ 기술을 복합해 풀어나가는 경매의 하이테크 기술을 알려준다. 진정으로 부동산 경매의 살아있는 기술과 소송 실무를 통해 낙찰 후 물건을 처리해나가는 과정과 낙찰받은 후 유형별로 처리하는 과정을 자세히 설명한다. 수익 내고 싶은 투자자라면 절대 놓치지 말자. 경매 투자의 나아갈 방향을 제시해줄 것이다.
    [책속으로 추가]
    개발행위허가는 한마디로 농지, 임야를 건물 지을 토지로 만들기 위해서 시군구에 허가를 신청하는 행위다. 농지전용, 산지전용이라고 부르기도 했다. 개발행위허가는 토목허가를 말하는 것으로 토목허가 후 토목공사를 하는 것으로 건축하기 위해서 부지를 조성하는 것을 말한다. 건축허가를 통해서 건축공사 후 토목공사준공인 개발행위허가 준공을 받으면 된다(이후에 건축준공을 받는다). 우리가 지분 투자해 100% 매수전략으로 온전한 농지나 임야 등을 만들었다면 이 토지들을 가지고 부가가치가 높은 토지로 개발행위허가 받아 새로운 가치창조 할 수 있는 사업을 할 수가 있다. _318쪽, ‘Part 08 토지 개발업자 되기 프로젝트’ 중에서

    저자 소개

    조홍서
    • 구분 : 저서
    • 국적 : 대한민국
    • 분류 : 기타
    • 인기지수 : 37
    최근저서

    벤처기업 투자 전문가로 기업투자 분야를 수년간 연구하고 직접 투자하는 실전투자자다. 한국개인투자조합협회 협회장으로 서울과 부산 등지에서 활동하면서 개인투자조합 업무집행조합원(GP), 일명 펀드매니저 양성을 위해 힘쓰고 있다. 멀리 지방에서까지 그만의 투자비법을 전수받기 위해 많은 문하생이 찾아오고 있다. 오랜 기간 나홀로소송과 협상법, 부실채권을 통해서, 부동산경매 투자자들에게 실질적인 투자 성공 해결책도 제시했다.
    어떤 법률 전문가의 도움 없이도 모든 법적인 절차를 혼자서 처리, 스스로 투자 현장에서 우뚝 설 수 있는 명쾌하고 확실한 대안 및 해법을 알려준다. 법조문 및 소송 실무를 처리할 수 있는 능력을 배양시켜주는 재테크 시장의 해결사다. 본 저서를 통해 과감한 벤처기업 투자에 관한 해법공개로 지금까지 베일에 싸인 기업투자의 솔루션을 제시했다. 앞으로도 벤처기업 투자의 길잡이 역할을 할 것이다.

    · 한국개인투자조합협회(KAP) 협회장
    · 부산개인투자조합협회 고문
    · 개인투자조합 업무집행조합원(GP) 양성과정 교수
    · 벤처기업 투자유치 멘토
    · 엔젤 실전투자자
    · 크라우드펀딩 및 M&A 컨설턴트
    · 서울창조경제혁신센터 벤처기업스피치데이 심사위원
    · 부산 B벤스데이 심사위원
    · 상품유통투자교류회, 금융투자독서회, 글로벌투자포럼 회장
    · 부동산경매 특수분야 공유지분경매 실전투자자 겸 교수

    저서: 《벤처투자해법》《지분경매해법》《부실채권으로 풀어가는 지분경매해법2》
    E-mail: hongseo1022@hanmail.net

    책 속에서


    지분 경매의 경우 다른 공유자의 우선매수권이 있어, 입찰하더라도 낙찰에 우선권이 없어 불안정하며, 낙찰받아 지분을 취득한 후에도, 향후 매매에 여러 가지로 제한이 있어 통상 지분입찰은 피하는 것이 좋다. 그러나 우리는 이 대목에서 기회를 찾을 수 있다. 통상적으로 보면 공유지분 경매는 시가보다 저렴한 가격으로 낙찰되는 편이라 수익이 일반 물건보다 좋은 편이다. 공유물도 의외로 좋은 물건이 꽤 많이 있다. 천천히 공부하다 보면 그러한 물건들이 보일 것이다. 또한, 공유자에게는 공유물분할청구권이 있으므로 그것을 행사하면 법원에서는 통상 매각분할(경매 후 지분에 비례하여 현금으로 청산, 가액분할)을 하기 때문에 기존 공유자에게는 손실로 이어지므로 공유자 간의 합의가 생각보다 어렵지 않게 성립한다.
    _66쪽, ‘Part 01 공유지분 경매의 기초와 낙찰 후 처리 요령’ 중에서

