세계적인 팬데믹으로 우려되는 경제 위기, 부동산 경매에서 정답을 찾아라
이 책 한 권으로 돈 버는 사람들의 경매 투자 전략을 훔친다!

직장인의 평생 인생 매출은 많아야 10억 원
당신의 삶을 근본적으로 바꿀 ‘부동산 경매’ 공부 지금이 적기다!

평범한 일반인이 한평생 직장을 다니며 올릴 수 있는 인생 매출은 얼마일까? 소득의 차이로 개인적인 편차가 심하겠지만 대기업을 기준으로 보통 10억 원에서 15억 원 내외라고 일컫는다. 그런데 현재 서울 강북 역세권 아파트마저 10억 원이 넘는다는 사실은 자칫 상대적 박탈감을 불러일으키기도 한다. 즉, 월급쟁이는 소득흐름에 한계가 있고, 이를 뛰어넘어 인생 매출을 획기적으로 바꿀 특별한 기술이 필요해진 시기다. 따라서 완전한 경제적 독립과 안정적인 노후를 생각한다면, 현금흐름이 있을 때 당장 재테크를 시작해야 한다는 결론에 이르게 된다. 《한 권으로 끝내는 실전 경매》의 저자 부동삶은 자신의 인생을 바꾼 것이 ‘부동산 경매’였다고 한다. 값비싼 물건을 공장에서 직접 구매하게 되면 저렴한 가격에 원하는 물건을 얻으면서도 본질에는 변함이 없는데, 마치 이것이 부동산 경매와 유사하다는 것이다. 또한 여타 많은 투자 수단 중에서도 부동산 경매가 가격 변동의 위험에서 상대적으로 안정적이기 때문에 지금의 시점이 경매 공부를 시작할 적절한 시기임이 틀림없다. 이제 지금껏 어렵다고만 생각하는 경매 공부의 패러다임을 완전히 바꿔줄 《한 권으로 끝내는 실전 경매》가 있으니 누구나 쉽게 접근할 길이 생긴 것이다. 이 책을 통해 부동산 경매를 배운다면 직장인에게는 제2의 월급을 만들어주는 수단으로, 퇴직자에게는 노후대비의 든든한 버팀목이 될 것이다.


돈 버는 사람들의 부동산 경매 투자 전략, 권리분석을 이해하는 자는 반드시 기회를 잡는다

어떤 물건을 입찰할 때 등기부등본을 확인한다. 그런데 등기부등본은 과연 모든 것을 말해줄 수 있을까? 6,000만 원의 보증금을 내고 사는 임차인이 근저당권 설정 이후 보증금을 4,000만 원 올려주었다고 채권액을 변경시키는 경우가 있다. 이런 내용은 등기부등본에 나타나지 않는데, 이때 낙찰자는 임차인이 증액한 보증금을 인수해야만 할까? 일반적인 부동산 임대차 계약 상황에서 흔히 일어날 수 있는 일이지만, 경매로 물건을 낙찰받고자 참여하는 사람이라면 이러한 분석을 반드시 해내야만 한다. 대법원 판례(90다카 11377)를 보면 이 사안에 관하여 해석을 쉽게 할 수 있다. 이 케이스의 결론부터 말하면, 근저당권 설정 이후 증액된 보증금의 우선변제권은 근저당보다 후순위에 있게 되어 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 것이다. 즉, 투자자는 등기부등본에 나타나지 않는 권리를 파악하고 임차보증금의 인수범위를 파악해야만 하는데, 판례를 통한 정확하고 명료한 설명은 이 책의 큰 장점이자 백미다. 바로 이러한 지점에서 《한 권으로 끝내는 실전 경매》는 특별한 차별성이 있다. 경매 서적에서 최초로 시도하여 200여 개가 넘는 그림과 도표를 통한 쉬운 설명은 기본이고, 누구도 따라갈 수 없는 저자만의 권리분석 노하우가 진하게 녹아있다. 게다가 저자는 ‘강·부·자 부동산스터디’라는 네이버 카페를 개설해서 1년 만에 2만여 명의 회원을 돌파하는 저력도 보여줬다. 꼬마 건물을 건축한 경험과 경매를 통해 매입한 부동산을 임대하기 위해 직접 발품을 팔아가며 인테리어도 했다. 그 노하우 역시 부록에 알차게 정리했다. 제도권에서 근무하며 경매 이론부터 실무까지 완벽하게 마스터한 부동삶 저자의 노하우를 단번에 배울 수 있는 이 책으로 누구나 경매 투자의 고수가 될 것이다.


