부동산 투자, 당신처럼 고민만 하던 사람들을 바꾼 한 사람
연금형 부동산 투자 멘토 1위, ‘연금형 부동산 연구소 황준석 소장’
그로 인해 바뀐 31인의 놀라운 월세 투자 성공기
당신이 서있는 자리를 부동산 투자의 출발선으로 만들어 줄 생생한 투자 조언 수록

‘매일 열심히 살다 보면 좋은 결과가 있겠지….’
우리는 막연한 불안감 혹은 불확실한 미래를 애써 외면하며 살아가기 쉽다. 하지만 사실 우리의 경제적 미래는 막연하지도 않고 매일매일을 열심히만 산다고 해서 나중에 좋은 방향으로 어떻게 되지도 않는다. 돈은 숫자이고 숫자 계산에는 막연함이라는 것은 없고 명확함과 정확함만 있기 때문이다. 준비하는 사람에게는 준비의 결과가 기다리고 있으며, 그렇지 않은 사람에게는 불안한 결과만이 기다리고 있을 뿐이다. 그렇다면 우리는 어떻게 현실을 직시해야 할까? 사업으로 성공하거나 혹은 부모님에게 물려받을 무언가가 있지 않은 한, 평범한 직장인이라면 지금의 소득에서 연봉상승률을 감안하고 본인이 일을 할 수 있는 기간을 곱해보면 남은 삶 동안 벌 수 있는 돈의 총합을 대략 계산해 볼 수 있다.

(연봉) × (앞으로 일할 수 있는 연수) × (연봉 상승률) \u003d 나의 평생 총수입

그런데 과연 그 돈으로 노후를 편안하게 보낼 수 있을까? 편안하게까지는 아니더라도 노후를 무사히 보낼 수 있는 여유를 찾을 수 있을까? 현재의 소비도 빠듯한 현실에서 특별한 상황을 제외하고는 그러한 준비가 된 사람은 매우 드물 것이다.
이 책의 저자인〈연금형 부동산 연구소〉의 황준석 소장은 20~70대까지의 수천 명과 상담을 하다 보니 어느 시점에 어떤 결정을 하면 10년 뒤에는 어떤 결과가 생기고 그 이후에는 어떤 일들이 있을지 예측할 수 있게 되었다. 그분들의 과거의 고민과 결정 그리고 그 이후에 나타나는 결과들이 크게 다르지 않았고, 적어도 ‘결정의 순간에 누군가가 도와 줬었다면 훨씬 더 나은 결과를 얻었을 수 있었을 텐데’ 하는 안타까움도 있었다.
또한, 은퇴시기에 재테크를 시작해 보려는 분들과 상담할 때면 걱정스러운 마음이 앞섰다고 한다. 매월 필요한 생활비는 정해져 있는데 소득은 줄거나 없어질 상황이고 지금껏 모은 돈으로 재테크를 한다고 해도 생활비가 충당되지 않는 상황이 있기 때문이다. ‘조금 더 일찍 재테크에 관심을 갖고 시작했더라면 지금보다는 훨씬 더 나은 상황을 만들 수 있었을 텐데’ 하는 안타까운 경우도 있었다는 것이다. 젊은 시절이나 돈을 한창 벌 때는 부동산 재테크를 나중에 돈이 많이 모이면 관심을 갖고 시작해야하는 것이라고 생각하기 쉽다. 그런데 그런 생각으로 수년 혹은 수십 년이 그냥 그렇게 흘러가기 때문에 재테크의 골든타임을 놓치기 쉽다는 의미이다.
어찌되었건 아무것도 하지 않고 모아둔 돈을 꺼내서 쓰는 것 보다는 지금이라도 재테크를 시작하는 것‘이 훨씬 더 현명하다. 누구나 비 오는 날 지하철 출구에서 비싸게 우산을 산 경험이 있을 것이다. 무슨 일이든 닥쳐서 준비하려면 비싼 값을 치러야 한다. 비 오기 전 맑은 날 우산을 산다면 훨씬 더 적은 돈으로 준비할 수 있다. 똑같은 우산이지만 언제 준비했는지에 따라 들이는 노력과 비용은 천차만별이다. 노후 대비 역시 마찬가지이다. 은퇴가 얼마 남지 않은 시점에 불안감에 떨며 부랴부랴 준비하는 것이 맞을까? 아니면 미리미리 차근차근 준비하는 것이 맞을까? 그 선택은 오롯이 본인의 선택에 달려 있다. 그렇다면 1% 저금리 시대, 무엇을 어떻게 준비해야 할까?