    낙찰을 받고 나면 잔금을 내지 않은 상황에서 두 가지의 경우가 발생한다. 첫째로는 타 공유자에게 협의를 위한 연락이 오는 경우이고, 두 번째로는 묵묵부답이다. 전자는 그래도 경매와 법을 어느 정도 알고 소송 전에 협의하는 것이 이익이라는 것을 아는 상대일 경우가 많다. 후자는 재산권 행사에 관심이 없거나 불안해하며 먼저 이쪽에서 연락이 오길 기다리는 쪽일 것이다. 하지만 어떤 경우라도 시나리오대로 움직일 것이므로 당황하거나 초조해할 필요는 없다. 1차 협의에서는 공유자를 만났더라도 협의가 될 확률은 수많은 낙찰 경험상 10% 이하이다. 생각해보라. 첫 협상에서 합의에 이를 정도로 자산을 지킬 능력이 있는 공유자라면 경매까지 가게 하지도 않았을 것이고, 공유자우선매수권이 있는 지분 경매에서 낯선 사람이 낙찰받게 하겠는가?
    _103쪽, ‘Part 02 PLAY 지분 경매’ 중에서

    최저 입찰가에서 꼬리를 달고 조금만 올려 쓰기로 마음먹고 왔는데 막상 법원에 꽉 들어찬 사람들을 보니 내 마음도 왔다 갔다 한다. ‘그래, 조금만 더 올려 쓰자’고 마음먹고 필기대 커튼 속에서 입찰가를 썼다. 조금 후 내 지분 경매 물건을 호명하는데 2명이다. 휴, 사람들을 보고 걱정했던 마음이 놓인다. 역시 조금 더 올려 쓴 것이 정말 현명한 판단이었다. 30만 원 차이로 최고가 매수인이 되었다. 그런데 이게 웬일인가! 공유자우선매수신고를 하고 있는 둘째 아들과 백발의 어머니가 보인다. ‘이 물건은 내 것이 아니구나. 보증금이나 빨리 챙겨서 집으로 가야겠다. 오늘은 공치는 날이구나’라고 생각하고 있는데 분위기가 조금 심상치 않다. 둘째 아들이 법대 앞에 왔는데 보증금 10% 내라는 집행관님이 말에 우물우물한다.
    _145쪽, ‘Part 03 지분 경매 실전사례’ 중에서

    서증은 법원에 제출할 때는 상대방의 수에 1을 더한 수만큼 사본을 제출하도록 하고, 제출시기는 서증신청을 함과 동시에 제출함을 원칙으로 한다. 서증에는 서증의 첫 페이지 왼쪽 또는 오른쪽의 중간 상단 부분에 ‘갑 제◯호증’이라 번호를 붙여야 한다. 피고가 제출하는 서증은 ‘을 제◯호증’이라 번호를 붙여가면 된다. 또한, 같은 종류의 서증이 여러 개인 경우 ‘갑 제◯호증의 1’, ‘갑 제◯호증의 2’라는 식으로 ‘갑 제◯호증’이라는 하나의 번호 아래 다시 가지번호를 붙여 나간다. 서증을 등본이나 원본이 아닌 사본으로 제출하는 경우에는 위와 같이 서증번호를 붙이는 것 외에도 그 첫 장과 마지막 장 사이에 일일이 간인을 하고, 마지막 장 하단 여백에 ‘원본과 상위 없음. 원고 ◯◯◯’이라고 적어 넣은 다음 도장을 찍어야 한다.
    _219쪽, ‘Part 05 나 홀로 소송’ 중에서