돈 되는 집부터 맘고생 없는 명도 핵심 노하우까지!
더불어 강·부·자 부동산 스터디 카페 이용법, 셀프인테리어 노하우, 부동산태인 30일 무료쿠폰

부동산 경매를 어렵다고 느끼는 이유는 무엇일까? 아마 백화점에서 쇼핑할 때 어려움을 느끼는 사람은 없을 것이다. 자동차를 구입할 때 반드시 공학과 물리학을 이해할 필요가 없듯이 부동산 경매도 마찬가지다. ‘경매’라는 단어에 대한 고정관념과 선입견에서 벗어나지 못해 용어와 절차에 관한 압박감, 거부감이 들어 낯설고 어렵게 느껴지는 것이다. 하지만 이를 ‘쇼핑’으로 마인드를 바꾸면 많은 것이 달라진다. 물건을 하나 구입할 때도 인터넷을 찾아보며 요모조모 따져보는데, 부동산 경매라고 무엇이 다르겠는가. 《한 권으로 끝내는 실전 경매》의 저자는 이해관계인과 절차만 알아도 경매의 반은 정복한 것과 마찬가지라고 말한다.
경매를 하는 이유는 최소의 비용으로 최대의 수익을 맛보기 위해서다. 우량한 부동산을 저렴하게 매입했을 때 가치가 있다. 그렇다면 어떻게 경매에서 좋은 입찰지를 낙찰받을 수 있을까? 저자는 좋은 입찰지를 선정하는 방법과 임장 노하우, 권리분석, 명도, 부동산 정책 분석 등 경매에 필요한 모든 전략과 전술을 이 책에 담았다.

《한 권으로 끝내는 실전 경매》는 총 8장과 두 개의 부록으로 구성되어 있다. ‘지피지기면 백전불태’라는 말처럼 1장은 이기는 경매 전략을 어떻게 세워야 하는지에 관해 이야기했다. 2장은 물권, 채권, 등기부등본 등 주요 개념에 대해 설명했다. 3장은 확인할 수 있는 권리부터 확인할 수 없는 권리까지 모두 다루었고, 4장은 부동산 경매의 존재 이유인 배당에 대해 정리했다. 5장은 맘고생 없는 명도를 위한 전략에 관해 썼고, 6장은 철저한 전략에 따른 수익 분석 기준을 마련하는 방법에 관해 기술했다. 7장은 실제 현장에서 활용할 수 있는 입찰 노하우를, 8장은 실전 경매 투자자의 경매 준비 방법에 관해 정리했다. 부록으로 실은 저자의 카페 이용 방법, 셀프인테리어 노하우는 독자의 시간과 노력을 아껴주는 소중한 정보가 될 것이다. 여기에 부동산태인 30일 무료쿠폰으로 경매정보가 가득한 바다에서 실전 감각을 기를 수 있는 절호의 기회를 제공한다.

경매는 쉽사리 접근하기 힘들다는 편견이 있다. 권리관계도, 명도도, 남에게 들었을 때는 고개를 끄덕일 수 있지만, 지나고 나면 머릿속엔 막연함만이 남아 있다. 저자는 이런 경·알·못(경매를 알지 못하는 사람들)을 위해 그림을 통해 차분히 설명한다. 미경험자에게는 불안의 영역일 뿐인 경매 투자 바다로의 초대에 기꺼이 응해보는 것은 어떨까?
― 이상우, 《대한민국 아파트 부의 지도》 저자, 인베이드투자자문 대표이사

 

자산관리에서 부동산을 빼놓을 수 없다. 우리가 세상을 살아가는 데 있어서 부동산 경매는 이제 상식이 되었다. 이 책은 저자가 수년간 직접 경험한 사례들을 중심으로 편성했다. 부동산 경매를 처음 접하는 초보자에게도 더욱더 쉽게 접근할 수 있는 실전 경매 필독서가 될 것이라 믿어 의심치 않아 적극 추천한다.
― 윤완중, 《알기 쉬운 민사집행과 채권관리》 저자, 한국금융연수원 겸임교수 역임

 

부동산 경매는 종합예술이다. 매각물건을 잘 고르고 현금화하려면 임장을 통한 물건분석, 깨끗한 소유권을 취득하기 위한 권리분석, 권리구제행사를 위한 청구권분석, 수익을 내기 위한 수익분석 및 금융대출 방법 등 다양한 분야를 잘 이해해야 하기 때문이다. 꼼꼼히 읽어 내려가노라면 이 책은 이러한 수요를 알기 쉽게 충족시켜준다. 특히 그림으로 정리하는 절차도 현재 수많은 경매 책 중에서 단연 압권이다.
― 최정현, 동원대학교 평생교육원 부동산 경매 강사

