권리분석, 현장답사, 협상의 실수를 만회하고 역전하다!

경매로 나오면 무조건 시가보다 싸게 살 수 있는 것일까? 물론 아니다. 경매로 시장에 나온 부동산은 문제가 있는 부동산이기에 시가보다 가격이 떨어지며, 이러한 가격에 경매로 매입 후 문제점을 해결해 시가에 팔자는 것이 지은이의 부동산 투자 방법이다. 그러나 오랜 부동산 경매 실전 경험을 가진 지은이도 생각과 달리 해결되지 않는 사례들도 많았다. 시중에 나온 도서들은 성공담을 모아 기록했기 때문에 부동산 투자만 하면 황금빛 미래를 누릴 수 있을 것이라 생각하기 쉽다. 하지만 명이 있으면 암이 있듯, 부동산 경매의 세계도 녹록지 않다. 이 책은 권리분석에서의 실수, 현장답사의 실수, 매각해 현금분할로 결정, 어려움을 이겨내고 역전하다라는 총 4개의 파트로 구성되어 있고, 경매 검색 사이트에서 사건번호를 넣고 검색해보고, 상세 사례를 분석해볼 수 있도록 했다. 다양한 경매 사례들을 이 책을 통해 간접적으로나마 미리 체험하면 실전 투자 세계에 발을 디딜 때 큰 도움이 될 수 있을 것이다.

책 속에서

생활보호대상자를 대상으로 소송하는 것을 원한 것은 아니지만, 이제는 어쩔 수 없기에 다시 답변서를 제출했다. 원고의 지분매각할 의사가 있음을 밝히자 6필지의 토지 중 본인이 거주하고 있는 47○번지의 지분만 매입하겠다는 답변에 그 협상은 받아들일 수 없으며, 6필지 전부의 지분을 매입해야 협상하겠다고 해서 결국 1,400만 원에 조정됐다. 결국 평당 약 5만 원에 매도한 것이다. 나중에 안 사실이지만, 47○번지 안에 있는 송월당은 옆 토지에 있는 우엄 고택의 별당이었다.
매도 후 이번 일이 아니면 평생 남의 토지에 거주하며, 내가 아니라도 언제라도 이번과 같은 사건이 벌어질 수도 있을 것이라는 위로를 한다. 협상으로 매도하겠다는 생각으로 입찰한다면, 사전에 협상 당사자의 경제력을 반드시 조사해야 한다는 사례다. 법정지상권이 없는 건물의 철거소송은 간단하지만, 법률구조공단의 법리적인 논리로 차지권을 주장해 하마터면 다른 결과가 됐을 수도 있었던 사건이었다. 따라서 독자 여러분들도 이러한 일이 있을 수도 있다는 사실을 알 수 있게 공단의 준비서면과 필자 쪽의 답변서 전문을 수록한다.
-47~48페이지

건축물관리대장 생성 시에는 3○3번지였으나 2008년도에 3○2번지로 번지수를 변경했다. 아마도 건축물관리대장 생성 시 번지수를 잘못 적은 것을 공무원에게 수정 요청을 했으며, 담당공무원이 현장답사를 해서 건축물관리대장상 건물이 3○2번지와 같은 건물임을 확인 후 변경했을 것으로 생각된다.
그러나 감정평가사는 3○2번지의 건축물을 3○3번지의 건축물로 감정평가해 필자는 법정지상권이 없는 건축물로 착오를 일으킨 것이다. 감정평가사를 원망하기보다는 건축물관리대장을 확인해보지 않은 잘못도 있다. 거주하지 않는 사람들 두 명이 주민등록이 되어 있고, 주민 등록 전입도 없는 남충○이라는 사람이 거주하고 있었기에 복합적으로 일어난 사건이다.
현장답사 시 좀 더 탐문조사를 했다면 미리 알아챌 수도 있었을 것이 다. 결국 동네에 거주하는 사람이 연락 와서 낙찰가에서 경비만 받고 매도하라고 했다. 더 이상 망설일 수 없었다.
-154~155페이지