‘부동산은 어렵다? 남의 일이다?’라는 생각을

화끈하게 날려줄 31가지 성공기

직장인, 싱글족, 주부, 신혼부부, 평범한 가장, 공무원….
이런 이들의 부동산 투자 성공 이야기를 들어본 적이 있는가? 이 책에는 부동산 투자 초보자들의 용기를 북돋아 줄 31명의 생생한 부동산 투자 이야기가 담겨 있다. 어디가 좋고, 어디가 유망하며 부동산 이론이 어떻고 하는 이야기를 원하는 분들은 다른 책을 읽는 것이 좋을 것이다. 하지만 이제 막 부동산에 관심을 두게 된 분, 관심은 있지만 아직 제대로 시작해 보지 못한 분 등과 같은 부동산 초보라면 공감이 될 것이다. 부동산에 대한 초보가 생각할 수 있는 모든 것들에 대해, 31명 수기의 주인공들이 본인의 경험이 고스란히 담겨 있기 때문이다.
흙수저 출신의 평범한 회사원이지만 다수의 부동산을 보유하고 월급만큼의 월세를 받는 직장인, 판교 핫플레이스의 입지 좋은 아파트를 보유하고 있었지만 전세만을 고집하다가 월세로 전환하여 부채의 압박을 피하고 월세 받는 직장인으로 거듭나 분, 평범한 직장인이지만 빌라 두 채에서 들어오는 월세로 알차게 노후준비를 시작한 싱글족, 공실이나 관리에 대한 부담을 덜어주는 새로운 투자로 고민을 없앤 이들, 친구들과 함께한 상가투자로 든든한 노후대비를 하게 된 퇴직한 분들의 알짜배기 투자이야기에 이르기까지 다양한 상황에 있는 이들의 투자이야기를 만나게 된다. 어렵고 부담되는 부동산 용어로 이야기하는 것이 아니라 일상적인 말로 부동산에 대한 그들의 어려움과 고민 그리고 그것을 헤쳐 나가면서 겪었던 일들을 풀어낸다.
이들의 이야기는 남의 이야기가 아니라 우리의 걱정과 고민이기도 하다. 내 집 마련해 본 것이 전부이거나 혹은 그것마저도 해보지 않은 상황에서 은퇴 시기가 된다면 참으로 막막할 것이다. 따라서 이 책의 31명 수기의 주인공들과 같이 미리미리 준비해야 한다. 그들 역시 처음에는 고민과 걱정이 있었지만 그러한 것들을 차근차근 해결하고 그들이 원하는 결과에 근접해 가고 있기 때문이다.
부동산 투자에 뜻을 두고 자신의 의지에 따라 이 책을 읽는 이라면 분명 미래를 준비하는 즐거움을 훨씬 더 큰 가치라고 생각할 것이다. 그리고 준비가 된 후에는 수기 주인공인 한 직장인 가장처럼 ‘연차를 쓸 수 있는 소심한 용기’와 같은 근거 있는 자신감을 누릴 수 있다. 충분한 돈을 가지고 자신 있게 부동산 투자를 시작하는 사람은 거의 없을 것이다. 얼마가 있던 돈은 늘 부족하고 모르는 것들은 자신을 불안하게 만들기 마련이다. 하지만 부족함과 모르는 것들은 노력으로 얼마든지 채울 수 있다. 더불어 이 책의 ‘황 소장의 한마디’를 읽다 보면 초보 투자자들이 갖기 쉬운 부동산 투자에 대한 근거 없는 잘 못된 선입견을 한 가지씩 없앨 수 있게 될 것이다.
수기의 주인공들 중 그 누구도 처음부터 돈이 많았거나 아는 것이 많아서 부동산 재테크를 시작한 사람은 없었다. 대부분이 지금 이 책을 읽는 이들과 비슷한 상황일 것이다. 그들이 했다면 당신도 할 수 있다. 그리고 그 시작은 바로 ‘지금’이어야 한다. 그들이 시작했던 것과 같은 방법으로 당신도 시작할 수 있다. 어려움과 고민이 있다면 이 책의 수기를 다시 한번 읽어보고 해결 방법을 찾아보면 된다. 부디 이 책《그래 나 월세 받으며 산다》를 통해 부동산 투자에 관한 고민을 해결하고 용기를 얻고 더 나아가 단순히 지식을 쌓는 것만으로 끝나지 않고 행동으로 옮기는 출발점이 되길 기원한다.