    지상권이란 건물이나 수목 등을 소유하기 위해서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로서 등기부 을구에 지상권이라는 이름으로 등기난 것이고, 법에 규정되었다는 이유 때문에 등기 없이도 인정되는 지상권이 바로 이 법정지상권이다. 법정지상권이라는 제도는 우리나라가 건물의 소유권을 토지의 소유자와 달리 정할 수 있게 하는 법 제도를 채택하고 있기 때문에 인정되는 제도이다. 즉 법정지상권은 토지의 소유자와 건물의 소유자가 어떤 이유로 분리되어 있을 때 일정한 경우만큼은 건물을 철거하지 않고 그대로 유지시켜주는 것이 국가사회 경제적으로 바람직하지 않겠느냐 하는 차원에서 인정된 제도이다.
    _278쪽, ‘Part 06 공유 토지와 법정지상권’ 중에서

    개발행위허가는 한마디로 농지, 임야를 건물 지을 토지로 만들기 위해서 시군구에 허가를 신청하는 행위다. 농지전용, 산지전용이라고 부르기도 했다. 개발행위허가는 토목허가를 말하는 것으로 토목허가 후 토목공사를 하는 것으로 건축하기 위해서 부지를 조성하는 것을 말한다. 건축허가를 통해서 건축공사 후 토목공사준공인 개발행위허가 준공을 받으면 된다(이후에 건축준공을 받는다). 우리가 지분 투자해 100% 매수전략으로 온전한 농지나 임야 등을 만들었다면 이 토지들을 가지고 부가가치가 높은 토지로 개발행위허가 받아 새로운 가치창조 할 수 있는 사업을 할 수가 있다.
    _318쪽, ‘Part 08 토지 개발업자 되기 프로젝트’ 중에서

     

    목차

    프롤로그
    PART 1 공유지분 경매의 기초와 낙찰 후 처리 요령
    01. 공유지분이란
    02. 공유지분의 발생과 처리 요령
    PART 2 PLAY 지분 경매
    01. 지분 물건 낙찰
    02. 1차 협의 매각 ‘일부러 적을 만들지 마라’
    03. 내용증명 발송 ‘남는 것은 문서뿐’
    04. 2차 협의 매각 ‘흥분하지 마라’
    05. 민사소송 ‘적극적으로 활용해라’
    06. 3차 협의 매각 ‘익스트림 쿨(Extreme Cool)’
    07. 조정실에서의 ‘배트맨 협상’
    08. 채권최고액 1원 ‘형식적 경매’
    PART 3 지분 경매 실전사례
    01. 재산은 있는데 돈은 없다고?
    02. 하나만 알고 둘은 모르는 공유자!
    03. 9분의 2 낙찰로 집 전체 날아간다!
    04. 나 돈 없는 사람 아니라예!
    05. 공유자 큰아들과 밀고 당기기
    06. 49%와 51% 엄청난 차이
    07. 이 물건 왜 낙찰받은 거죠?
    PART 4 공유지분 경매에서의 인도명령
    01. 소수 지분권자의 다른 소수 지분권자에 대한 인도청구
    02. 1/2 지분권자의 다른 1/2 지분권자에 대한 인도청구
    03. 다수 지분권자의 다른 소수 지분권자에 대한 인도청구
    04. 인도명령신청서
    05. 소수 지분권자의 다수 지분권자에 대한 인도청구
    PART 5 나 홀로 소송
    01. 본안소송
    02. 강제집행
    03. 송달
    PART 6 공유 토지와 법정지상권
    01. 법정지상권 성립 요건
    02. 법정지상권 법리
    03. 건물이 존재하는 공유 토지 낙찰사례(A/A+B)
    04. 토지만 낙찰받은 낙찰자의 부당이득금반환소송
    PART 7 혼자서 낙찰받은 후 등기하는 법
    PART 8 토지 개발업자 되기 프로젝트
    01. 농지
    02. 농업인
    03. 농지원부, 농업경영체
    04. 농지취득자격증명원(농취증)
    05. 농업회사법인 만들기
    06. 토지 개발행위허가(토지 개발업자 되기)

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