결국 지료감정신청에 의해 연 600만 원의 지료를 지급하라는 판결문을 받았으며, 이 판결문을 기초로 낙찰 받을 때부터 3년 동안 연 600만 원의 지료 총 1,800만 원과 현재 토지에 건축된 건물과 상계하라는 화해 결정문을 받았다. 이러는 동안 김관○의 모친은 요양병원으로 입원하고 주택은 비어 있었다. 현장에는 김관○ 모친이 사용하던 집기는 그대로 있었다.
화해 결정문은 가뭄에 마른 비와도 같았다. 그러나 화해 결정문이 김관○의 상속자들에게 송달이 되지 않아 화해 결정문도 없던 일이 되어 버렸다.
다시 화해 결정문으로 판결을 해달라는 청구 취지변경에 대한 소송을 다시 제기했다. 그러면서 공인중개사에게 화해 결정문을 보여주니 현재 건축된 주택도 매도가 가능하다는 설명에 바로 매도했다. 매도 후 두 달 정도 지나 중개사에서 연락이 왔다. 요양병원에 있는 김관○ 모친의 양아들이라고 주장하며, 왜 양어머니의 집을 마음대로 차지하려고 하느냐며 문을 잠궜다고 했다. ‘끝까지 말썽을 부리는구나’ 생각하고, 모든 서류를 들고 김관○ 모친의 양아들을 찾아 당신이 김관○ 모친의 아들을 대신한다면 지료를 내놓아야 한다고 설명하고, 지료를 내놓든지, 집을 내주든지 하라는 말에 모든 일이 끝났다. 한 편의 드라마가 끝난 것 같은 느낌이었다.
-306~307페이지

생활보호대상자를 대상으로 소송하는 것을 원한 것은 아니지만, 이제는 어쩔 수 없기에 다시 답변서를 제출했다. 원고의 지분매각할 의사가 있음을 밝히자 6필지의 토지 중 본인이 거주하고 있는 47○번지의 지분만 매입하겠다는 답변에 그 협상은 받아들일 수 없으며, 6필지 전부의 지분을 매입해야 협상하겠다고 해서 결국 1,400만 원에 조정됐다. 결국 평당 약 5만 원에 매도한 것이다. 나중에 안 사실이지만, 47○번지 안에 있는 송월당은 옆 토지에 있는 우엄 고택의 별당이었다.
매도 후 이번 일이 아니면 평생 남의 토지에 거주하며, 내가 아니라도 언제라도 이번과 같은 사건이 벌어질 수도 있을 것이라는 위로를 한다. 협상으로 매도하겠다는 생각으로 입찰한다면, 사전에 협상 당사자의 경제력을 반드시 조사해야 한다는 사례다. 법정지상권이 없는 건물의 철거소송은 간단하지만, 법률구조공단의 법리적인 논리로 차지권을 주장해 하마터면 다른 결과가 됐을 수도 있었던 사건이었다. 따라서 독자 여러분들도 이러한 일이 있을 수도 있다는 사실을 알 수 있게 공단의 준비서면과 필자 쪽의 답변서 전문을 수록한다.
-47~48페이지

건축물관리대장 생성 시에는 3○3번지였으나 2008년도에 3○2번지로 번지수를 변경했다. 아마도 건축물관리대장 생성 시 번지수를 잘못 적은 것을 공무원에게 수정 요청을 했으며, 담당공무원이 현장답사를 해서 건축물관리대장상 건물이 3○2번지와 같은 건물임을 확인 후 변경했을 것으로 생각된다.
그러나 감정평가사는 3○2번지의 건축물을 3○3번지의 건축물로 감정평가해 필자는 법정지상권이 없는 건축물로 착오를 일으킨 것이다. 감정평가사를 원망하기보다는 건축물관리대장을 확인해보지 않은 잘못도 있다. 거주하지 않는 사람들 두 명이 주민등록이 되어 있고, 주민 등록 전입도 없는 남충○이라는 사람이 거주하고 있었기에 복합적으로 일어난 사건이다.
현장답사 시 좀 더 탐문조사를 했다면 미리 알아챌 수도 있었을 것이 다. 결국 동네에 거주하는 사람이 연락 와서 낙찰가에서 경비만 받고 매도하라고 했다. 더 이상 망설일 수 없었다.
-154~155페이지