요즘 3포, 5포, 7포 세대라 하면서 청년실업과 더불어, 갈수록 경제적 상황이 녹록치 않은 것이 현실이다. 고액 연봉자도 아닌 평범한 직장인 월급만으로 어찌 내 집 한 채 장만할 수 있을까? 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 전셋값 맞춰주기도 힘겨울 따름이다. 하지만 작년에 33평형 아파트를 아내 명의로 해주었고, 몇몇 특정 지역별로 매달 월세 받는 수익형 아파트를 ○채 보유하고 있다(직장인이기에 보유한 개수를 밝히지 않겠음). 지금은 월급 보다 몇 곱절 많은 월세를 받는다. 세전 월세 수입이긴 하지만 세금 정산 및 기타 유지비용을 제외하고도 월급보다 많다. 매달 월세 받는 직장인으로 산다는 건 무척이나 다른 새로운 세상을 사는 기분을 느끼게 한다. 그렇다고 과거와 현재가 엄청난 변화가 있는 것은 아니지만 불편한 점이 적어지고 있고, 이러한 상황에 점점 익숙해져가고 있는 중이다. p.33-34


투자에 있어 앞서 말씀드린 대로 종잣돈의 부족을 탓하며 애당초 사전 조사 단계에서 포기하시는 분이 많을 텐데, 제가 1호, 2호 부동산을 마련하면서 들었던 저의 순수 자금은 총 1000만 원이었습니다. 이 금액이면 지금 갭 투자자들이 열광하는 지역에 전세가율이 90%에 육박한 아파트 한 채도 매입하기 어렵습니다. 하지만 저는 황 소장님의 책을 참조하여 앞으로는 ‘시세차익’ 시장 보다는 ‘월세 흐름’의 시장이 우세할 것이라고 예상하여, 그렇다면 시세차익보다 월세 흐름이 우세할 지역, 즉 꾸준한 수요가 발생할 수밖에 없는 지역을 위주로 탐색하게 되었습니다. 가진 자본금이 적으니 서울 주요지역의 오피스텔이나 소형아파트보다는 대출 부담이 적으며 현재 많은 투자자들이 하락추세라 외면하는 지방투자에 집중하게 된 것입니다. p.24

사실 처음부터 몇 백 만 원의 월세를 바로 받으려고 한다면 엄두가 나지 않았을 것입니다. 알아야 할 것들도 많고 투자금도 많이 필요하기 때문이지요. 수학을 배우는 아이가 처음 접하는 것은 더하기 빼기이며 이후 시간이 지남에 따라 처음에는 생각지도 못했던 미분, 적분을 알게 됩니다. 이와 같이 부동산에 대한 공부 역시 처음에는 가벼운 마음으로 쉬운 내용부터 시작해야 합니다. 새로운 것을 받아들이고 공부할 때 가장 중요한 것은 그것에 대해 호기심을 갖는 것, 그리고 쉽게 시작해서 부담감을 없애는 것입니다. 연금형 부동산 연구소의 무료 동영상 강의는 중학생도 이해할 수 있는 내용으로 설명되어 있으니 부동산 공부를 쉽게 시작하는 데 도움이 될 것입니다. p135

자신이 혈압이 높고 당뇨가 있어서 질환에 대해 아무리 공부를 많이 한다고 해도 의사 대신 진료를 할 수는 없는 거잖아요? 자기가 잘 모를 때는 전문가에게 맡기는 방법도 있다는 거죠. ㅎㅎ 답은 통장으로 확인하시면 되는 거니까요. 이렇게 해서 2014년 5월, 투자금 1억에 대출 8000만 원으로 논현동 1호를 계약했습니다. 처음으로 집 매매계약도 해보고 부동산 담보대출을 받아보는 거라서 두려움도 많았지만, 그저 소장님이 안내해 주시는 대로 하다 보니 꿈이 현실로 바뀌더라고요. p.144