 

경매는 이론과 실전이 잘 어우러질 때 성공할 수 있는 재테크 분야다. 이 책에는 금융기관 경매 관련 부서에서 10여 년간 근무한 작가의 노하우가 모두 녹아 있다. 특히 독자의 입장에서 어렵게 느껴지는 경매를 그림을 통해 아주 쉽게 설명해 주고 있다. 부동산 경매에 새로 입문하려는 분들에게 올바른 길잡이가 되어 줄 이 책을 강력히 추천한다.
― 김동우(투에이스), 《부동산 절세의 기술》 저자

 

부동산 투자에 정답은 없다. 우리는 지난 30여 년간 많은 교수님과 이론 강사들의 투자이론을 경험해 보았다. 경매는 다양한 부동산 투자 방법 중 하나다. 교수나 강사의 이론 투자에 지친 분들께 저자의 내공과 실무경험이 가득 담긴 이 책을 권한다.
― 이헌, 매일경제 부동산창업교육원 원장

 

책 한 권으로 그 복잡다단한 경매를 두루 다룬다는 것이 자칫 겉핥기만 될 수 있다는 우려를 누구나 할 것이다. 그러나 이 책은 투자자에게 꼭 필요한 것만 골라 담아낸 것으로 실전용 족집게 같은 책이다. 기초부터 실전까지 차근차근 쉽게 필요한 부분만 잘 담았다.
― 김종율(옥탑방보보스), 《나는 오를 땅만 산다》 저자

 

‘지피지기백전불태’, 아는 것의 힘을 이만큼 잘 표현한 구절도 없는데 저자는 이 책을 통해 몸소 아는 것의 힘을 보여주고 있다. 풍부한 경험으로 축적된 저자의 노하우와 지식이 오롯이 담겨 있는 이 책은 독자들에게 매우 좋은 길라잡이가 될 것이라 믿어 의심치 않는다.
― 강승우(삼토시), 《서울 아파트 상승의 끝은 어디인가》 저자

내가 수년간 투자하며 느꼈던 진리가 있다. 바로 ‘좋은 기회는 갑자기 나타났다가 빠르게 사라져버린다.’라는 것이다. 좋은 투자처는 충분한 의사 결정의 시간을 허락하지 않는다. 순발력이 필요한 상황에서 할 수 있었던 것은 경매 서적과 법률에 근거한 의사 결정이었다. 경험상 가장 빠르고 정확하며 믿음직스러웠다. 바로 이런 방향성과 접근법을 제시해 주고 싶었다. 경매를 통해 경제적, 정신적 독립의 방향성을 찾고 사랑하는 사람들과 더 많은 시간을 보내길 바란다. _ 본문 11쪽

일반 직장인이 평생 벌 수 있는 인생 매출은 얼마나 될까? 대기업을 기준으로 최대 10억 원에서 15억 원 내외로 추정할 수 있다. 물론 가족과의 시간을 희생하여 기업의 임원이 된다면 조금 더 높아질 수는 있다. 현재 서울 강북의 역세권 아파트마저 10억 원이 넘는 것이 현실이다. 저축만으로는 서울에서 내 집을 마련할 수 있다는 것은 슬픈 희망고문이라고 생각한다. 월급쟁이의 소득흐름에는 한계가 있다. 아무리 회사를 다니며 열심히 노력해도 극복할 수 없는 구조다. 경제적 독립과 노후 대비를 생각한다면, 현금흐름이 있을 때 재테크를 해야만 하는 이유다. _ 본문 15쪽

실무에서 중요한 것은 ‘대항력이란 무엇인가?’가 아니라, ‘대항력을 어떻게 확인하고 활용할 것인가?’이다. 교과목에 비유하자면, ‘수학’과 비슷하다. 공식만 외우면 풀이를 해낼 수 있을 것이라 믿지만, 실제로는 아무것도 할 수 없을 때가 많다. ‘대항력’의 개념을 아는 것은 ‘공식’을 아는 것에 불과하다. 이 공식을 어떻게 ‘활용’하는지 ‘풀이’를 직접 해봐야 한다. 다음의 내용을 통해 알아야 할 서류와 대항력의 적용을 연습해 보자. _ 본문 111쪽