결국 지료감정신청에 의해 연 600만 원의 지료를 지급하라는 판결문을 받았으며, 이 판결문을 기초로 낙찰 받을 때부터 3년 동안 연 600만 원의 지료 총 1,800만 원과 현재 토지에 건축된 건물과 상계하라는 화해 결정문을 받았다. 이러는 동안 김관○의 모친은 요양병원으로 입원하고 주택은 비어 있었다. 현장에는 김관○ 모친이 사용하던 집기는 그대로 있었다.
화해 결정문은 가뭄에 마른 비와도 같았다. 그러나 화해 결정문이 김관○의 상속자들에게 송달이 되지 않아 화해 결정문도 없던 일이 되어 버렸다.
다시 화해 결정문으로 판결을 해달라는 청구 취지변경에 대한 소송을 다시 제기했다. 그러면서 공인중개사에게 화해 결정문을 보여주니 현재 건축된 주택도 매도가 가능하다는 설명에 바로 매도했다. 매도 후 두 달 정도 지나 중개사에서 연락이 왔다. 요양병원에 있는 김관○ 모친의 양아들이라고 주장하며, 왜 양어머니의 집을 마음대로 차지하려고 하느냐며 문을 잠궜다고 했다. ‘끝까지 말썽을 부리는구나’ 생각하고, 모든 서류를 들고 김관○ 모친의 양아들을 찾아 당신이 김관○ 모친의 아들을 대신한다면 지료를 내놓아야 한다고 설명하고, 지료를 내놓든지, 집을 내주든지 하라는 말에 모든 일이 끝났다. 한 편의 드라마가 끝난 것 같은 느낌이었다.
-306~307페이지

서문 5

PART 01 권리분석에서의 실수

1. 2015 타경 15137 전라남도 영광군 법성면 진내리 12
2. 2016 타경 30028 강원도 삼척시 원덕읍 옥원리 25
3. 2016 타경 748 경상북도 영주시 이산면 지동리 38
4. 2015 타경 2597 충청남도 논산시 연무읍 금곡리 59
5. 2011 타경 14157 경기도 양평군 용문면 다문리 86

PART 02 현장답사의 실수

1. 2015 타경 20300 경상남도 거제시 연초면 죽토리 112
2. 2015 타경 1894 충청북도 제천시 송학면 입석리 129
3. 2015 타경 14524 충청남도 아산시 탕정면 동산리 133
4. 2015 타경 41076 경기도 화성시 우정읍 화산리 138
5. 2015 타경 904 충청남도 논산시 연무읍 동산리 156
6. 2016 타경 1581 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 162

PART 03 매각해 현금분할로 결정

1. 2014 타경 11152 경기도 평택시 청북면 삼계리 176
2. 2016 타경 9075 충청남도 서산시 부석면 강수리 199
3. 2016 타경 10211 강원도 속초시 노학동 221
4. 2016 타경 33153 경기도 여주시 강천면 간매리 226
5. 2015 타경 14146 충청북도 진천군 진천읍 장관리 238

PART 04 어려움을 이겨내고 역전하다

1. 2015 타경 5493 강원도 횡성군 둔내면 자포곡리 252
2. 2015 타경 10736 경기도 평택시 서탄면 적봉리 265
3. 2014 타경 59094 경기도 화성시 마도면 송정리 277
4. 2013 타경 5882 충청남도 부여군 부여읍 신정리 300
5. 2014 타경 16584 경기도 안성시 대천동 329