결혼 전에는 돈 벌면 아쉬움 없이 다 쓰고 살았던 딸이 결혼해서는 쩔쩔매며 사니, 친정엄마 입장에서는 참 안타까우셨을 법도 하다. 하지만 결국 그게 옳았단 생각이 든다. 그렇게 아끼며 사는 생활이 몇 년 거듭되다 보니, 난 짠순이 두 아이 엄마가 되었다. 물론, 아직도 더 절약하는 사람들을 보면 갈 길이 멀지만, 흥청망청 소비하는 삶을 살았던 나에게는 굉장히 큰 변화였다고 해야 하나? 그렇게 맨날 절약하며 1년 2년 그렇게 지나다 보니, 우리 자산은 조금씩 불어나 있었다. 물론, 분양받았던 아파트들이 경기침체로 하락했지만, 그 덕분에 안 쓰고 절약해서 모을 수 있었던 계기가 되어 후회하지 않는다. p.154-155

쓰러지고 괴로울 때 1년만 이를 악물고 버티면 되고 그다음엔 투기가 아닌 자기 능력 범위 내 투자를 시작하면 5년 내에는 상가 두 채를 소유하고 월세 300만 원을 받는 자산가가 될 수 있다. 확실한 건 월세는 자산을 산술급수적이 아니라 기하급수적으로 불려준다는 사실이다. ‘10년 내 빌딩 소유’가 나의 목표가 된 지금, ‘당신도 할 수 있다’고 당당히 말하고 싶다. p.188

세미나는 부동산의 트렌드 변화 및 다양한 정보 전달이 주된 내용이었는데 많은 공부를 할 수 있었던 계기였습니다. 그리고 일 대 일 면담을 계기로 1호 공동구매에 참여하게 되었네요. 어쨌든 전 왕초보이기에 전문가와 함께 하는 것이 우선이라는 생각으로 제 생의 첫 1호 부동산을 가지게 되었습니다. 하지만 전 솔직히 분양 계약금을 치르고도 맘이 편치 않았죠. 소장님을 오래 알던 사이도 아니고 내 계약금이 과연 안전한가에 대한 걱정이 컸습니다. 또한, 부동산 투자라는 것이 잘한 선택인지에 대한 정말 많은 생각과 걱정이 생겼습니다. 그래도 제 생의 가장 큰 금액의 투자이고 경험도 없는 분야였으니 걱정이 안 될 수가 없었죠. 당연히 우려했던 사건은 생겨나지 않았고 2016년, 드디어 준공되었고 2월에 세입자와 계약을 하게 되었습니다. 정말 감을 잡을 수 없는 투자였지만 초기의 많은 걱정과는 다르게 시간이 지나면서 심리적으로도 안정되었고 마침내 저의 1호 부동산이 탄생하였습니다. 정말 기분이 좋았습니다. 오로지 저의 돈, 저의 판단과 의지로 탄생한 1호니까요. p.226

 