부동산 투자를 할 때 가장 중요한 요소는 무엇일까? 대부분의 사람은 수요, 공급, 금리, 통화량, 개발 계획과 같은 것을 중요 사항으로 손꼽는다. 물론 이러한 사항들은 부동산의 가격을 움직이고 거시적인 판단을 하는 데 도움이 되는 것은 사실이다. 하지만 그중에서도 부동산 정책이 가장 중요하다. 대한민국은 자유경쟁을 기반으로 한 시장을 가졌지만, 정부의 개입이 가능하기 때문이다. 최근 4년간 부동산 정책의 변동성이 가장 심한 편에 속하는 시기였다. 정책적으로 굵직한 이슈가 많았고, 피부로 느껴지는 다양한 변화가 많았다. 그 중심에는 무엇이 있었을까? _ 본문 212쪽

경쟁자의 숫자에 따라 현장에서 금액을 조정하면 된다. 여러 번의 경험이 쌓이고 입찰과 패찰, 낙찰을 반복하다 보면 현장의 울림을 느낄 수 있다. 자신만의 기준을 만들면 된다. 특히, 입찰 당일에 진행되는 물건을 모두 파악하고 있으면, 가장입찰자와 진성입찰자를 구분할 수 있다. 시간과 반복적인 노력이 필요한 부분이다. 간혹 어떤 사람들은 자신이 입찰할 물건과 입찰가를 자랑처럼 이야기하곤 한다. 고양이에게 생선을 맡기는 것과 같은 행동이다. 이 책을 읽은 독자라면 이런 실수를 해서는 안 될 것이다. _ 본문 285쪽

 

 

프롤로그_ 경매도 전략이 전부다, 이기는 경매 습관으로 부의 기회를 잡자

Part1. 이기는 경매 전략, 어떻게 세울까?
직장인의 인생 매출은 많아야 10억 원?
경매 제대로 알아야 한다
경매 그래도 위험하지 않을까?

Part2. 개념을 알아야 분석도 할 수 있다
경매에는 어떤 물건이 나올까?
분쟁과 다툼이 많기에 중요한 권리
권리에는 물권과 채권이 있다
말소기준권리가 아닌 말소기준등기
족보만큼 중요한 등기부등본
과연 등기부등본을 믿어도 될까?

Part3. 확인할 수 있는 권리부터 확인할 수 없는 권리까지
가압류와 가처분의 차이점은?
다양한 지상권의 종류, 각각 분석 방법도 알아보자
특수한 용익물권인 전세권 이해하기
단지 점유만 해도 성립하는 유치권
투자자라면 알고 있어야 할 가등기와 예고등기
임차인에게는 여러 권리가 있다
그림으로 배우는 경매 권리분석

Part4. 부동산 경매의 존재 이유, 배당
경매에서 배당이 갖는 의미는?
채권자들은 어떤 순서로 돈을 받을까?
사례로 익히는 배당금의 원칙
실전 사례로 배우는 배당 분석
전략적으로 배당표를 작성하는 방법
빠르게 명도를 하는 방법이 있다!

Part5. 맘고생 없는 명도를 위한 전략
명도의 대상을 분석하라
전략적 고수가 되기 위한 명도 실무
명도 비용을 절감할 수 있는 노하우
성공적인 명도를 위한 10가지 원칙!

Part6. 철저한 전략에 따른 수익 분석 기준 마련하기!
꼭 이해해야만 하는 부동산 정책
이기는 경매를 위한 입찰지 선정 방법
대출을 모르면 경매에 실패할 수밖에 없다
경매 투자의 마스터키, 공인중개사
배당표를 작성할 줄 알면 수익분석도 수월하게 한다

Part7. 실제 현장에서 활용할 수 있는 입찰 노하우
입찰 전날은 머릿속으로 상상 입찰을 하자
경매도 때로는 취소나 취하할 수 있다
실전! 입찰표 작성 어떻게 할까?
입찰금액이 고민이라면 경쟁자의 동선에 집중하라
낙찰 후 생긴 돌발 상황에 대처하는 방법

Part8. 실전 경매 투자자의 경매 준비
경매도 전략이 전부다, 경매정보사이트 활용 노하우
현장에 숨겨진 보석을 찾는 임장활동
드디어 낙찰! 소유권 이전하기
급매보다 비싸다면 경매할 필요 없다

부록1_ 2만 명의 회원이 사랑하는 강·부·자 부동산스터디
부록2_ 알아두면 쓸모 있는 인테리어


에필로그_ 당신의 소중한 삶을 위해