프롤로그 ‘부동산은 어렵다? 남의 일이다?’라는 생각을 화끈하게 날려줄 31가지 성공기 008

첫 번째 성공기 주식투자로 두 달 치 월급을 날리고 얻게 된 것들 012
황 소장의 한 마디 세입자를 들일 때 꼭 확인해야 하는 한 가지 028
두 번째 성공기 흙수저 출신, 부끄러운 것이라기보다 불편한 것일 뿐 032
황 소장의 한 마디 원하는 미래를 만드는 가장 현실적인 방법 037
세 번째 성공기 여보, 우리 애들이 셋인데, 이러다가 망하는 거 아니야? 040
황 소장의 한 마디 큰돈이 있어야 월세 받는다는 나쁜 선입견 045
네 번째 성공기 아들에게 경제적 기반을 만들어줘야겠다고 생각했습니다 048
황 소장의 한 마디 예·적금 만기 풍차 돌리기 재테크에서 벗어나야 하는 이유 052
다섯 번째 성공기 43세, 저 드디어 월세 받는 여자가 되었답니다 055
황 소장의 한 마디 싱글족의 노후대비 060
여섯 번째 성공기 국가기술 자격증 7개 있어도 사는 게 불안했어요 063
황 소장의 한 마디 공부 잘한다고 돈도 잘 벌까? 066
일곱 번째 성공기 처남과 함께 월세를 받고 있습니다 068
황 소장의 한 마디 부동산이 우리에게 낯선 진짜 이유 074
여덟 번째 성공기 그 사람들은 운이 좋아 부동산 투자에 성공했다고 생각했다 076
황 소장의 한 마디 부동산과 대출 그 참을 수 없는 가까움 081
아홉 번째 성공기 거제도에 사는, 39세 결혼 8년 차 평범한 주부입니다 084
황 소장의 한 마디 부동산을 대하는 보통사람들의 자세 089
열 번째 성공기 대기업에 다니던 남편의 실직 소식이 가져다 준 새로운 기회 092
황 소장의 한 마디 부동산은 다수결의 원칙이다? 097
열한 번째 성공기 놀면서 받는 30만 원은, 회사 다니며 받는 300만 원 100
황 소장의 한 마디 수기를 통해 살펴본 부동산에서 중요한 4가지 핵심 107
열두 번째 성공기 매월 7일에 한 번 25일에 두 번, 총 세 번의 월급을 받습니다 112
황 소장의 한 마디 맞벌이로 월 소득이 꽤 되는 사람이 잘 빠지는 함정 120
열세 번째 성공기 우리 아기가 가져다 준 부동산이라는 선물 123
황 소장의 한 마디 부동산 사기꾼들의 4가지 특징 127
열네 번째 성공기 저도 꼬마 빌딩을 갖고 싶어요 130
황 소장의 한 마디 연륜과 부동산(1)-나이와 부동산 투자 능력은 과연 비례할까? 134
열다섯 번째 성공기 회사에서는 정년을 보장해 주지 못하잖아요 136
황 소장의 한 마디 자녀출산과 부동산 139
열여섯 번째 성공기 가슴 떨리던 첫 월세, 90만 원의 설렘 142
황 소장의 한 마디 임대료를 보장(?)해주는 임대관리회사가 있다? 148
열일곱 번째 성공기 늘 통장 잔액이 넉넉했던 부모님의 비밀 152
황 소장의 한 마디 부동산 부자를 상상만 하는 이유 159
열여덟 번째 성공기 아파트를 2100만 원에 살 수 있다? 162
황 소장의 한 마디 연륜과 부동산(2)-나이가 많으면 부동산 경험도 많을까? 168
열아홉 번째 성공기 그깟 퇴직금 몇 푼, 안 되는데 부동산에 투자할 수도 없잖아 171
황 소장의 한 마디 돈이 돈을 번다고? 진짜? 178
스무 번째 성공기 7년간의 고등고시 실패 후 시작한 부동산 181
황 소장의 한 마디 부동산 투자는 사기꾼의 전유물이다? 189
스물한 번째 성공기 언제쯤 은퇴를 해도 될지 가늠할 수 있을 거 같습니다 192
황 소장의 한 마디 부모님 세대의 부동산 재테크 방법이 앞으로도 통할까? 195
스물두 번째 성공기 이왕이면 임대인이 되고 싶었습니다 198
황 소장의 한 마디 임대인이 되고 싶다고요? 진짜입니까? 210
스물세 번째 성공기 보증금보다 지금껏 지출한 월세가 더 많다니… 213
황 소장의 한 마디 묻지 마 투자를 하는 사람들 219
스물네 번째 성공기 아버지께선 “회사에 다니면 딱 먹고 살 만큼만 준다.”고 하셨습니다 221
황 소장의 한 마디 과연 분산투자는 위험만 분산될까 230
스물다섯 번째 성공기 청소년의 장래희망 2위는 ‘건물주’ 233
황 소장의 한 마디 임대관리의 2가지 형태 239
스물여섯 번째 성공기 아, 부동산은 골치 아픈 거구나, 다신 근처에도 가지 말아야지! 243
황 소장의 한 마디 부동산을 대하는 부부의 3가지 유형 252
스물일곱 번째 성공기 금융회사에 들어와 정말 열심히 다녔으나… 256
황 소장의 한 마디 직장인이 할 수 있는 최고의 재테크는? 261
스물여덟 번째 성공기 20%의 의심은 여전히 남아 있었습니다 264
황 소장의 한 마디 내 집 마련할까? 말까? 269
스물아홉 번째 성공기 부동산 책 150권 읽은 공무원 부부 이야기 272
황 소장의 한 마디 소확행과 펑크 난 타이어 279
서른 번째 성공기 공무원 연금개혁 소식은 저에게 충격이었습니다 282
황 소장의 한 마디 군인, 공무원, 대기업 직장인의 편안한 현재와 불안한 미래 291
서른한 번째 성공기 그냥 월급 받아 알뜰히 사는 게 내 운명일까? 295
황 소장의 한 마디 헬스와 부동산 성공의 필수 3요소 301

에필로그 지금이 당신의 인생에서 올바른 투자의 출발점이길 기원하며